El alquiler asequible alcanza su nivel más alto en 20 años en España

El alquiler asequible sigue siendo una modalidad poco frecuente en España, aunque ha alcanzado su nivel más alto en las últimas dos décadas. Alrededor del 3,5% de los hogares vivía al cabo de 2025 en viviendas alquiladas por debajo del precio de mercado, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística.

Esta cifra es la más alta desde el año 2005 -cuando la cuota llegó al 3,8%- y confirma una tendencia al alza en los últimos años. Tras tocar mínimos cercanos al 2,5% entre 2013 y 2016, este tipo de alquiler ha ido ganando peso hasta alcanzar el nivel actual

En España domina la propiedad frente al alquiler

Para entender el peso reducido del alquiler por debajo de mercado hay que mirar primero la estructura residencial española.

Más de siete de cada diez personas en España vive en una vivienda en propiedad, mientras que alrededor del 20% reside en alquiler, según los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE.

Dentro de este reparto también aparecen otras fórmulas de acceso a la vivienda:

• el 48,9% vive en una vivienda en propiedad sin hipoteca;
• el 24,4%, en propiedad con hipoteca;
• el 16,7%, en alquiler a precio de mercado;
• el 3,5%, en alquiler por debajo del precio de mercado;
• y un 6,5%, en viviendas cedidas gratuitamente o a precio simbólico.

Estos datos reflejan un modelo residencial claramente orientado hacia la propiedad.

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El alquiler barato crece pero sigue siendo minoritario

Si se observa únicamente el mercado del alquiler, el peso del alquiler por debajo del mercado se ha mantenido reducido en los últimos años.

La mayoría de los inquilinos en España paga el precio de mercado. El 3,5% de hogares que vive en alquiler por debajo del mercado representa solo una pequeña fracción del conjunto del parque residencial.

En esta categoría se incluyen distintas situaciones:

• Viviendas de alquiler social o protegido.
• Contratos antiguos con rentas más bajas que las actuales.
• Viviendas alquiladas por familiares o conocidos a precios reducidos.

¿Cómo cambia el alquiler según la comunidad autónoma?

Los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE también muestran diferencias relevantes según el territorio.

Algunas comunidades superan claramente la media nacional de alquiler por debajo del precio de mercado (3,5%). Es el caso de Canarias, donde el 6,7% de los hogares vive en alquiler por debajo del mercado, casi el doble que el promedio nacional. También destacan porcentajes relativamente elevados en País Vasco (5,0%), Cataluña (4,8%), Navarra (4,6%), Madrid (4,3%) o Castilla-La Mancha (4,2%).

Cómo es el proceso para obtener un alquiler asequible

En algunos de estos territorios influyen también las políticas públicas de vivienda. Comunidades como País Vasco o Navarra han desarrollado durante años programas de alquiler asequible y de movilización de vivienda vacía, como Bizigune o Alokabide en el caso vasco, lo que ha contribuido a aumentar la presencia de alquileres por debajo del precio de mercado. A ello se suman otras situaciones habituales en esta categoría estadística, como alquileres familiares, contratos antiguos o viviendas cedidas a precios reducidos.

En el extremo contrario, algunas regiones presentan niveles mucho más bajos, como La Rioja (1,2%), Cantabria (1,6%), Murcia (1,6%), Castilla y León (1,8%) o Aragón (1,9%).

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Los porcentajes más altos se registran en las ciudades autónomas: Melilla (12,9%) y Ceuta (11,0%), aunque en estos casos el menor tamaño del mercado residencial hace que pequeñas variaciones en el número de viviendas tengan un impacto mayor en los porcentajes.

El caso español está lejos del alquiler social europeo

A pesar del aumento, el alquiler por debajo del precio de mercado sigue teniendo un peso muy reducido dentro del parque residencial español en comparación a otros países europeos.

En Países Bajos cerca del 30% de la población vive en vivienda de alquiler social, mientras que en Austria supera el 20% y en Dinamarca ronda el 20% del parque residencial, según los datos de Eurostat.

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Estos porcentajes se explican en parte porque el alquiler tiene mucho más peso en estos mercados. En Países Bajos, por ejemplo, alrededor del 31% de la población vive en alquiler, mientras que en Austria el porcentaje alcanza el 45% y en Dinamarca ronda el 40%.

Pero detrás de estas cifras también hay políticas de vivienda desarrolladas durante décadas. Tras la Segunda Guerra Mundial, muchos países del norte y centro de Europa impulsaron amplios parques de vivienda pública, cooperativa o gestionada por entidades sin ánimo de lucro.

Las políticas de vivienda en Europa: ¿qué ayudas al alquiler se ofrecen en otros países?

En ciudades como Viena o Ámsterdam, por ejemplo, el alquiler social forma parte estructural del mercado residencial y ofrece vivienda asequible a una parte importante de la población.

En España, en cambio, el modelo ha sido históricamente diferente. Durante décadas, las políticas públicas y los incentivos fiscales favorecieron la compra de vivienda frente al desarrollo de un gran parque público de alquiler.

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Esta diferencia histórica explica por qué el alquiler asequible tiene hoy una presencia mucho menor en el mercado residencial español respecto a otros países europeos.

La Administración en España ha empezado a fomentar el alquiler asequible

Sin embargo, en los últimos años, en especial desde la pandemia, tanto el Gobierno como distintas comunidades autónomas han empezado a reforzar las políticas orientadas al alquiler. Programas como el Plan Vive en Madrid buscan ampliar la oferta de vivienda asequible mediante la construcción de promociones destinadas al arrendamiento sobre suelo público.

Otras comunidades han impulsado iniciativas similares. En Cataluña, por ejemplo, Generalitat ha desarrollado programas para aumentar el parque público de alquiler a través del Institut Català del Sòl (INCASÒL) y de acuerdos con promotores para construir vivienda protegida destinada al arrendamiento.

¿Cuántas nuevas casas de vivienda social se están construyendo en España?

A nivel estatal, tanto la nueva empresa pública de vivienda, Casa 47, como el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 aspiran a consolidar esta apuesta, con el objetivo de ampliar progresivamente la oferta de vivienda en alquiler asequible y reforzar las ayudas para facilitar el acceso a quienes buscan alquilar, especialmente entre los jóvenes y los hogares con menores ingresos.

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