¿Qué impuestos pagaríamos si compramos una casa de obra nueva donde hemos vivido de alquiler?

Cada vez es más habitual firmar un contrato de alquiler con opción a compra. Y es que hacerlo ofrece numerosas ventajas, especialmente para los compradores, que no siempre tienen la capacidad económica para poder hacerlo desde el principio, o bien prefieren vivir un tiempo en el inmueble antes de comprarlo, para ver si se adapta a sus necesidades.

También es cada vez más común hacer un contrato de alquiler con opción a compra de obra nueva, dado que esta tipología de viviendas está despertando mucho interés entre los españoles, por las numerosas ventajas que ofrecen.

De hecho, aunque los inmuebles de obra nueva tienen un precio más elevado -son un 17% más caros que los de segunda mano, según MITMA-, 6 de cada 10 compradores ha considerado adquirir una casa de nueva construcción en el último año, según el informe de Fotocasa “El perfil del comprador de obra nueva en 2022”.

Pero ¿qué impuestos deberemos pagar si compramos una casa de obra nueva en la que hemos estado viviendo de alquiler? Lo analizamos detenidamente en este artículo de Fotocasa.

¿Qué impuestos debemos pagar si compramos una casa de obra nueva? 

Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda de obra nueva son distintos a los de segunda mano. La Agencia Negociadora del Alquiler (Ana) nos recuerda qué impuestos debemos pagar al adquirir un inmuebles de nueva construcción:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se debe pagar cada vez que se suscribe un documento notarial con cuantía económica y tiene la posibilidad de ser inscrito en el Registro.

El importe del IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Las más caras, es decir, donde se aplica el 1,5% sobre el valor de la vivienda son: Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia.

Es importante mencionar que el IAJD sólo se paga al solicitar una hipoteca y, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria son las entidades bancarias quienes están obligadas a pagarlo.

Calculadora de IAJD al comprar casa

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Cuando compramos una vivienda de obra nueva también deberemos pagar el IVA, que será del 10% del precio final de venta (un 4% en el caso de las viviendas protegidas). En todas las comunidades autónomas menos en Canarias; ahí se aplicará el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

¿Qué impuestos debemos pagar si compramos una casa de obra nueva en la que hemos vivido de alquiler? 

En el caso del alquiler con opción a compra de obra nueva el IVA deberá pagarse de forma prorrateada mensualmente. Es decir, la cuota del alquiler se dividirá en:

• El pago del IVA prorrateado (del 10% sobre el valor del piso)
• La renta del alquiler, que se deberá pactar con la promotora, la constructora o el propietario particular al que se adquiere la vivienda de nueva construcción

Sin embargo, si hemos estado viviendo de alquiler en la casa de obra nueva durante dos años o más y la acabamos comprando -es decir, si en su momento firmamos un contrato de arrendamiento con opción a compra- no deberemos pagar el IVA en ningún caso.

Y es que ya no se tratará de una vivienda de obra nueva como tal; se tratará de una segunda transmisión por lo que estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), explican desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

Calcular ITP de una vivienda para comprar

El ITP tiene un coste medio del 7,6%; sin embargo, hay comunidades en las que su importe es mucho menor: en el País Vasco, por ejemplo, que es donde es más económico, es del 4%.

Por lo tanto, si compramos una casa de obra nueva en la que hemos vivido de alquiler, en vez de pagar el IVA, que es del 10%, deberemos pagar el ITP, cuyo coste medio es del 7,6%. Además, al tratarse de un contrato de arrendamiento con opción a compra, también se descontarán del precio de venta final las mensualidades que hemos ido pagando.