¿Qué pasa con el contrato de alquiler si fallece el propietario de la vivienda? El contrato se mantiene en vigor

Si el propietario de una vivienda fallece durante la vigencia de un contrato de alquiler, la regla general en España es sencilla: el contrato no se extingue por la muerte del arrendador. Los herederos del fallecido se convierten en los nuevos caseros y deben respetar el contrato en los mismos términos y condiciones que existían antes del fallecimiento. El inquilino puede seguir viviendo en el piso de alquiler; eso sí, debe seguir pagando la renta, pero los nuevos propietarios no le pueden subir el precio del alquiler ni obligarle a firmar un nuevo contrato.

En Fotocasa analizamos qué ocurre con el contrato de alquiler si el arrendador fallece.

¿El contrato de alquiler se mantiene tras el fallecimiento del arrendador?

Sí. En el caso de que el casero fallezca y de que este fuese el propietario de la vivienda, los herederos pasarían a ocupar su lugar y el contrato de alquiler se mantendría con las mismas condiciones. Esto significa que los nuevos propietarios no podrían echar al inquilino, ni subirle el precio del alquiler ni obligarle a firmar un nuevo contrato.

Los nuevos propietarios adquirirán el derecho a cobrar el alquiler cada mes y a actualizar la renta conforme a lo dispuesto en el contrato. Al mismo tiempo, tendrían la obligación de realizar las reparaciones oportunas para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil», de acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Evidentemente, si el contrato de alquiler se mantiene tras la muerte del casero, el inquilino debe seguir pagando el alquiler. Si la cuenta en la que abonaba la renta mensualmente deja de estar operativa y no sabe dónde ingresar el alquiler, podría tramitar una consignación judicial conforme a la Ley 15/2015, aunque en tal caso podría ser conveniente contactar con un abogado.

Entonces, ¿los herederos no pueden cancelar el contrato de alquiler al heredar la vivienda?

No. El fallecimiento del propietario no permite a los herederos resolver unilateralmente el contrato ni exigir al inquilino que abandone la vivienda antes de tiempo. Deben respetar la duración pactada y las prórrogas legales aplicables.

Los herederos no pueden realizar las siguientes actuaciones:

• Modificar la renta unilateralmente.
• Obligar al inquilino a firmar un nuevo contrato.
• Acortar la duración del contrato.
• Desahuciar al inquilino simplemente porque han heredado el inmueble.

¿Qué obligaciones y derechos tienen los caseros y los inquilinos?

¿Qué pasa con el contrato si el casero era usufructuario?

Esta situación es distinta. Si se da la circunstancia de que el casero del piso de alquiler era, en realidad, usufructuario, el contrato de alquiler se extinguiría en el momento del fallecimiento.

Lo aclara el artículo 13.2 de la LAU: «Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley».

¿Qué pasa con la actualización anual del precio del alquiler?

La muerte del propietario no altera este derecho. Si el contrato contempla una actualización del precio del alquiler, los herederos podrán aplicarla igual que habría hecho el propietario original. La actualización debe realizarse conforme a los requisitos legales y contractuales.

«Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos», señala el artículo 18.1 de la LAU.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

¿Qué ocurre si el contrato ha entrado en una prórroga?

Muchos contratos, una vez alcanzada la duración mínima legal, entran en las prórrogas del alquiler previstas en el artículo 10 de la LAU. En esta situación, el fallecimiento tampoco cambia nada: el contrato sigue vigente.

¿Y si se acerca la fecha de finalización del contrato de alquiler?

Si se acerca la fecha del vencimiento del contrato, los nuevos propietarios tienen el derecho de comunicar al inquilino la no renovación del contrato de alquiler.

El arrendador debe comunicar su voluntad de no renovar el contrato con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. Si no lo hace dentro del plazo legal, el contrato puede prorrogarse automáticamente.

¿Quieres más información sobre los alquileres? Descubre todo lo que tienes que saber si vas a firmar un contrato de alquiler.