¿Se puede tener un contrato de alquiler con opción a compra de obra nueva?

Si te estás planteando comprar una vivienda pero no dispones de la capacidad económica suficiente para poder hacerlo debes saber que existe otra posibilidad: firmar un contrato de alquiler con opción a compra. Pero ¿qué sucede si la casa que quieres adquirir es de nueva construcción? ¿Se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra de obra nueva?

En Fotocasa queremos analizar más profundamente si es posible tener un contrato de este tipo y, en tal caso, cómo debería ser y qué hay que tener en cuenta antes de firmarlo. Lo hacemos junto con la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

¿Es legal hacer un contrato de alquiler con opción a compra sobre una vivienda de obra nueva?

Sí. De hecho, es bastante habitual. Y es que debemos tener en cuenta que 6 de cada 10 compradores consideró comprar un inmueble de nueva construcción en 2022, según Fotocasa, por las numerosas ventajas que ofrecen este tipo de inmuebles; sin embargo, son un 17% más caros que los de segunda mano, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).

Por ello, como decimos, es habitual hacer un contrato de alquiler con opción a compra sobre viviendas de nueva construcción; de hecho, “muchas promotoras ofrecen este tipo de contratos para facilitar la venta, dado que las mensualidades que pagan los inquilinos se van descontando del precio de final”, según explican desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

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¿Qué diferencias existen entre el alquiler con opción a compra de obra nueva y el de segunda mano?

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que en el alquiler con opción a compra “tradicional” “las personas que viven en el inmueble pagan una cuota mensual, como si se tratara de un alquiler”, pero una vez pasado el tiempo acordado entre ambas partes, éstas pueden decidir si se acaba comprando/vendiendo la vivienda o no.

En el caso de que el inquilino acabe comprando la vivienda, “tendrá derecho a que el propietario le descuente las cuotas que ha estado pagando hasta la fecha del precio total del inmueble”. Esto permite al inquilino decidir si la propiedad se adapta a sus necesidades y, en consecuencia, si la acaba adquiriendo. Además,  ganará tiempo para ahorrar para su compra, en caso de que se acabe llevando a cabo. 

Desde ANA recuerdan que el alquiler con opción a compra también tiene beneficios para el propietario, dado que “mientras dure el alquiler recibirá un rendimiento mensual por éste y, en el caso de acabar vendiendo el inmueble, conseguirá su propósito”.

Sin embargo, existen algunas diferencias entre el alquiler con opción a compra de segunda mano y el de obra nueva, principalmente en lo que respecta al pago de impuestos.

Gastos e impuestos de comprar una obra nueva

Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda de obra nueva son distintos a los de segunda mano. A la hora de adquirir inmuebles de nueva construcción “se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)”, según aclaran desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

El IVA debe pagarse por el hecho de tratarse de una vivienda nueva y su importe será del 10% sobre el precio final de venta, mientras que el IAJD será de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

En el caso del alquiler con opción a compra de obra nueva el IVA deberá pagarse de forma prorrateada mensualmente. Es decir, la cuota del alquiler se dividirá en:

• El pago del IVA prorrateado (del 10% sobre el valor del piso)
• La renta del alquiler, pactada en este caso con la promotora, la constructora o el propietario particular al que se adquiere la propiedad

Sin embargo, es importante tener en cuenta, según cuentan desde ANA, que “si transcurren dos años y es otra persona distinta al inquilino quien compra la vivienda de obra nueva, éste ya no tendrá la obligación de pagar el IVA. En este caso, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.

“Si se da el caso de que la vivienda es de obra nueva pero el propietario que la alquila es un particular mediante un contrato con opción a compra, el inquilino tampoco deberá pagar el IVA en ningún caso. Estamos ante una segunda transmisión, por lo que también estará sujeta al ITP”, concluyen desde la Agencia Negociadora del Alquiler.

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