Cómo te afectaría el nuevo decreto de vivienda del Gobierno

El nuevo decreto de vivienda que prepara el Gobierno podría introducir cambios en prácticamente todas las fases del mercado: desde la renovación de un alquiler hasta la compra de la primera vivienda.

El paquete de medidas todavía no está aprobado y su contenido definitivo continúa negociándose entre el Gobierno y diferentes fuerzas políticas. El Ministerio de Vivienda quiere llevarlo al Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre, pero algunas de las medidas pueden cambiar antes de su aprobación.

Además, al tramitarse como real decreto-ley, tendrá que ser posteriormente convalidado por el Congreso. Por lo pronto, así podrían afectarte las medidas esperadas, dependiendo de tu situación.

¿Cómo te afecta el nuevo decreto de vivienda si eres inquilino?

Si eres inquilino, las dos medidas con un impacto más directo serían la recuperación de una prórroga extraordinaria para determinados contratos próximos a vencer y una mayor protección frente a los desahucios de personas vulnerables, según las líneas que negocia el Gobierno.

El borrador manejado en julio contemplaba que determinados contratos que vencieran antes de mediados de 2028 pudieran prorrogarse extraordinariamente hasta dos años, previa solicitud del inquilino y manteniendo sus condiciones. Una medida similar llegó a estar vigente durante unas semanas entre marzo y abril de 2026, pero decayó después de que el Congreso derogara el real decreto-ley que la regulaba.

El nuevo borrador pretende ahora amparar las solicitudes de prórroga presentadas al abrigo de aquella norma y permitir otras, aunque las condiciones definitivas siguen formando parte de la negociación.

Cómo afectaría a inquilinos y caseros el nuevo decreto de vivienda que prepara el Gobierno

El segundo frente son los desahucios. El borrador plantea suspender hasta el 31 de diciembre de 2028 determinados procedimientos cuando afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional. Cuando afecten a pequeños propietarios, la Administración asumiría las compensaciones previstas durante el proceso.

El Gobierno estudia asimismo ventajas fiscales para determinados inquilinos. El borrador incluye una deducción estatal del 10% en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas para contribuyentes que cumplan los requisitos de renta establecidos.

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¿Cómo te afecta el nuevo decreto de vivienda si eres casero?

Si eres casero, el decreto podría mejorar tu fiscalidad si bajas o mantienes la renta, pero a cambio también aumentaría las obligaciones en determinados contratos y restringiría el uso del alquiler temporal cuando no exista una causa acreditada.

El borrador establece reducciones en el IRPF para los propietarios del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, dependiendo de las condiciones del contrato, la localización de la vivienda y las características del inquilino. También contempla otros porcentajes específicos para viviendas rehabilitadas y determinadas prórrogas.

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La otra cara está en las obligaciones. Si se recupera la prórroga extraordinaria, determinados caseros podrían verse obligados a mantener al inquilino durante más tiempo con las condiciones del contrato anterior. También se estudian nuevas exigencias de información en los anuncios y una regulación más estricta del alquiler temporal y por habitaciones.

También se estudia exigir más información cuando se anuncie una vivienda, como la renta del contrato anterior, el precio que marque el índice público o si el propietario es un gran tenedor. En los alquileres temporales sería necesario acreditar la causa que justifica esa duración limitada.

Si la vivienda se destina a alquiler turístico, el cambio sería diferente: el Gobierno propone que pase a tributar con un IVA del 21%, cuando actualmente determinados alquileres turísticos sin servicios hoteleros están exentos.

¿Cómo te afecta el decreto si quieres comprar una vivienda?

Si quieres comprar tu primera vivienda y puedes asumir una hipoteca pero no has conseguido reunir suficiente ahorro previo, una de las principales novedades sería la creación de la línea TU CASA.

El borrador de la medida en la que trabaja el Gobierno plantea préstamos gestionados por el ICO de hasta 50.000 euros, a tipo de interés cero y sin comisiones, con una duración de diez años y un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años.

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Todavía tendrá que concretarse cómo funcionará el acceso a esta línea, qué requisitos deberán cumplir los compradores y qué condiciones terminarán figurando en el texto definitivo que apruebe el Gobierno.

El paquete incorporaría además una rebaja del IVA para la construcción de vivienda protegida con calificación permanente. Su efecto sería indirecto para el comprador de mercado libre, ya que su objetivo es aumentar la oferta futura de vivienda asequible.

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¿Cómo te afecta el nuevo decreto si quieres vender una vivienda?

Si tienes previsto vender una vivienda a otro particular, por ahora no se ha anunciado un cambio general en la fiscalidad de la compraventa. El paquete sí contempla intervenir sobre determinadas operaciones de adquisición de viviendas por parte de grandes inversores.

El Ejecutivo pretende introducir límites a determinadas compras de vivienda con fines especulativos por parte de fondos de inversión. El alcance exacto de la medida, las operaciones afectadas y las posibles excepciones continúan formando parte de la negociación.

También se contempla una exención de hasta el 100% de la ganancia patrimonial para determinadas ventas de viviendas a organismos y entidades públicas destinadas a vivienda social y asequible. El borrador limita este incentivo a determinadas operaciones realizadas hasta finales de 2027 y sujetas a los requisitos que finalmente establezca la norma.

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La concreción de todas estas medidas continúa abierta. El texto tendrá que ser aprobado primero por el Consejo de Ministros y, si finalmente adopta la forma de real decreto-ley, deberá ser convalidado después por el Congreso en un plazo máximo de 30 días.

Y tú, ¿cómo te afectaría el nuevo decreto de vivienda: como inquilino, casero, comprador o vendedor? Te leemos en los comentarios.