Cómo afectaría a inquilinos y caseros el nuevo decreto de vivienda que prepara el Gobierno

El Gobierno intentará aprobar en septiembre el decreto ley de vivienda que dejó pendiente antes del verano por falta de apoyos parlamentarios. El paquete mantendría entre sus principales medidas una prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos de alquiler, además de nuevas reglas para los alquileres de temporada y habitaciones, incentivos fiscales para los propietarios y un IVA del 21% para los pisos turísticos.

El Ejecutivo tenía previsto llevarlo al Consejo de Ministros del 28 de julio, pero decidió aplazar su aprobación hasta septiembre para intentar cerrar un acuerdo con los grupos parlamentarios que permita después convalidarlo en el Congreso.

Si finalmente sale adelante, estas son las principales medidas que afectarían a inquilinos y propietarios.

Prórroga extraordinaria: los inquilinos podrán alargar su contrato hasta 2028

Los inquilinos cuyo contrato de alquiler venza antes del 30 de junio de 2028 podrían pedir a su casero una prórroga extraordinaria, manteniendo las mismas condiciones y el mismo precio que tenían pactados. La medida recupera una fórmula similar a la que el Congreso tumbó el pasado 28 de abril.

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La medida se aplicaría a los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que alcancen el final de su prórroga obligatoria o tácita antes del 30 de junio de 2028. El inquilino tendría que solicitar la ampliación y el propietario podría oponerse en los supuestos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares.

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Alquiler de temporada y de habitaciones: nuevas reglas dentro de la LAU

El decreto pretende incorporar nuevas obligaciones para los alquileres de temporada y por habitaciones con el objetivo de evitar que estas modalidades se utilicen para eludir las reglas del arrendamiento habitual o los límites de renta aplicables en zonas tensionadas.

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Los propietarios tendrían que justificar por escrito la causa real de la temporalidad. Cuando esa causa no exista o el contrato encubra una residencia permanente, las administraciones podrían considerarlo un alquiler de vivienda habitual y aplicarle las protecciones correspondientes.

Bonificaciones en el IRPF para los caseros que bajen el precio del alquiler

Los propietarios que bajen el precio del alquiler al renovar un contrato podrían acceder a nuevos incentivos fiscales en el IRPF. Esta medida busca compensar la reducción de ingresos y favorecer que las viviendas permanezcan en el mercado residencial.

Por ahora, no puede afirmarse que el ahorro fiscal aumente automáticamente cuanto más se reduzca la renta. El decreto deberá explicar cómo se calcula la bonificación, durante cuánto tiempo se aplica y cómo se coordina con las reducciones fiscales ya existentes para determinados arrendamientos.

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IVA turístico al 21%: el impuesto que pagarán los pisos vacacionales

El Ejecutivo pretende someter los alquileres turísticos al tipo general del 21% de IVA, aunque el texto definitivo deberá precisar qué operaciones, propietarios y modalidades quedan incluidas.

Actualmente, el mero alquiler de una vivienda turística suele estar exento de IVA cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera. Cuando sí se ofrecen servicios como limpieza periódica, recepción, restauración o atención continuada, la actividad puede tributar al 10%.

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El objetivo declarado es reducir la ventaja fiscal del alquiler turístico y favorecer que parte de esas viviendas regrese al mercado residencial. Las plataformas que anuncien alojamientos sin licencia o sin número de registro también podrían enfrentarse a sanciones económicas.

Protección frente a desahucios para inquilinos vulnerables

El Gobierno y sus socios negocian mantener o reforzar las medidas destinadas a evitar desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Hasta conocer el texto definitivo, siguen siendo aplicables los requisitos establecidos en la normativa vigente.

La casuística cambia según exista o no un contrato. En los procedimientos contra inquilinos, deben valorarse la situación económica del hogar y las circunstancias del propietario. En los casos de ocupación sin título, la suspensión queda limitada a viviendas de personas jurídicas o propietarios con más de diez inmuebles y exige, además, circunstancias específicas, como la presencia de menores, personas dependientes o víctimas de violencia de género.

Por tanto, no todos los lanzamientos ni todos los propietarios quedan sometidos a las mismas reglas: el juez debe comprobar los requisitos aplicables a cada procedimiento antes de acordar una suspensión.

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Inquilinos y propietarios deberán esperar al texto definitivo del decreto

Si tu contrato de vivienda habitual finaliza antes de junio de 2028, convendrá revisar cuándo terminan sus prórrogas legales y comprobar si entrarían en el periodo que finalmente establezca el decreto. Si eres propietario, será necesario esperar a conocer cómo se calcularán las bonificaciones del IRPF y qué requisitos deberán cumplirse.

Los titulares de viviendas turísticas también deberán revisar si su actividad queda sometida al nuevo IVA del 21% y cómo afecta a sus contratos y precios. El Gobierno necesitará, además, convalidar el decreto en el Congreso, por lo que el contenido todavía podría modificarse durante su tramitación parlamentaria.

Y a ti, ¿te afecta alguna de estas medidas como inquilino o propietario? Cuéntanos cuál y cómo cambiaría tu situación.