La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, ha modificado algunos puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ahora los contratos de alquiler de viviendas y alquiler de locales en España deben seguir al pie de la letra los cambios introducidos por el Gobierno español, que pretende ayudar a impulsar el sector y velar, sobre todo, por los derechos de los inquilinos en detrimento de los propietarios.

Así pues, a todos los contratos de arrendamiento que se firmen se les aplicará la Ley de Arrendamiento (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos? (LAU)

Vamos a empezar por aclarar los conceptos más básicos en materia de alquiler. El arrendamiento urbano consiste en un contrato por el cual se estipula la cesión de uso de un inmueble a cambio de una renta. Así, el arrendador (propietario) cobra al arrendatario (inquilino) que habita en la vivienda o que usa el local/garaje/trastero…

Entonces, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la legislación española que regula el mercado de alquiler, donde tienen lugar los arrendamientos urbanos. Es un conjunto de normas legales que buscan regir el alquiler. Esta ley puede ser modificada y actualizada, como sucedió en 2019, de modo que debemos estar siempre al día.

¿Cómo se estructura la Ley de arrendamientos Urbanos?

Tras su modificación en marzo de 2019, la LAU cuenta con 5 títulos y 40 artículos, además de un preámbulo, que se estructuran de la siguiente manera:

  1. Ámbito de ley – 5 artículos
  2. Arrendamientos de vivienda – 5 capítulos y 22 artículos
  3. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda – 6 artículos
  4. Disposiciones comunes – 2 artículos
  5. Procesos arrendaticios – 3 artículos

De todos los criterios que repasa, los más importantes serían:

  • Duración del contrato: mínimo y prórrogas. 
  • Desistimiento: por parte del inquilino o del propietario.
  • Importe de la renta: limitaciones al incremento.
  • Quién asume qué gastos
  • Limitaciones de la fianza

A continuación, te explicamos esos 5 puntos clave de la nueva ley del alquiler:

1) Ampliación de los plazos del alquiler

La duración mínima obligatoria del contrato de alquiler pasa de tres a cinco años. Asimismo, se establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

Si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años, y la prórroga será como mínimo de tres. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos meses de antelación.

¿La ley de arrendamientos urbanos me impide elegir la duración del contrato de alquiler?

No, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite establecer libremente la duración del contrato. Si queremos un contrato de un año, podemos firmarlo sin problemas. La cuestión es que pasado ese año, la relación contractual no finaliza sino que se prorroga automáticamente a menos que una de las partes exprese lo contrario. Si el arrendador y arrendatario no notifican con antelación, esta prórroga seguirá sucediendo hasta los 5 o 7 años tras la firma del contrato. Cada año vuelven a tener la oportunidad de notificar su voluntad de no renovar, eso sí.

2) Desistimiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • Recuperación de la vivienda después de un año por el propietarioSi el propietario acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato, podrá hacerlo. Sin embargo, si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir. Esta potestad debe quedar recogida expresamente en el contrato.
  • La LAU establece que el contrato no se extingue aunque se venda el piso. Por otro lado, la nueva normativa no permite la extinción del contrato a pesar de que el propietario opte por vender el piso. Así pues, la persona que decida comprar una vivienda arrendada quedará subrogada a los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese una persona jurídica.

¿Cómo puede rescindir el contrato un inquilino de acuerdo a la ley de arrendamientos urbanos?

Pasados 6 meses, el inquilino puede irse si lo desea, siempre que notifique con 30 días de antelación. Si se va antes, al rescindir el contrato de alquiler tendrá que abonar la diferencia hasta los 6 meses. Puede saltarse este límite temporal si hay una razón de peso, como que el propietario se niegue a hacer reparaciones necesarias o que se entrometa en la vida diaria del inquilino.

¿Cómo puede rescindir el propietario de acuerdo a la LAU?

Los supuestos para que el propietario rescinda el contrato sin incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos vienen determinados por la misma y serían: impago de la renta o de la fianza, actividades ilícitas o molestas, incumplimiento de las normas de convivencia, obras sin permiso, subarrendamiento de una habitación, uso del inmueble distinto al que consta en el contrato… 

También el supuesto ya mencionado de necesitar la vivienda para sí mismo. En todo caso, debe notificar con dos meses de antelación, preferentemente por escrito. En caso de negativa por parte del inquilino, se debe presentar una demanda a los tribunales. 

3) La Ley de Arrendamientos Urbanos limita el aumento del precio del alquiler

Limitación del incremento de la renta al IPC

El índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador que mide la evolución del conjunto de los precios de bienes y servicios en España. Se analizan los datos de la población residente a nivel provincial, autonómico y nacional para averiguar cuánto se han encarecido los productos. El Instituto Nacional de Estadística (INE) establece la “cesta de la compra” para este fin, midiendo las oscilaciones de precios y el coste de vida para la población. Pero, ¿qué tiene que ver con la renta del alquiler? 

El incremento de la renta anual está ligado al índice de Precios al Consumo (IPC) durante el tiempo que dure el contrato, y solo se podrá actualizar en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Es decir, al año de firmar el contrato de arrendamiento, se actualiza la renta según el IPC general.

El propio INE ofrece una herramienta sencilla para la actualización de rentas con el IPC, lo cual puede jugar a favor del inquilino cuando la tasa de variación sea negativa.

  • Por ejemplo, si firmaste tu contrato en Noviembre de 2019 y pagabas 1.000€ mensualmente, al actualizar la renta descubrirás que en 2020 te toca abonar 992€ al mes. 

¿Cuándo está permitido aumentar la renta?

Sin embargo, la realización de obras de mejora por parte del arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si este fuera persona jurídica, le dará derecho a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Si hay un acuerdo entre el inquilino y el propietario, se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un contrato nuevo.

4) Gastos a cargo del propietario por la LAU

¿Quién asume los gastos de gestión?

Todos los gastos tanto de formalización y tramitación del contrato como de gestión inmobiliaria deben ir a cargo del propietario, siempre que este sea una persona jurídica. En el caso de que se trate de una persona física se sigue el principio general, que establece que las comisiones que se queda la agencia inmobiliaria debe pagarlas el inquilino.

¿Quién se hace cargo de los suministros y reparaciones?

De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario pagará los gastos del alta de los suministros y el coste de mantenimiento o reparación por el paso del tiempo en la vivienda. Es decir, se deberá encargar de dejar la vivienda en condiciones. 

Por su parte, el inquilino se hace cargo de cualquier avería que provoque por mal uso y del mantenimiento habitual. Arrendador y arrendatario pueden pactar que algunos gastos generales corran a cuenta del arrendatario. Del mismo modo que una de las partes puede contratar un seguro de alquiler que cubra los suministros en caso de disputa.

5) Limitación de la fianza impuesta por la Ley de Arrendamientos Urbanos

A diferencia de la regulación anterior, que no establecía ningún límite para la fianza, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos la limita a un máximo de tres meses: uno de fianza legal más uno o dos meses más como garantía adicional. Respecto a los alquileres cuyo fin no sea el de residir en la vivienda, es decir, de locales o trasteros, por ejemplo, se establecen dos meses de fianza legal.

Sin embargo, en los arrendamientos que se firmen por periodos iniciales de más de cinco o siete años, es decir, en los de larga duración, la ley no dicta ningún límite de garantías adicionales, por lo que dependerá del acuerdo de ambas partes.

Modelo de contrato acorde a la Ley de Arrendamientos Urbanos

Reiteramos la importancia de conocer y ceñirse a las actualizaciones en la ley de alquiler. En internet podemos encontrar numerosos modelos de contrato, la mayoría reflejan correctamente los elementos básicos con un lenguaje sencillo. Sin embargo, si vamos a basar nuestro propio contrato de alquiler en un modelo gratuito utilizando una plantilla descargable, debemos cerciorarnos de que esté lo suficientemente actualizado. Os recomendamos leer todos los puntos de un contrato de alquiler y utilizar este modelo de contrato de la OCU, puesto que lo actualizaron con motivo de la LAU, siendo apto para este 2021.