¿Es lo mismo valor catastral y valor de referencia de una vivienda? Usos de cada uno

Cuando se trata de propiedades e impuestos en España, el valor catastral y el valor de referencia son dos conceptos clave. Gestionados por el Catastro, estos valores son fundamentales en el cálculo de impuestos y la valoración de propiedades, pero cada uno desempeña un papel distinto y se calculan de forma diferente.

¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia? ¿Cómo afectan a tus obligaciones fiscales? IBI, plusvalía, ITP… Desde Fotocasa explicamos todos los detalles para evitar la confusión entre ambos valores.

¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula?

Uno de los datos más importantes que se encuentra en el Catastro en relación con cada propiedad es su valor catastral. Este valor es un indicador administrativo que se establece considerando varias características objetivas de cada inmueble, como su ubicación, superficie, uso, antigüedad, calidad de la construcción y el valor del suelo donde se encuentra.

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Algunos de los elementos más importantes recogidos en el valor catastral, que puede consultarse online en la Sede Electrónica del Catastro, incluyen:

• La ubicación del inmueble, las características urbanísticas que influyen en el suelo y su capacidad para la producción.
• El coste de construcción, incluyendo materiales, honorarios profesionales y tributos asociados, así como la calidad y antigüedad de las edificaciones.
• Los gastos de producción y los beneficios empresariales en casos de promoción inmobiliaria.
• Condiciones del mercado, como el valor del suelo, el valor de la construcción y otros factores relevantes.

Es importante destacar que, en general, aunque el valor catastral puede cambiar, no puede exceder el valor de mercado y, para garantizar esto, se establece un coeficiente de referencia del 0,5 que se actualiza periódicamente.

Para mantener actualizados los valores catastrales, se permite su actualización anual mediante coeficientes aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Esto asegura que los valores reflejen de manera más precisa los cambios en el mercado inmobiliario y las condiciones económicas. 

¿Para qué se utiliza el valor catastral? IBI y plusvalía

Para un ciudadano, el valor catastral es una referencia administrativa que se usa como base para calcular tributos. Entre sus principales usos se encuentran:

• Cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), siendo la base sobre la que los ayuntamientos aplican el tipo impositivo.
• Cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) y algunos impuestos autonómicos relacionados con transmisiones y sucesiones.

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¿Qué es el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

La Dirección General del Catastro fija el valor de referencia a partir del análisis de los precios de compraventa comunicados por los notarios. Para ello, tiene en cuenta las características catastrales de cada inmueble.

El valor de referencia no puede ser más alto que el valor de mercado real de la propiedad. Para asegurarse esto, se aplica un factor de reducción para calcularlo. Desde el 1 de enero de 2022, este valor se utiliza para determinar la base imponible en impuestos como:

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Se calcula sobre el mayor de los siguientes importes:
    • El valor de referencia del Catastro.
    • El precio de compraventa declarado.
• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

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Diferencias entre valor catastral y valor de referencia

A modo resumen, aquí tienes las definiciones de ambos y las diferencias en cuanto a cómo se calcula cada valor y para qué se utilizan:

Fuente: Fotocasa

Cómo consultar el valor de referencia de una vivienda paso a paso

Tú mismo puedes consultar el valor de referencia de tu vivienda en la página del Catastro. Así lo puedes comprobar:

Paso 1. Localizar el inmueble en la Sede Electrónica del Catastro

El primer paso para conocer el valor de referencia de una vivienda es entrar en la Sede Electrónica del Catastro y buscar el inmueble en «Buscador de inmuebles y visor Cartográfico». Con la dirección bastará.

Una vez localizado el inmueble, copia su referencia catastral.

Fuente: Sede Electrónica del Catastro

Paso 2. Acceder al servicio de consulta del valor de referencia

En la página principal, selecciona «Valor de referencia». Para visualizar esta información es necesario identificarse mediante alguno de los sistemas habilitados, como DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve.

Paso 3. Introducir la referencia catastral

Una vez dentro del servicio, introduce la referencia catastral del inmueble. El sistema recuperará automáticamente los datos asociados a la vivienda y mostrará la información disponible sobre el valor de referencia vigente para el ejercicio.

Fuente: Sede Electrónica del Catastro

Paso 4. Obtener el valor de referencia

Tras completar la consulta, el sistema mostrará el valor de referencia asignado al inmueble. Este valor es el que la Administración utiliza como base imponible mínima para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Como has visto, el valor catastral y el valor de referencia juegan un papel fundamental en la carga tributaria y pueden tener un efecto significativo en lo que debes pagar como propietario por tu vivienda. Si tienes más dudas sobre el Catastro o impuestos para inmuebles, puedes realizar consultas personalizadas a la IA de Fotocasa.