Valor de referencia: 3 cuestiones básicas a tener en cuenta si vas a comprar un piso

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude introdujo en nuestro ordenamiento jurídico el valor de referencia, que entró en vigor a partir de enero de 2022 y que el Catastro actualiza anualmente.

Lo hizo con el objetivo de establecer la base mínima de tributación para la adquisición de inmuebles residenciales y garajes, que afecta tanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

La aplicación del valor de referencia tiene una repercusión importante en el ámbito inmobiliario, dado que en algunos casos puede conllevar un incremento notable de los costes fiscales de la operación, ya sea una compraventa, una donación o simplemente la adquisición de un inmueble que nos han dejado en herencia. Por todo ello, es importante tener en cuenta algunas cuestiones básicas sobre el valor de referencia si vas a comprar un piso. Las analizamos a continuación.

¿Es conveniente que se sepa cuál es el valor de referencia de un piso antes de comprarlo?

En el mercado inmobiliario la compra de un piso se documenta normalmente con la firma de un contrato privado de compraventa, y la entrega de una cantidad al vendedor en concepto de arras, que en la práctica se utilizan para señalizar la operación y evitar que el inmueble lo adquiera otro posible interesado.

Posteriormente se materializa la transmisión, en la fecha que establezcan los firmantes, mediante una escritura pública ante notario.

No es extraño, por ello, que dicho trámite inicial se lleve a cabo con cierta ligereza y de un modo rápido, dado que el potencial comprador, por lo general, no quiere que se le escape la casa de sus sueños. Sin embargo, olvida que con la firma del contrato privado de compraventa quedan fijados los términos de la operación. Por ello es aconsejable sopesar bien las consecuencias de dicha firma.

Con el objetivo de evitar desagradables sorpresas, conviene que el comprador conozca el valor de referencia del piso antes de adquirirlo, y que no firme el contrato privado de compraventa sin saber si dicho valor es inferior o superior al precio de venta.

Y es que en este último caso debe tener presente que el coste fiscal de la operación será mayor al que inicialmente preveía, y valorar si puede asumir el sobrecoste.

¿Por qué valor tendré que tributar en el ITP si compro un piso?

La transmisión onerosa de toda clase de bienes que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas, está en principio sujeta al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El comprador será quien tenga que satisfacer el pago de la base imponible de dicho impuesto, cuyo tipo aplicable será de entre un 6% y 11%, en función de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.

Calcular ITP de una vivienda para comprar

No obstante, en caso de que se transmitan bienes inmuebles, la base imponible del impuesto será su valor de referencia a fecha de devengo, independientemente de que el precio pactado por los interesados sea inferior. Por el contrario, si el valor declarado por los interesados o el precio o contraprestación acordada es superior al valor de referencia, se tomará como base del impuesto el mayor de estos valores.

Es posible también que el inmueble que se transmita no tenga asignado un valor de referencia. En este caso, la base imponible será el mayor de los siguientes valores: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado. No obstante, el valor consignado por el contribuyente podrá ser objeto de una comprobación administrativa por parte de la Hacienda autonómica.

¿Puedo impugnar el valor de referencia si es superior al precio que voy a pagar por el piso?

Si el valor de referencia del inmueble es superior al precio a pagar por el piso se producirá un encarecimiento del coste fiscal de la operación, dado que dicho valor, y no el precio efectivamente abonado, será la base de tributación en el ITP. En tal caso, puede discrepar del valor de referencia que el Catastro le asigne a la vivienda, siempre que considere que no se ajusta a mercado y perjudica sus intereses.

La impugnación del valor de referencia podrá llevarse a cabo de dos maneras distintas. En primer lugar, presentando recurso frente a la liquidación de ITP que dicte la Administración. Sin embargo, si el contribuyente ignoró el valor de referencia y tributó por un valor inferior se arriesga a que Hacienda le exija también los intereses y le sancione.

La otra opción es solicitar la rectificación de la autoliquidación del ITP que en su día presentó sobre el valor de referencia, con el objetivo de recuperar el exceso de tributación abonado más intereses.

El contribuyente, en todo caso, deberá aportar la documentación y las pruebas oportunas para acreditar que el valor de referencia del inmueble no se ajusta al mercado. El Catastro deberá emitir un informe en el que ratifique o corrija el valor de referencia, a tenor de las alegaciones que realice el recurrente, que podrá continuar la vía impugnatoria si el citado informe no satisface plenamente sus pretensiones.