Nuevo valor de referencia para comprar, heredar o donación

Agustina Battioli
Agustina Battioli Content Manager Real Estate

A partir del 1 de enero de 2022 se aplicará el nuevo valor de referencia para calcular la base imponible del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos (ITP) y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), un cambio de los impuestos que anunció el Ministerio de Hacienda y Función Pública en octubre de este año.

¿Cuál es el cambio en el valor de referencia?

Hasta ahora para calcular estos impuestos se utilizaba el valor real del inmueble, es decir, el precio real efectivo que se hubiera determinado en la compraventa.  Ahora con el cambio anunciado por el Gobierno, el nuevo valor que se empleará es el de referencia, lo que equivale al valor del mercado.

Este cambio se produce por la reforma que se produjo de la Ley Antifraude Fiscal.

¿Cómo afecta el nuevo valor de referencia a los contribuyentes?

Hacienda ha explicado que este cambio para calcular los impuestos del ITP e ISD no tendrá carácter retroactivo, solo será efectiva para las compraventas o herencias realizadas a partir del 1 de enero de 2022, y servirá para luchar contra la litigiosidad que tenía la base imponible definida como valor real. El elevado número de litigios se producían porque si el contribuyente declaraba el valor de adquisición y este era menor al que Hacienda atribuía al inmueble, esta comenzaba un proceso de verificación.

Existen dos posturas en relación al nuevo valor de referencia. Por un lado, el departamento de la ministra Montero afirma que esta modificación no conlleva una subida de impuestos para los contribuyentes. 

Los expertos afirman que, en la práctica, la mayoría de los contribuyentes tendrán que pagar más

En el lado contrario, expertos en el sector inmobiliario afirman que, en la práctica, la mayoría de los contribuyentes tendrá que pagar más. Esto se debe a que la definición de valor real es difícil de cuantificar y a menudo se asimila al valor catastral, ambos suelen estar por debajo del valor de mercado. En cambio, los nuevos indicadores para tomar como referencia son más similares al valor de mercado, razón por la cual, los expertos anuncian un aumento contributivo por parte de los contribuyentes.

Como explicábamos al comienzo este cambio solo afectará al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). No afectará al impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI) o al impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). 

¿Cómo se calculará el nuevo valor de referencia catastral?

Anualmente, el Gobierno realizará una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio, que no tienen por qué ser barrios o distritos. Estos datos serán aportados por las compraventas ante notario o las viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad.

Esto quiere decir que si el valor de referencia del catastro se sitúa en 150.000 euros, el impuesto se pagará sobre esta cantidad y no sobre el precio de compraventa que pudo haber sido inferior o superior a este valor, pagando más o menos impuesto en función del caso.

A los inmuebles urbanos y rústicos se debe aplicar un factor de minorización de un 0,9 por Orden Ministerial. Esto se debe a que el valor de referencia no puede superar el valor de mercado y con este coeficiente se espera reducir la factura fiscal.

El calculo se realizará en base a los datos aportados de las compraventas ante notario o las viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad

¿Es lo mismo valor catastral que valor de referencia del catastro?

No, aunque sus nombres sean similares, la manera de valor las viviendas no. Por un lado, el valor de referencia del catastro se basa en un cálculo de las compraventas de inmuebles ante notario y se calculará anualmente.

En cambio, el valor catastral se calcula en función de los valores del municipio donde se encuentra la vivienda atendiendo a su ubicación, antigüedad, reforma, etc.

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