Cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda del Gobierno

Los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno introducen cambios en prácticamente todas las fases del mercado: desde la renovación de un alquiler hasta la compra de la primera vivienda.

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes 29 de septiembre a dos reales decretos-ley después de una negociación que se prolongó hasta las últimas horas. El Gobierno ha optado por dividir las medidas en dos textos para que puedan ser votados por separado en el Congreso.

Ambos decretos tendrán que ser ahora convalidados por el Congreso. El Ejecutivo ha solicitado incluso la celebración de un pleno extraordinario para acelerar su votación. Hasta entonces, estas son las principales medidas aprobadas y así podrían afectarte dependiendo de tu situación.

¿Cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda si eres inquilino?

Si eres inquilino, las dos medidas con un impacto más directo son la recuperación de una prórroga extraordinaria para determinados contratos próximos a vencer y una mayor protección frente a los desahucios de personas vulnerables.

El primero de los decretos establece una prórroga extraordinaria y obligatoria de hasta dos años para los contratos de alquiler en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. La medida recupera una fórmula similar a la que estuvo vigente durante unas semanas entre marzo y abril de 2026, antes de que el Congreso derogara aquel real decreto-ley.

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El segundo frente son los desahucios. Finalmente, la protección se amplía hasta 2030 para determinados procedimientos que afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional, dos años más de lo que contemplaba el borrador conocido el lunes.

El paquete aprobado regula además los contratos de temporada y los alquileres por habitaciones, dos modalidades que habían quedado en el centro de las negociaciones. El objetivo es evitar que estas fórmulas se utilicen para sortear las reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual.

El Gobierno mantiene asimismo ventajas fiscales para determinados inquilinos. Los textos negociados contemplaban una deducción estatal del 10% en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas para contribuyentes que cumplan determinados requisitos de renta.

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¿Cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda si eres casero?

Si eres casero, las nuevas medidas pueden mejorar tu fiscalidad si bajas o mantienes la renta, pero a cambio también aumentan las obligaciones en determinados contratos y restringen el uso del alquiler temporal y por habitaciones cuando se utilicen para eludir las reglas del alquiler habitual.

El paquete incorpora reducciones en el IRPF para los propietarios que reduzcan o contengan los alquileres, que pueden alcanzar el 100% en determinados supuestos. Los borradores manejados durante la negociación contemplaban distintos porcentajes dependiendo de las condiciones del contrato, la localización de la vivienda y las características del inquilino.

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Una de las principales afecta a la duración de los contratos. Los caseros cuyos contratos cumplan los requisitos de la nueva prórroga extraordinaria podrán verse obligados a mantener al inquilino durante hasta dos años adicionales.

También se refuerza la regulación del alquiler temporal y por habitaciones. Estas dos modalidades se incorporan finalmente al primero de los reales decretos aprobados por el Consejo de Ministros.

El segundo decreto incorpora además la renovación automática de determinados contratos de alquiler, una medida que finalmente se ha separado del resto del paquete y que tendrá que superar su propia votación en el Congreso.

¿Cómo te afectan los nuevos decretos si quieres comprar una vivienda?

Si quieres comprar tu primera vivienda y puedes asumir una hipoteca pero no has conseguido reunir suficiente ahorro previo, una de las principales novedades del paquete pasa por las ayudas destinadas a reducir esa barrera inicial.

El borrador en el que venía trabajando el Gobierno planteaba préstamos gestionados por el ICO de hasta 50.000 euros, a tipo de interés cero y sin comisiones, dentro de la denominada línea TU CASA.

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La letra definitiva y los requisitos concretos de acceso a estas ayudas deberán comprobarse en la publicación de los reales decretos en el BOE, donde quedarán fijadas sus condiciones de aplicación.

El paquete incluye además medidas destinadas a incentivar la construcción de vivienda protegida con calificación permanente. Su efecto sería indirecto para el comprador de mercado libre, ya que el objetivo es aumentar la oferta futura de vivienda asequible.

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¿Cómo te afectan los nuevos decretos si quieres vender una vivienda?

Si tienes previsto vender una vivienda a otro particular, no se ha anunciado un cambio general en la fiscalidad de la compraventa. El principal cambio afecta a determinadas operaciones protagonizadas por grandes inversores.

El primero de los decretos incluye una prohibición temporal de compra de viviendas por parte de fondos buitre hasta 2028, una de las medidas incorporadas en la fase final de las negociaciones.

El alcance exacto de la prohibición, los inversores afectados y sus posibles excepciones deberán quedar definidos en el articulado definitivo que publique el BOE.

También se habían contemplado durante la negociación incentivos fiscales para determinadas ventas de viviendas a organismos y entidades públicas destinadas a vivienda social y asequible, aunque sus condiciones deberán contrastarse con el texto definitivo publicado.

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Los dos reales decretos-ley ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros, pero todavía deberán superar un segundo paso decisivo: su convalidación en el Congreso. El Gobierno ha solicitado que ambos textos se sometan a votación en un pleno extraordinario y, al haberse separado en dos normas, cada uno podrá ser aprobado o rechazado de forma independiente.

Y tú, ¿cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda: como inquilino, casero, comprador o vendedor? Te leemos en los comentarios.