¿Es legal que oculten humedades al vender piso?

Cuando compramos una vivienda, esperamos que esté en buen estado o, al menos, que se nos informe de cualquier problema relevante antes de firmar. Sin embargo, en algunos casos, tras la compra aparecen filtraciones, manchas o problemas de humedad que no se habían detectado durante las visitas.

Si esas humedades ya existían antes de la compraventa y no fueron comunicadas, pueden considerarse vicios ocultos. Esto puede tener consecuencias legales tanto en el contrato de compraventa como en el contrato de arras si el problema se descubre antes de la escritura.

Desde Fotocasa explicamos qué son las humedades como vicio oculto, por qué es importante detectarlas y quién debe asumir los gastos de reparación.

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¿Qué son las humedades como vicio oculto?

Las humedades pueden encajar dentro de lo que legalmente se denomina vicio oculto, siempre que cumplan ciertos requisitos.

¿Qué se considera un vicio oculto?

Un vicio oculto es un defecto que:

• Existía antes de la compraventa.

• No era visible ni fácilmente detectable en el momento de la compra.

• Afecta al uso normal de la vivienda o reduce su valor.

En este contexto, las humedades pueden ser consideradas vicio oculto si no eran apreciables durante la visita y afectan de forma relevante a la habitabilidad.

¿Por qué es importante detectar humedades antes de firmar?

Las humedades no son solo un problema estético. Pueden implicar reparaciones costosas y afectar al uso de la vivienda.

Si el problema se detecta después de firmar la escritura, el comprador tendrá que iniciar una reclamación dentro del plazo legal. En cambio, si se detecta antes de la firma definitiva, puede afectar incluso al contrato de arras.

¿Quién paga las reparaciones si hay humedades ocultas?

Cuando unas humedades se consideran vicio oculto, la ley reconoce al comprador una serie de acciones frente al vendedor. No se trata de “una queja informal”, sino de derechos concretos que pueden ejercerse dentro del plazo legal.

En función de la gravedad del problema y de cómo afecte a la vivienda, pueden darse distintas situaciones.

¿Puede el vendedor asumir la reparación?

Una de las opciones más habituales es que el vendedor se haga cargo del coste de las reparaciones necesarias.

En estos casos, el comprador acredita el defecto (normalmente mediante un informe técnico) y se cuantifica cuánto cuesta solucionarlo. Si ambas partes llegan a un acuerdo, el vendedor puede asumir directamente ese importe o encargarse de ejecutar la reparación.

Esta vía suele ser la más práctica cuando el problema es importante, pero la vivienda sigue siendo habitable.

¿Se puede pedir una rebaja del precio?

Otra posibilidad es solicitar una reducción del precio proporcional al defecto detectado.

En lugar de deshacer la operación, se ajusta económicamente el valor de la vivienda en función del coste de reparar las humedades o de la pérdida de valor que generan.

Esta opción puede resultar adecuada cuando el comprador quiere conservar la vivienda, pero entiende que pagó un precio para comprar su vivienda que no reflejaba su estado real.

¿Se puede resolver la compraventa?

Si el defecto es grave y afecta de forma relevante al uso de la vivienda, puede plantearse la resolución del contrato de compraventa.

Esto significa dejar sin efecto la operación y que las partes se restituyan lo recibido.

No cualquier humedad permite resolver una compra. Debe tratarse de un problema relevante que encaje dentro de los requisitos del vicio oculto y que tenga suficiente entidad.

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¿Qué pasa si después de firmar el contrato de arras aparecen humedades?

Antes de firmar la escritura pública de compraventa, es habitual que comprador y vendedor firmen un contrato de arras.

Este contrato es un acuerdo previo en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo determinado y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final. Sirve para reservar la vivienda y fijar las condiciones básicas de la operación.

En esta fase ya deberían haberse explicado y conocido las condiciones reales del inmueble. Por eso, si después de firmar las arras aparecen humedades que no se habían comunicado previamente, la situación puede complicarse.

Si esas humedades suponen un defecto relevante y encajan dentro del concepto de vicio oculto, pueden afectar al cumplimiento del contrato. En determinados casos, podría analizarse si procede modificar las condiciones pactadas o incluso resolver el acuerdo.

No todas las humedades permiten dejar sin efecto unas arras. Debe tratarse de un problema que altere de forma significativa lo que se había pactado y que no hubiera sido conocido por el comprador en el momento de firmar.

Por eso, antes de firmar unas arras, es recomendable revisar bien el inmueble y dejar por escrito cualquier circunstancia relevante.

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¿Cómo reclamar humedades paso a paso?

Si se detectan humedades que podrían ser vicio oculto, conviene:

• Documentar el problema con fotografías y fechas.

• Solicitar un informe técnico que determine el origen y antigüedad.

• Comunicar la situación por escrito a la persona que nos ha vendido la casa.

• Intentar un acuerdo antes de acudir a la vía judicial.

Actuar con rapidez es fundamental para no perder el plazo de reclamación.

¿Qué plazo hay para reclamar humedades ocultas?

En vivienda de segunda mano, el plazo para reclamar por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la vivienda, tal y como recoge el consultorio de Fotocasa.

En el caso de que queramos reclamar vicios ocultos en una vivienda de obra nueva, las reclamaciones se enmarcan en el régimen de garantías correspondiente.