La receta del Banco de España para solucionar el problema de la vivienda

El Banco de España ha vuelto a poner el foco en la vivienda. En su Informe Anual 2025, el supervisor sitúa los problemas de acceso y las restricciones de oferta como uno de los grandes desafíos estructurales de la economía española.

Su diagnóstico es que el mercado afronta una situación de tensión dada por una demanda residencial elevada, precios al alza y dificultades crecientes para jóvenes, hogares con menos ingresos y nuevos residentes. La solución, según el organismo, no pasa por una única medida, sino por actuar sobre el origen del problema: la falta de oferta residencial suficiente en las zonas con más demanda.

¿Cuánto es realmente el déficit de vivienda en España?

El Banco de España calcula que, entre 2021 y 2025, la diferencia acumulada entre la producción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares alcanzó la cifra de 750.000 viviendas, equivalente al 3,7% de los hogares residentes en 2025.

La proporción del déficit en España es muy superior a la de otros países europeos: Italia acumula un déficit del 1,5% de sus hogares, Francia está en equilibrio y solo Alemania registró un superávit de vivienda (0,5% de sus hogares) en el mismo período, según las cifras que cita el BdE.

En 2025, la creación neta de hogares se mantuvo fuerte en España (240.000, en línea con el promedio de 245.000 entre 2021 y 2024), mientras el incremento bruto del parque de viviendas cayó un 9% (92.000 viviendas nuevas terminadas), según pone de relieve el supervisor. Esa combinación es la que amplía el déficit año tras año.

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¿Cómo de reducido es el parque público de vivienda en España?

El déficit de vivienda general en España coincide con un parque público reducido, que representa apenas el 1,5% de las viviendas principales, frente al 7,1% de media de la OCDE, según datos recogidos por el Banco de España. La distancia con otros países europeos es aún mayor.

Parque público de vivienda: España frente a otras economías avanzadas

Como muestra la tabla, España se sitúa en la parte baja entre las economías avanzadas, muy lejos de referencias como Países Bajos o Austria, donde el parque público puede contribuir a la contención general de los precios.

La producción de vivienda protegida en nuestro país tampoco ayuda a cerrar la brecha:  en 2025 se terminaron unas 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500, cifras algo superiores a la media de 2015-2024, pero muy alejadas de las más de 60.000 viviendas protegidas anuales que se terminaban en los años noventa o de las 56.000 de la década de los 2000, pone de relieve el BdE.

El Banco de España pide aumentar la oferta de vivienda residencial

La principal receta del Banco de España es aumentar la oferta de vivienda. El organismo considera que la rigidez de la oferta es un problema estructural y que las políticas públicas deberían priorizar actuaciones que incrementen la disponibilidad de nuevas viviendas.

En esa línea, el supervisor identifica varios cuellos de botella que retrasan la construcción de nuevas viviendas: la escasez de suelo listo para edificar, los largos plazos de transformación urbanística, la acumulación de informes administrativos, la incertidumbre jurídica de algunos desarrollos y la falta de medios técnicos en determinados ayuntamientos para tramitar los expedientes.

La vivienda necesita más coordinación entre administraciones

El Banco de España subraya que la política de vivienda depende de varios niveles de la Administración: Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. Por eso, advierte de que las medidas unilaterales pueden perder eficacia si no existe coordinación.

Esta coordinación es especialmente importante en urbanismo y suelo, donde intervienen Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos. El Banco de España plantea medidas concretas para ganar tiempo: evitar informes duplicados entre administraciones, reforzar con apoyo autonómico a los municipios con menos recursos, crear procedimientos abreviados y permitir que varias fases de un mismo desarrollo urbanístico se tramiten de forma simultánea.

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¿Qué programas públicos tiene el Estado en marcha para ampliar el parque de vivienda?

El Banco de España cita varios programas y actuaciones en marcha para ampliar el parque público y asequible de vivienda, impulsados a nivel estatal en coordinación con las comunidades autónomas.

• Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: prevé una dotación de 7.000 millones de euros, financiada en un 60% por la Administración central y en un 40% por las comunidades autónomas, con ayudas para construir, adquirir y rehabilitar vivienda pública y asequible.
• Entidad Estatal de Vivienda y Suelo, Casa 47: articulará el impulso de la Administración central al parque público de vivienda y gestionará activos incorporados desde distintos organismos y entidades. El informe incide en que se habrían incorporado ya 40.000 viviendas y 2.400 suelos de Sareb, con un potencial estimado para construir 55.000 viviendas más.
• Fondos europeos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia: el informe destaca 1.200 millones de euros ya ejecutados para impulsar la construcción de unas 20.000 viviendas en suelo público, destinadas al alquiler social o asequible durante al menos 50 años.
• Préstamos y avales ICO: el Banco de España cita 4.000 millones de euros en préstamos y 2.000 millones en avales, con potencial para promover entre 40.000 y 45.000 viviendas de alquiler asequible.
• Fondo España Crece, gestionado por el ICO: busca movilizar hasta 23.000 millones de euros en financiación para construir 15.000 viviendas al año, actuando como canalizador de capital privado.
• PERTE de vivienda industrializada: cuenta con una dotación de 1.300 millones de euros a diez años y aspira a alcanzar 15.000 viviendas industrializadas al año, hasta llegar a 20.000 al final del periodo.

Estas cifras no equivalen a viviendas ya construidas, sino a programas en ejecución, objetivos de financiación o metas potenciales de promoción.

El supervisor advierte, en suma, de que estos esfuerzos tardarán en materializarse y que su cuantía sigue siendo reducida frente a las necesidades actuales.

Los ayuntamientos pueden ayudar a financiar más vivienda pública

El Banco de España incide igualmente en las corporaciones locales. Los ayuntamientos disponían a finales de 2025 de unos 48.500 millones de euros en activos líquidos, principalmente depósitos y remanentes de tesorería, una cuantía equivalente al 2,6% del PIB, según destaca el BdE.

El supervisor considera que esa situación presupuestaria y patrimonial puede facilitar su participación en proyectos de vivienda asequible, siempre que se articulen como operaciones sostenibles. Entre las fórmulas posibles cita préstamos, aportaciones de capital, avales, cesión de suelo edificable y colaboración público-privada para promover alquiler asequible manteniendo la titularidad pública de las viviendas.

El Banco de España ve necesario movilizar vivienda privada hacia el alquiler asequible

Además de construir vivienda nueva, el Banco de España apunta a fórmulas para movilizar vivienda ya existente. Entre ellas, menciona los esquemas de cesión de viviendas privadas a las administraciones para destinarlas a alquiler asequible.

Estos programas permiten que un propietario ceda el uso de su vivienda durante un tiempo a cambio de un canon garantizado, mientras la Administración la incorpora a sus programas de alquiler asequible. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla ayudas a particulares que cedan sus viviendas a las comunidades autónomas para ponerlas en alquiler a un precio máximo de 600 euros al mes.

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Industrializar, rehabilitar y conectar mejor las ciudades también puede sumar vivienda

El Banco de España también menciona otras palancas complementarias para aumentar la oferta. Una de ellas es la construcción industrializada, que podría reducir los plazos de edificación entre un 20% y un 60%, según las estimaciones del PERTE citado por el informe.

Otra vía que destaca el supervisor es la rehabilitación de viviendas, especialmente de inmuebles usados, vacíos o en mal estado. El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del Gobierno en respuesta a la pandemia planteaba realizar 510.000 actuaciones de rehabilitación durante su periodo de aplicación y alcanzar las 300.000 viviendas rehabilitadas en 2030, aunque hasta ahora el avance ha sido limitado: en 2025 hubo 24.500 visados de rehabilitación, una cifra similar a la media de los años anteriores.

En paralelo, el BdE reivindica una visión metropolitana de la vivienda. La disponibilidad de suelo suele ser mayor en las periferias de las grandes áreas urbanas, pero el acceso a esas zonas depende de unas buenas infraestructuras y de una red eficaz de transporte público que reduzca los costes de desplazamiento.

El Banco de España pide cautela con las medidas de corto plazo

El Banco de España no descarta políticas de corto plazo para aliviar las dificultades de acceso a la vivienda, como ayudas a hogares vulnerables, medidas sobre alquileres turísticos, actuaciones para contener el uso no residencial de la vivienda o controles de precios del alquiler. Pero insiste en que deben diseñarse con cuidado para evitar efectos no deseados sobre la oferta.

En esa línea, el informe cita evidencia sobre controles de precios del alquiler en Estados Unidos, Alemania y Cataluña. En el caso estadounidense, el Banco de España recoge estudios que apuntan a que este tipo de regulación puede proteger a los inquilinos con contratos regulados, pero también reducir la oferta disponible si los propietarios retiran viviendas del mercado, las venden o las destinan a otros usos.

En Alemania, la evidencia citada por el supervisor apunta a otro efecto no deseado: parte de la presión de precios puede trasladarse a zonas o segmentos no regulados. Es decir, la contención del alquiler en las viviendas sujetas a límites puede convivir con subidas en contratos que quedan fuera de la regulación.

En cuanto a Cataluña, la evidencia citada por el Banco de España es mixta: un estudio señala que la regulación aplicada entre 2020 y 2021 redujo los precios por encima del índice de referencia, pero empujó al alza los que estaban por debajo del umbral o fuera de las zonas reguladas. Otro estudio, en cambio, encuentra una caída del alquiler medio de entre el 4% y el 6% sin efecto apreciable sobre la oferta a corto plazo.

La mayoría de los interesados en invertir en vivienda cree que la normativa actual no ayuda

En materia de políticas de corto plazo, el supervisor cita también como ejemplo el programa británico Help to Buy, un esquema de ayudas públicas a la compra de vivienda que, según la evidencia académica recogida en el informe, elevó los precios en el área de Londres sin aumentar la oferta ni reducir los problemas de acceso.

Por eso, el Banco de España recomienda monitorizar y evaluar el impacto de este tipo de medidas antes de mantenerlas en el tiempo.

La solución de fondo pasa por construir más y mejor

La conclusión del Banco de España es que el problema de la vivienda no se resolverá solo con medidas de alivio inmediato. Para mejorar el acceso hacen falta más viviendas, más suelo disponible, más agilidad administrativa y un parque público más amplio.

En definitiva, la receta del supervisor pasa por actuar sobre la oferta sin olvidar a los hogares vulnerables: construir más donde falta vivienda, coordinar mejor a las administraciones y vigilar que las medidas de corto plazo no terminen agravando el problema que intentan resolver.

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Y a ti, ¿qué medida crees que tendría más impacto para mejorar el acceso a la vivienda? Te leemos en comentarios.