Hace poco más de un mes que se hizo público el acuerdo entre los socios de Gobierno para llevar al Congreso la futura ley de vivienda de España, que configura un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario.
Y es que, como hemos apuntado en numerosas ocasiones, no solo afectará al mercado del alquiler de viviendas, sino también al de la compraventa, debido a las medidas que establece la nueva normativa.
A pesar de que el borrador todavía no se ha hecho público y que algunas líneas del pacto están poco definidas, casi todas las comunidades autónomas ya se han pronunciado acerca de si aplicarán la ley de vivienda o no. También han opinado sobre ella distintos expertos del sector inmobiliario. A continuación analizaremos su punto de vista acerca de las medidas de la nueva ley.
Las comunidades autónomas y locales están en su derecho de no aplicar la futura ley de vivienda
Uno de los puntos que el Gobierno dejó claro desde que anunció el acuerdo entre los socios, es que las comunidades autónomas y locales tienen la potestad de no aplicar la futura ley de vivienda; es decir, están en todo su derecho de desobedecerla.
De momento, casi la mitad de España (Andalucía, Madrid, Galicia, Castilla y León, y Murcia), es decir, la gobernada por el Partido Popular, ya ha dejado claro que no aplicará la ley. Cataluña, el País Vasco, Aragón y Extremadura estudiarán si se acogen o no a la normativa, mientras que el resto de comunidades ya han dejado claro que se van a adherir a ella.
¿Cuáles son las 5 medidas principales de la nueva ley de vivienda?
Después de muchas discrepancias entre los socios de Gobierno, estos pactaron, finalmente, regular el precio del alquiler de los inmuebles. Para ello, han establecido una serie de medidas, que podemos dividir en 5 puntos clave, que han despertado reacciones de todo tipo entre los expertos del sector inmobiliario respecto a la nueva ley de vivienda. Analizaremos cuáles son estas medidas y qué opinan los expertos inmobiliarios sobre ellas.
1. Regular el precio del alquiler a los grandes tenedores
El punto de partida de la nueva ley de vivienda es, como apuntábamos, regular el alquiler de los inmuebles: los que pertenezcan a grandes propietarios; es decir, a aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de diez o más viviendas. Una intervención, eso sí, que se llevará a cabo en base al índice de referencia de las zonas de mercado consideradas tensionadas, es decir, aquellas en las que los precios de arrendamiento han subido más de lo que se establece como “razonable”.
El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, ha mostrado su profunda preocupación por el acuerdo alcanzado en el seno del Gobierno de coalición para sacar adelante la Ley de Vivienda. Además, ha añadido que la normativa afecta directamente sobre la propiedad privada, y atenta contra el derecho a la propiedad.
Por su lado, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), considera que esta medida es un error, ya que ataca a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler. Asimismo, afirma que esta regulación va contra la libre competencia y la libertad de mercado, y terminarán por cerrar su actividad en España, ya que los propietarios no tienen seguridad jurídica.
Asimismo, la correduría de seguros ARRENTA, alerta de que la oferta del mercado del alquiler puede retroceder en más del 10% como consecuencia de la política de contención de rentas. Fundamentalmente por el freno a la oferta de los grandes tenedores, que son los que tienen mayor capacidad de poner viviendas en un mercado muy necesitado de producto a precios asequibles.
2. Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler
Los pequeños propietarios podrán optar a grandes descuentos e incentivos fiscales, con el fin de incentivar la bajada del precio de alquiler en sus viviendas. El Gobierno planea una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler, en zonas tensionadas.
En el caso de que bajen el precio del alquiler respecto al contrato de alquiler anterior, como mínimo, un 5%, tendrán una bonificación del 50%, y si alquilan por primera vez a jóvenes y es un contrato nuevo con mejoras, podrán bonificarse hasta el 70%.
Respecto a esta medida, el economista Gonzalo Bernardos, considera que los incentivos fiscales que el Gobierno propone no compensan a los propietarios. Según él, si estos tienen que bajar el precio más de un 5% y, a cambio, van a recibir solo una desgravación de un 40% adicional en la renta, los números no salen. Lo que ganan con la desgravación es inferior a lo que pierden al bajar el precio.
Por el contrario, José Ramón Zurdo, director de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que no solo les parece correcto, sino que es algo que ANA propone desde hace años. No solo para incentivar una bajada de rentas, sino para animar a que más propietarios particulares puedan poner sus viviendas en el mercado del alquiler y aumentar así la oferta.
3. Impuestos a viviendas vacías para reducir el precio del alquiler
Otro de los puntos clave de la ley será un recargo especial sobre los inmuebles vacíos. Mediante este, los ayuntamientos de cada localidad tendrán la potestad de incrementar el precio del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta en un 150%. El nuevo texto define como “inmueble vacío” el que “permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a los dos años”.
Sobre el recargo del 150% del IBI a las viviendas vacías, el economista Gonzalo Bernardos cree que primero se tendrá que ver cómo sabrá el Gobierno que una vivienda está vacía. Por otro lado, según Bernardos, la inmensa mayoría de propietarios que cuentan con una vivienda vacía es porque no tienen dinero para reformarla, por lo que aumentarles el pago de un impuesto no tendría sentido. En lugar de eso, se deberían ofrecer más facilidades de acceso al crédito para poder reformarlas y alquilarlas.
En la misma línea, sobre las «multas» a las viviendas vacías, Jose Ramón Zurdo (ANA), afirma que se trata de una medida confiscatoria y que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda.
4. El 30% de las viviendas serán protegidas para un mayor acceso al alquiler
Potenciar el parque público de alquiler, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida y asequible, es otra de las fórmulas que permitirán al Gobierno bajar los precios del alquiler. De estas, el 15% estará destinado al alquiler social.
El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid opina que las medidas anunciadas para la futura Ley de Vivienda frenarán la buena marcha del mercado inmobiliario porque introducirán una grave distorsión que impedirá precisamente lo que pretende conseguir: el acceso más asequible a la vivienda. El motivo es que estas medidas provocarán una reducción de la oferta, con el consiguiente efecto de subida de precios, y freno a la inversión.
En la misma línea, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha asegurado que la obligación de establecer una reserva del 30 % de la edificabilidad a vivienda protegida -y la mitad de esta a alquiler social- producirá una reducción de la inversión y un claro efecto de expulsión de la inversión, tanto nacional como extranjera.
5. Bonos de ayuda para jóvenes para acceder al mercado del alquiler
La nueva normativa incluirá la creación de un ‘bono joven’ de vivienda dotado con 250 euros mensuales durante los próximos dos años. Este bono beneficiará a los jóvenes de entre 18 y 35 años cuyos ingresos anuales sean inferiores a 23.725 euros. Además, ha informado de que, en los casos de las familias más vulnerables este bono joven podrá completarse con más ayudas directas al alquiler de hasta el 40% de su valor.
Violant Cervera, Consejera de Derechos Sociales, se ha mostrado reticente al bono joven. De hecho, ha avanzado que quieren saber si el Gobierno tendrá en cuenta las diferentes realidades territoriales, ya que, según Cervera, no es lo mismo acceder a un piso en Barcelona que en otro municipio, por lo que el bono joven presentaría desigualdades.
A pesar de que el Gobierno aún no se ha pronunciado al respecto, el presidente Pedro Sánchez, ha afirmado que el Ejecutivo va a destinar una política pública a reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administración General del Estado.
Para concluir, desde Fotocasa queremos transmitir que somos conscientes de la sensibilidad en la que se envuelve una política como la de vivienda, y por ello calificamos como positivas las medidas que tienen el objetivo de reactivar el mercado del alquiler y de aumentar la oferta de viviendas.
