Las principales reacciones sobre la nueva ley de vivienda

Las opiniones de los principales actores simpatizantes y detractores en esta nueva normativa que afectará al sector inmobiliario

Agustina Battioli
Agustina Battioli Content Manager Real Estate

La nueva ley de vivienda lleva dentro del punto de mira y siendo el centro de miles de controversias desde su propuesta. Ahora, ocho meses más tarde desde que se planteó la primera fecha para su aprobación, parece que el Gobierno ha llegado a un acuerdo para que la nueva ley de vivienda de 2021 salga a la luz. Esta normativa despierta más que alguna pasión y son muchos los expertos en el mercado inmobiliario que opinan sobre si será o no útil. Recopilamos las reacciones de los principales actores de la ley y profesionales del sector inmobiliario, tanto simpatizantes como detractores.

Las opiniones y reacciones más relevantes ante la nueva ley de vivienda en el sector

Esta nueva ley de vivienda ha sido muy controvertida desde su inicio y las reacciones de los actores más importantes del sector no han tardado en llegar. Te resumimos las opiniones más relevantes sobre esta nueva regulación:

Fotocasa – «La futura Ley de Vivienda necesitaría más medidas incentivadoras»

A raíz de la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros y según la nueva información vertida sobre la futura Ley Estatal de Vivienda, desde Fotocasa queremos transmitir que somos conscientes de la sensibilidad en la que se envuelve una política como la de vivienda, y por ello calificamos como positivas las medidas que tienen el objetivo de reactivar el mercado del alquiler y de aumentar la oferta de viviendas.

Sin embargo, la congelación de los precios de las rentas para los pequeños propietarios de todo el país es una medida intervencionista que no cuenta con la aprobación de los arrendadores, lo que podría verse reflejado en la contracción de la oferta de viviendas en renta. Algo que dificultaría aún más el acceso a la vivienda. De hecho, gracias a la experiencia de otras ciudades vecinas europeas como por ejemplo Berlín, se ha demostrado que este tipo de medidas no son eficientes a largo plazo.

Por otro lado, los alicientes al arrendamiento con desgravaciones fiscales para los particulares son muy positivos y servirán para controlar los precios y mantenerlos a un nivel estable, sobre todo en las zonas más tensionadas de las grandes capitales. Estos estímulos conseguirán el objetivo de evitar subidas de precios desorbitadas para los arrendadores e inquilinos actuales, pero no solucionarán el gran problema de la falta de vivienda en alquiler que nos encontramos en las ciudades más pobladas. Aún así, se hace necesario que esta Ley de Vivienda incluya más medidas incentivadoras que doten de seguridad y estabilidad a ambas partes del mercado del alquiler.

Consideramos más eficaz optar por instrumentos incentivadores, en vez de penalizadores a la hora de establecer un control de sus alquileres

En cuanto a los límites a las rentas de los grandes propietarios, desde el portal inmobiliario Fotocasa consideramos más eficaz optar por instrumentos incentivadores, en vez de penalizadores a la hora de establecer un control de sus alquileres. De hecho, esta medida podrá generar inseguridad jurídica no solo de cara a nuestros propietarios, sino también a los inversores extranjeros.

Ahora se introduce el impuesto a la vivienda vacía mediante el recargo del 150% en el IBI. Lo que nos muestra un nuevo problema: ¿Cómo sabrán los Ayuntamientos qué viviendas están vacías? De igual manera, continúa siendo una medida punitiva que no contribuye a la generación de confianza en el mercado y la creación de un clima inversor atractivo.

Sin duda, la medida estrella es la creación del “bono joven”. Se trata de un gran acierto del Gobierno al poner el foco en el problema más importante al que se enfrentan los jóvenes. Estas ayudas directas al alquiler servirán para reducir la edad de emancipación, que la tenemos muy por encima de la media europea.

Desde Fotocasa, creemos que la solución más eficaz para evitar subidas abusivas en el precio del alquiler pasa por ampliar el parque de vivienda en renta y fomentar el aumento de la vivienda social de alquiler. Esto incrementaría la oferta en nuestras grandes ciudades, siendo una medida que beneficiaría la contención de los precios y el enfriamiento del mercado cuando fuese necesario por parte de la administración. Todo ello, sumado al aumento de medidas incentivadoras para incitar a los propietarios a que pongan sus inmuebles en el mercado de las rentas.

Pedro Sánchez, presidente del Gobierno

«Vamos a destinar una política pública a reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administración General del Estado», ha remarcado el presidente. Sánchez ha valorado el acuerdo alcanzado este martes en el seno del Gobierno de coalición para aprobar a lo largo de los próximos días los Presupuestos Generales del Estado para 2022, que tendrán como objetivo propiciar la «recuperación económica justa» del país.

"Vamos a destinar una política pública a reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país"

Echenique, portavoz de Unidas Podemos

El portavoz de Unidas Podemos en el Congreso, Pablo Echenique, ha asegurado que el acuerdo con el PSOE para la regulación de los precios del alquiler alcanza la propia redacción legal de la futura Ley de Vivienda, como «garantía» de que «esta vez va en serio». «No se trata de un documento político, sino de un texto legislativo. Ya hemos trabajado con el PSOE sobre el texto de la ley. Creo que aporta garantías de que esta vez va en serio», ha respondido en rueda de prensa en el Congreso, tras ser preguntado por su confianza en que, ahora sí, el acuerdo se llevará a cabo.

Félix Bolaños, Ministro de la Presidencia Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática

El ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática se ha referido a la futura normativa como «una ley muy ambiciosa» que será «esencial» para garantizar el derecho a la vivienda entre «la gente que tiene mas dificultades» y que incluirá también, según ha anunciado esta mañana el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, un bono social para los jóvenes de entre 18 y 35 años, para ayudarles a su emancipación.

Aina Vidal, Dirigente de En Comú Podem

La diputada de Unidas Podemos y dirigente de En Comú Podem, Aina Vidal, ha celebrado que el «sentido común» se haya «abierto paso» para plasmar una ley de vivienda que regule el precio del alquiler, algo necesario para también articular los Presupuestos de la «recuperación».

«El PSOE parece que ha entrado en razón (…) El principal escollo parece que se ha salvado«, ha destacado Vidal para agregar que, con dicha normativa, el país se asemeja al entorno europeo que establecen medidas de control de precios, sobre todo en grandes ciudades.

Gonzalo Bernardos, economista

En conversaciones con Fotocasa, el economista Gonzalo Berandos cree que no hay ninguna medida beneficiosa, las cinco medidas principales todas son erróneas.

Hay incentivos fiscales para los pequeños propietarios, pero no les compensan. Si tienen que bajar el precio más de un 5% y, en cambio, van solo a recibir una desgravación de un 40% adicional en la renta, los números no salen. Lo que ganan con la desgravación es inferior a lo que pierden al bajar el precio. Aunque como no tenemos un borrador, estamos hablando sobre suposiciones.

Que te pidan un 30% de vivienda  y que de ese 30% la mitad sea alquiler social, va a reducir el número de promociones, va a calentar más el mercado inmobiliario al reducir la oferta y va hacer que suban los precios de venta. 

Que a los grandes tenedores les pongan un precio máximo va a perjudicar el “Build to rent”, por lo que aumentará menos la oferta y si aumenta menos la oferta, va a calentar aún más el mercado de alquiler. Ahora son muchas las empresas interesadas en el Built to Rent en España, si ahora se van a obligar a que bajen el precio, preferirán irse a otro país. 

Sobre el recargo del  150% del IBI a las viviendas vacías, primero se tendrá que ver cómo se diagnostica que es una vivienda vacía.  Por otro lado, la inmensa mayoría de propietarios que cuentan con una vivienda vacía es por la sencilla razón de que no tienen dinero para reformarla, por lo que aumentarles el pago de un impuesto no tendría sentido, tendría más sentido el que ofrecieran facilidades de acceso al crédito para poder reformarlas y alquilarlas.

Finalmente, sobre el bono de 250 euros de ayuda a los jóvenes, todos sabemos que este bono irá a parar a los propietarios. En Francia, por cada euro dado a bono joven, 0,78 euros pasaron al propietario.

Antonio Garamendi, presidente de la CEOE

El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, ha mostrado este martes su «profunda preocupación» por el acuerdo alcanzado en el seno del Gobierno de coalición para sacar adelante la Ley de Vivienda, una de las condiciones que había puesto Podemos para apoyar el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022.

Garamendi, en declaraciones a la prensa a su llegada al South Summit 2021, ha criticado que, mediante esta nueva Ley de Vivienda, se quiera «injerir directamente sobre la propiedad privada».

En algunos países, como Alemania, esto se ha aplicado y no ha funcionado

«Las personas tienen derecho a ahorrar, y que el Estado venga ahora a entrar en cómo tienes que gestionar lo que ya has pagado y por lo que estás pagando impuestos es una distorsión brutal de lo que es la libertad y el derecho a la propiedad, reconocido en la Constitución», ha denunciado.

«Pienso que para España, para las personas, para los que tienen propiedades, se toca la libertad y eso es muy preocupante y malo. En algunos países, como Alemania, esto se ha aplicado y no ha funcionado», ha añadido el dirigente empresarial.

José Ramón Zurdo, Agencia Negociadora del Alquiler

En declaraciones de su director general, José Ramón Zurdo, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) «nos parece un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler. Como ya hemos subrayado, es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España.«

Nos parece un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler

Por otro lado, en cuando a la medida de los incentivos fiscales aclara que «si la medida va en la línea de poner en marcha incentivos fiscales para los pequeños propietarios, no solo nos parece correcto, sino que es algo que venimos proponiendo desde hace años. No solo para incentivar una bajada de rentas, sino para animar a que más propietarios particulares puedan poner sus viviendas en el mercado del alquiler y aumentar así la oferta.» Aunque aclara que «Como todavía no conocemos el texto de la Ley, entendemos que no se está proponiendo una congelación de rentas a pequeños propietarios, porque de ser así, se estarían interviniendo las rentas de alquiler y eso nos parecería inadmisible. »

Con respecto a la creación de un 30% de la vivienda pública, Zurdo indica que «me parece acertado apostar por un gran parque público de vivienda en alquiler, pero solo a través de acuerdos alcanzados con los promotores en una colaboración público-privada y no a través de imposiciones»

Añade, sobre las «multas» a las viviendas vacías, que «Nos parece una medida confiscatoria y que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda. Además, nos gustaría saber cuales son los parámetros que se van a utilizar para determinar que una vivienda está vacía o tiene algún tipo de uso, y ahí puede haber un sinfín de casuísticas, que acabaran en disputas jurídicas con los Ayuntamientos.»

Con respecto a la definición de «grandes propietarios», el director de ANA indica que «es una definición subjetiva, evidentemente, y salvo que nos lo expliquen, no sabemos cuál es la justificación, razonada, para determinar que uno es gran propietario cuando tiene 10 viviendas»

Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid

El Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) reclama abordar la futura ley con una amplia perspectiva para introducir seguridad jurídica, consensuada con todos los profesionales del sector inmobiliario y que contemple la unidad de mercado, para evitar que se interrumpa el dinamismo que vive el sector inmobiliario.

Las medidas anunciadas para la futura Ley de Vivienda frenarán la buena marcha del mercado inmobiliario porque introducirán una grave distorsión que impedirá precisamente lo que pretende conseguir: el acceso más asequible a la vivienda. El motivo es que estas medidas provocarán una reducción de la oferta, con el consiguiente efecto de subida de precios, y freno a la inversión.

En un momento en el que por la propia dinámica del mercado se está produciendo un descenso de los precios del alquiler, tendencia que se inició con motivo de la pandemia, evidencia que no es oportuno introducir una intervención pública de los precios. Pero es incluso más desacertado cuando ya se ha observado cómo en una región, Cataluña, en la que se está aplicando esta medida de regulación de rentas, lo que ha sucedido es que no consigue la bajada de los precios y provoca la salida de inmuebles del mercado. Con las medidas anunciadas, las rentas del alquiler subirán.

Violant Cervera, Consejera de Derechos Sociales

La consejera de Derechos Sociales, Violant Cervera, ha comparecido hoy en nombre del Gobierno para valorar la nueva ley de vivienda estatal. Aunque aún no se conoce el detalle, la consejera ha recordado que la Generalitat tiene atribuciones en esta materia y, por ello, ha advertido que «miraremos con lupa que esta nueva ley no invada nuestras competencias». Violant Cervera se preguntó, asimismo, si la nueva norma «contempla alguna medida sobre los desahucios. Es uno de los problemas que más nos preocupa. » Ha señalado que el día 31 de octubre termina la moratoria de desahucios y ha añadido: «Esta sí es una medida urgente e inminente y queremos saber qué prevé el Gobierno español.»

Respecto a la ayuda de 250 euros para las personas jóvenes que se ha anunciado, la titular de Derechos Sociales ha avanzado que «queremos saber si tendrá en cuenta las diferentes realidades territoriales». Y ha puesto como ejemplo: «No es lo mismo un joven que tiene que acceder a un piso en la ciudad de Barcelona que a otro municipio.» Por este motivo «también quisiéramos el traspaso de los recursos, de estos 250 euros, para que la Generalitat pueda gestionar y resolver según nuestras características territoriales», remachó.

Consultora inmobiliaria Colliers

La consultora inmobiliaria Colliers considera que la nueva Ley de Vivienda, acordada este martes por los socios del Gobierno, tendrá «el mismo resultado» que en Barcelona, donde ya existe una normativa sobre los alquileres, y provocará una «paralización de las nuevas promociones».

Anulará la inversión en localizaciones consideradas 'de alto riesgo' para los inversores

Añade también que la declaración de las zonas tensionadas, que será competencia de los ayuntamientos, «abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas ‘de alto riesgo’ para los inversores».

El director ejecutivo de Colliers ha calificado de «poco afortunado» considerar que estos tenedores tienen «privilegios fiscales», ya que la fiscalidad para ellos «es muy negativa».

«No pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones», ha expresado. Echevarren ha explicado que la rentabilidad neta de la inversión en alquiler gira en torno al 3% o el 4% del alquiler, por lo que incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas provocaría la «paralización de nuevas inversiones».

La Asociación de Promotores Constructores de España

APCE ha mostrado sus temores ante el anuncio del Gobierno de aprobar una futura Ley de Vivienda, ya que consideran que las medidas anunciadas serían un «impedimento» para ampliar la oferta de viviendas, algo «básico» para paliar la dificultades de accesibilidad a la vivienda que sufren los jóvenes españoles.

«En Cataluña ya se han aplicado medidas similares y solo han causado un parón en la inversión y una reducción en la oferta de viviendas», han señalado los promotores, apoyando sus afirmaciones en una encuesta elaborada entre sus asociados en la que el 55,3% de los promotores y constructores catalanes declaran haber paralizado la inversión esperando una mejor situación, un 31,6% manifiestan haberla reducido y un 13,1% afirma haber abandonado Cataluña a causa de esta regulación.

Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA)

La asociación se muestra preocupada ante las declaraciones surgidas en los medios sobre la futura Ley de Vivienda. A falta de conocer el texto final, la asociación considera que las medidas anunciadas afectarán gravemente a la pretensión de crear una mayor oferta de vivienda dedicada tanto al alquiler como a la venta, destinada a paliar la falta de accesibilidad a la misma por parte de los jóvenes. 

Con la futura ley, se verán perjudicadas las empresas que invierten y crean empleo en el sector y la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad

Con la futura ley, se verán perjudicadas las empresas que invierten y crean empleo en el sector y la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad en las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que implementen estas medidas, como ya se ha observado en Cataluña -con medidas similares- en el parón en la inversión y una reducción en la oferta de viviendas. 

Con respecto a la limitación de los alquileres, la asociación recuerda que todos los experimentos que han ido en esta dirección, y han sido testados en varias ciudades europeas además de en Cataluña, han provocado los efectos contrarios a los deseados: reducción de la oferta, obsolescencia del parque existente por falta de mantenimiento y aparición de economía sumergida son los efectos observados. 

Por su parte, la obligación de establecer una reserva del 30 % de la edificabilidad a vivienda protegida -y la mitad de esta a alquiler social- producirá, desde el punto de vista de ASPRIMA, una reducción de la inversión y un claro efecto de expulsión de la inversión, tanto nacional como extranjera.

Círculo legal  – Bufete de abogados

“Intervenir en el mercado imponiendo precios no es la solución, deben incentivar”, opina Arantxa Goenaga, abogada y socio del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona. La jurista aboga por una ley que “busque soluciones para las familias vulnerables y “ayude a los pequeños arrendadores que son los que realmente poseen la mayoría del parque inmobiliario español”, a través de “incentivos”.

De este modo, Goenaga expresa sus dudas sobre algunas de las líneas maestras de esta nueva ley, empezando por la legalidad de la mismaLa competencia estatal para dictar esta ley no está muy clara ya que las Comunidades Autónomas tienen delegadas las competencias sobre la vivienda y, por tanto, deben ser ellas las que aprueben la regulación”, apunta.

La norma quedará, por lo tanto, supeditada al desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas del país. En este sentido, la abogada apunta a que también será de libre aplicación el índice de precios para las zonas de mercado tensionado.

En este punto, Goenaga critica que “los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia, por lo que no reflejan cómo ha afectado la Covid-19 al mercado, además de “no tener en cuenta” estudios y estadísticas que afirman que, en Barcelona, ciudad que ya aplica un índice de referencia para regular los precios, “han bajado menos los precios que en Madrid”.

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