Nueva ley de vivienda 2022: en qué consiste esta nueva regulación del mercado inmobiliario

Hoy 1 de febrero de 2022 se ha aprobado en el Consejo de Ministros la primera ley de vivienda de España

Agustina Battioli
Agustina Battioli Content Manager Real Estate

Hoy 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros ha aprobado la nueva ley de vivienda en España, la primera de su índole. Después de dos años llenos de negociaciones o reacciones a favor y en contra y controversias, la última según el informe del CGPJ por el cual indicaba que la que indica que la ley debería ser competencia de las CCAA, hay fumata blanca para la normativa. Esta ley regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario como ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios, creación de la vivienda asequible o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”. Ahora el proyecto de ley pasará a las Cortes para su aprobación, la cual se ha solicitado la tramitación de urgencia.

«El Gobierno quiere destacar que este proyecto de ley reconoce las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda y pone a su disposición aprobar todas aquellas herramientas para ayudar a hacer efectivo este derecho básico», ha dicho la Sánchez. Por su parte, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, también propulsora de la normativa, ha añadido que la ley «era absolutamente imprescindible para empezar a dar los primeros pasos en la dirección correcta». «Esta ley protege a los inquilinos, se lo pone fácil a los pequeños propietarios y exige responsabilidad a los grandes propietarios», ha apuntado Belarra.

Te contamos todo lo que debes saber sobre la nueva ley de vivienda 2022:

Puntos clave sobre la nueva ley de vivienda

Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado. 

  1. Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas
  2. Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler
  3. Más impuestos para las viviendas vacías
  4. Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios
  5. Regulación de los desahucios
  6. Definición de zona de mercado tensionado
  7. Creación de la vivienda asequible incentivada
  8. Creación de un fondo social de vivienda
  9. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

«La Ley de Vivienda es intervencionista, genera inseguridad jurídica y carece de incentivos suficientes», la valoración de Fotocasa sobre la Ley de Vivienda

Esta nueva ley de vivienda fija y define lo que se entiende como una vivienda digna y adecuada. «Una vivienda digna es aquella que es habitable, que es accesible, que es eficiente energéticamente y que garantiza, también, el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible por parte de los ciudadanos». De esta manera se refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española.

1 – Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas

Las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.

2 – Ventajas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de alquiler

Los pequeños propietarios (con menos de 10 viviendas en su poder) podrán optar a grandes descuentos e incentivos fiscales con el fin de incentivar la bajada del precio de alquiler en sus viviendas. De hecho, se planea una bonificación de hasta el 90%  de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

  1. Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
  2. Bonificación 70%
    • Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
    • Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
  3. Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

3 – Más impuestos para las viviendas vacías

Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%. Aunque se ha matizado que la nueva norma tendrá en cuenta «las distintas competencias existentes en la materia», tanto autonómicas como municipales, por lo que indicó que deben ser las comunidades autónomas las que soliciten si quieren aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas.  Este aumento podría suponer pagar 1.600 euros al año más por el impuesto, según cálculos realizados por Fotocasa.

Cada CC.AA. podrá decidir si aplica el aumento del 150% al IBI a las viviendas vacías para incentivas

4 – Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios

Los grandes propietarios, que son aquellos propietarios personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 viviendas en su propiedad (excluyendo garajes y trasteros) o con una superficie construida de más de 1.500 m2, deberán adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se encuentra para aquellas viviendas que se encuentren en las denominadas «zonas tensionadas», limitando el precio del alquiler al precio del contrato anterior, aunque esta bajada de precios solo se aplicará a los grandes propietarios que sean personas jurídicas.

A partir de la aprobación de ley se dará un plazo de 18 meses para establecer cómo será este índice de referencia del precio del alquiler.

Unos 150.000 pisos podrían ver regulado el precio del alquiler con la nueva Ley de Vivienda al ser los que están en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha afirmado que el Gobierno estima que unos 150.000 pisos podrían ver regulado el precio del alquiler con la nueva Ley de Vivienda al ser los que están en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas.

5 – Regulación de los desahucios

Tanto de procedimientos jurídicos como de los contratos de alquiler cuando haya situaciones de vulnerabilidad. Se quiere realizar una mejora en la comunicación entre los jueces y los servicios sociales para que sea más rápida y efectiva. Así, se podrá promover que los servicios sociales den una respuesta habitacional a aquellos hogares vulnerables por parte de los municipios, las CC.AA. o del Estado.

Para dar tiempo a que se puedan resolver estas situaciones se amplía de uno a dos meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario de la vivienda es una persona física y de tres a cuatro meses cuando el propietario es una empresa.

6 – Definición de zona de mercado tensionado

La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá del Estado y de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.  Si una zona se declara tensa, esta tendrá una duración mínima de tres años prorrogables año a año para evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler.

  • Que el precio medio del alquiler en la zona sea más del 30% de los ingresos medios de los habitantes del barrio en cuestión.
    • Así, si los ingresos medios de un barrio son de 25.000 euros, el precio de los alquileres no debería superar los 5.000€ anuales (416,6€ al mes)

Así, en estas zonas afectadas se establecerán índices de referencia del precio del alquiler que grandes propietarios deberán respetar, así como pequeños propietarios que quieran optar a las ventajas fiscales.

Si una zona es declarada "tensa" los inquilinos podrán solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo precio (con el incremento del IPC)

Si una zona es declarada «tensa» los inquilinos podrán solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo precio (con el incremento del IPC) por un periodo de hasta tres años siempre y cuando la zona siga declarada «zona tensionada». Aunque sí que se permitirá una subida del alquiler de hasta el 10% por mejoras de la vivienda o en contratos de larga duración

7 – Creación de la vivienda asequible incentivada

Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, donde los propietarios son personas privadas, con determinados beneficios (fiscales, urbanísticos) con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.

«Aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado».

Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.

8  – Creación de un fondo social de vivienda

Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario. Es necesario recordar que desde 2015 se han creado en España en torno a 5.500 viviendas protegidas, de las cuales, menos de 1.000 se han destinado al alquiler

Desde 2015 se han creado alrededor de 5.500 viviendas protegidas

9 – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

A partir de esta ley se considera el parque público de vivienda social patrimonio por lo que queda protegido permanentemente y no podrá ser enajenado. Así se ofrece protección a esos hogares afectados por esa posible enajenación de la vivienda social que se ha producido hasta ahora.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida garantizando siempre un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

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