Zahlen Ausländer beim Hauskauf in Spanien mehr Steuern?

Wenn wir darüber nachdenken, eine Immobilie in Spanien zu kaufen und keine spanischen Staatsbürger sind, ist es ganz normal, dass wir uns diese Frage stellen: Zahlen wir als Ausländer mehr Steuern?

In den letzten Monaten war zudem von möglichen neuen steuerlichen Maßnahmen für nicht-residente Käufer die Rede, was für noch mehr Unsicherheit gesorgt hat.

Zunächst müssen wir uns darüber im Klaren sein, dass die Staatsangehörigkeit nicht die Steuern bestimmt, die wir beim Kauf einer Immobilie in Spanien zahlen. Was jedoch einen Einfluss haben kann, ist unser steuerlicher Wohnsitz (residencia fiscal) und die geplante Nutzung der Immobilie.

Wir von Fotocasa fassen zusammen, was sich ändert und was gleich bleibt, wenn wir als Ausländer ein Haus in Spanien kaufen, und welche Kosten wir vor und nach dem Kauf einplanen sollten.

Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Zahlen Ausländer beim Hauskauf in Spanien mehr Steuern?

Die allgemeine Antwort lautet nein.

Die Kaufnebensteuern sind für Ausländer und spanische Staatsbürger identisch.

Wenn wir eine Immobilie in Spanien erwerben, müssen wir die Steuern entrichten, die der jeweiligen Art der Immobilie entsprechen, genau wie jeder andere Käufer auch. Im Allgemeinen machen die direkt mit der Transaktion verbundenen Steuern etwa 10 % bis 12 % zusätzlich zum Kaufpreis aus.

Der Unterschied liegt nicht in der Nationalität, sondern darin, ob wir in Spanien steuerlich ansässig (residentes fiscales) sind oder nicht. Dies kann insbesondere nach dem Kauf Auswirkungen haben, da wir unter Umständen zusätzliche Steuern zahlen müssen.

Wenn wir zudem eine Immobilie vom Ausland aus kaufen möchten, ohne nach Spanien zu reisen, kommen weitere Kosten hinzu, wie etwa für die Unterzeichnung einer Notarvollmacht (poder notarial) oder für beglaubigte Übersetzungen.

Welche Steuern zahlen wir beim Kauf einer Immobilie?

Die Steuer hängt von der Art der Immobilie ab, die wir erwerben (ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt).

Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei einer gebrauchten Immobilie wird keine Mehrwertsteuer fällig. Die wichtigste Steuer ist die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die Grunderwerbsteuer, die den Übergang zwischen Privatpersonen besteuert.

Die ITP variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und liegt in der Regel zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises, obwohl sie in einigen Regionen bei hochwertigeren Immobilien bis zu 13 % betragen kann. Zudem kann es in bestimmten Fällen Steuervergünstigungen geben.

Wenn wir eine Immobilie für 100.000 € kaufen, würden wir folgendes zahlen:

• 6 % → 6.000 €

• 10 % → 10.000 €

Das bedeutet, dass die ITP mehrere tausend Euro zusätzlich zum vereinbarten Preis ausmachen kann.

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Wenn wir eine Neubauimmobilie kaufen

Wenn wir eine Neubauimmobilie kaufen möchten, fällt in diesem Fall die Mehrwertsteuer an. Der allgemeine Steuersatz beträgt 10 % IVA auf den Verkaufspreis.

Wenn wir beispielsweise eine Immobilie für 100.000 € erwerben, müssen wir 10.000 € an IVA entrichten.

Zusätzlich wird die IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) für die Formalisierung der Urkunde und deren Eintragung in das Eigentumsregister fällig. Diese Steuer liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienpreises.

Für eine Wohnung im Wert von 100.000 € würde dies zwischen 500 € und 1.500 € zusätzlich bedeuten.

Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Aufnahme einer Hypothek die Bank die IAJD übernimmt. Wenn wir bar bezahlen, müssen wir diese Steuer selbst tragen.

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Welche weiteren Kosten sollten wir beim Kauf einplanen?

Neben den Steuern bringt der Kaufvertrag eine Reihe von notwendigen Kosten mit sich, um die Operation zu formalisieren.

• Notarkosten: Diese hängen vom Wert der Immobilie und der Anzahl der Kopien der Urkunde ab. Sie machen üblicherweise zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienpreises aus. Bei einem Kaufpreis von 100.000 € würden wir etwa zwischen 200 € und 500 € zahlen.
• Eigentumsregister (Registro de la Propiedad): Dies sind die Kosten für die Eintragung der Immobilie auf unseren Namen. Die Gebühr wird in Staffeln basierend auf dem in der öffentlichen Urkunde angegebenen Wert berechnet. Im Falle einer Immobilie für 100.000 € lägen die Kosten bei 133 €, wobei sich dieser Betrag bei einem höheren Wert ändert.
• Wertermittlungskosten (Tasación): Wenn wir eine Finanzierung beantragen, ist eine offizielle Wertermittlung der Immobilie zwingend erforderlich. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 250 € und 600 €.

Diese Beträge hängen nicht davon ab, ob wir Ausländer sind oder nicht, sondern vom Wert der Immobilie und davon, ob wir eine Hypothek benötigen.

Und was, wenn wir zur Unterschrift nicht nach Spanien reisen können?

Bei ausländischen Käufern kann es vorkommen, dass wir nicht persönlich nach Spanien reisen können, um die Urkunde zu unterzeichnen. In diesem Fall müssen wir eine Notarvollmacht (poder notarial) erteilen.

Eine Notarvollmacht ist ein öffentliches Dokument, das vor einem Notar beglaubigt wird und mit dem wir eine andere Person bevollmächtigen, in unserem Namen zu handeln. Bei einem Kaufgeschäft kann sie genutzt werden, um die Urkunde vor dem Notar zu unterzeichnen, Erledigungen beim Eigentumsregister vorzunehmen oder direkt mit dem Vorgang verbundene Behördengänge durchzuführen.

Die Kosten für eine Notarvollmacht sind nicht festgeschrieben, liegen aber zur Orientierung meist zwischen 25 € und 100 €, je nach Inhalt.

Zudem müssen wir für beglaubigte Übersetzungen von Unterlagen weitere Zusatzkosten einplanen, bevor das Geschäft abgeschlossen werden kann.

Gibt es wirklich eine 100-Prozent-Steuer für Ausländer?

In den letzten Jahren wurde über die Möglichkeit diskutiert, eine zusätzliche Steuer von 100 % auf bestimmte nicht-residente ausländische Käufer anzuwenden.

Es ist jedoch wichtig klarzustellen, dass bis heute in Spanien keine 100-Prozent-Steuer verabschiedet oder in Kraft getreten ist.

Die Vorschläge, die in der öffentlichen Debatte aufgetaucht sind, konzentrierten sich hauptsächlich auf Nicht-EU-Käufer, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben. Zudem würde diese Maßnahme nicht für Neubauten gelten, die der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegen.

Damit eine solche Maßnahme in Kraft treten könnte, müsste sie formell verabschiedet werden und verschiedene rechtliche Schritte durchlaufen. Derzeit unterliegen Käufe durch Ausländer weiterhin denselben grundlegenden Steuern (ITP oder IVA + AJD) wie jede andere Transaktion. Sollte eine solche Regelung genehmigt werden, gäbe es in der Tat Unterschiede zwischen dem, was Ausländer beim Hauskauf zahlen, und dem, was Ansässige zahlen.

Welche Kosten kommen jedes Jahr auf uns als Eigentümer zu?

Sobald die Immobilie gekauft ist, bringt der Besitz eine Reihe von wiederkehrenden Kosten mit sich, unabhängig von unserer Nationalität.

• Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine obligatorische kommunale Steuer, die jedes Jahr für den Besitz einer Immobilie gezahlt wird. Ihr Betrag hängt vom Katasterwert der Immobilie und dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Steuersatz ab; er liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,3 % des Katasterwerts. Bei einer Wohnung für 100.000 €, könnten wir je nach Gemeinde zwischen 400 € und 1.300 € pro Jahr zahlen.
• Die Müllgebühr (tasa de basuras) finanziert den Abfallentsorgungsdienst. Die durchschnittlichen jährlichen Kosten liegen bei etwa 116 € pro Haushalt, können jedoch je nach Ort variieren und sind in einigen Gemeinden bereits im IBI-Bescheid enthalten.
• Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, müssen wir Gemeinschaftskosten entrichten, die oft bei etwa 100 € monatlich liegen und für die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Aufzug oder Reinigung bestimmt sind. Zudem können Sonderumlagen (derramas extraordinarias) für punktuelle Arbeiten wie Fassadensanierungen oder den Einbau von Aufzügen beschlossen werden.
• Ebenfalls einplanen müssen wir die Grundversorgung (Strom, Wasser, Gas und Internet), die je nach Verbrauch und Immobilie zwischen 130 € und 250 € pro Monat liegen kann.
• Eine Hausrat- und Gebäudeversicherung ist nicht in allen Fällen obligatorisch, aber empfehlenswert, um die Immobilie gegen Schäden oder Unvorhergesehenes abzusichern. Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 250 € pro Jahr, variiert jedoch je nach Deckungsumfang und Art der Immobilie.

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Und wenn wir keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben?

Wenn wir unseren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben, müssen wir zusätzlich zu den oben genannten Kosten die Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) berücksichtigen.

Diese Steuer wird nicht beim Kauf fällig, sondern jedes Jahr allein aufgrund der Tatsache, dass man Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien ist.

Wenn die Immobilie vermietet ist, besteuert die IRNR die erzielten Einkünfte:

• 19 % für Ansässige in der Europäischen Union, Island oder Norwegen.

• 24 % für den Rest der Länder.

Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, geht die Gesetzgebung davon aus, dass eine zugerechnete Einkunft (renta imputada) vorliegt, die auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet wird. Diese theoretische Rendite beträgt je nach Fall in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, und darauf wird der entsprechende Steuersatz angewendet.

In beiden Fällen wird die Steuer über das Modell 210 (modelo 210) erklärt und ist für nicht-residente Eigentümer obligatorisch.

Dies wäre nach aktuellem Stand die zusätzliche Ausgabe, mit der wir rechnen müssen, wenn wir als nicht-residente Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen.

Das Modelo 210: Die Steuer, die jeder nicht ansässige Eigentümer kennen sollte