Laufende Kosten einer Immobilie in Spanien

Neben dem Kaufpreis einer Immobilie bringt das Eigentum an einer Immobilie in Spanien eine Reihe von laufenden Kosten mit sich, die man im Voraus kennen sollte, um das Budget richtig planen zu können. Kommunale Steuern, Versorgungsleistungen, Gemeinschaftskosten oder Instandhaltung gehören zum Alltag jeder Eigentümerin und jedes Eigentümers – unabhängig von der Nationalität. Nichtresidenten müssen jedoch zusätzlich die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) zahlen.

Von Fotocasa aus geben wir einen Überblick über die Kosten für den Unterhalt einer Immobilie in Spanien als ausländischer Nichtresident.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Welche Kosten fallen bei Wohneigentum in Spanien an?

Grundsätzlich sind die laufenden Kosten für eine Immobilie in Spanien für ausländische Nichtresidenten dieselben wie für Residenten – mit einer spezifischen steuerlichen Besonderheit: dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Im Allgemeinen muss eine Eigentümerin oder ein Eigentümer folgende Hauptkosten tragen:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Müllgebühr
• Gemeinschaftskosten und mögliche Sonderumlagen
• Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Gas)
• Internet und Telekommunikation
• Wohngebäudeversicherung
• Hypothek (falls eine Finanzierung besteht)
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) bei ausländischen Nichtresidenten

Im Folgenden erläutern wir die häufigsten Kosten im Detail.

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Was ist der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine verpflichtende kommunale Steuer, die auf das Eigentum an einer Immobilie erhoben wird.

Este impuesto:

• wird einmal im Jahr gezahlt.
• Es handelt sich um eine kommunale Steuer. Die Höhe hängt vom valor catastral der Immobilie sowie vom Steuersatz ab, den jede Gemeinde festlegt.
• Je nach kommunaler Regelung liegt die Steuer in der Regel zwischen 0,4 % und 1,3 % des valor catastral.

Bei einer Immobilie, die für 100.000 € gekauft wurde, würden wir beispielsweise zwischen 400 € und 1.300 € zahlen, je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.

Wie hoch ist die Müllgebühr?

Die Müllgebühr ist eine kommunale Abgabe zur Finanzierung der städtischen Abfallentsorgung.

• Die Höhe wird von jeder Gemeinde festgelegt.
• In manchen Orten ist dieser Betrag im IBI-Bescheid enthalten.
• In anderen Fällen wird er separat über einen eigenen Bescheid erhoben.

Laut Daten der ENT liegt der durchschnittliche jährliche Betrag bei rund 116 € pro Haushalt, wobei die genaue Summe je nach Gemeinde variiert.

Welche Gemeinschaftskosten müssen gezahlt werden?

Wenn unsere Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft oder Wohnanlage ist, müssen wir die Gemeinschaftskosten tragen.

Diese Kosten decken unter anderem:

• Reinigung der Gemeinschaftsbereiche
• Instandhaltung des Gebäudes
• Aufzug
• Gärten, Swimmingpool oder Hausmeisterdienst, falls vorhanden
• Sie werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt

Die durchschnittlichen Gemeinschaftskosten liegen bei 100 €, wobei die Höhe von den Leistungen des Gebäudes und dem jeweiligen Miteigentumsanteil der Wohnung abhängt.

Was sind Sonderumlagen und wann werden sie fällig?

Sonderumlagen sind außerordentliche Zahlungen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, um einmalige Ausgaben zu decken.

Einige typische Beispiele für Sonderumlagen sind:

• Sanierung der Fassade
• Strukturelle Bauarbeiten
• Installation oder Erneuerung des Aufzugs

Sonderumlagen sind nicht regelmäßig. Ihre Höhe und Zahlungsweise hängen vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft ab. Es empfiehlt sich, vor dem Kauf zu prüfen, ob bereits Sonderumlagen beschlossen oder geplant sind.

Wie viel geben wir für Versorgungsleistungen aus?

Neben Steuern und anderen festen Kosten bedeutet Wohneigentum auch die Übernahme der Grundversorgungskosten, die vor allem vom Verbrauch und den gewählten Tarifen abhängen. Die monatlichen Versorgungskosten in Spanien liegen in der Regel zwischen 130 € und 250 €.

Strom

Die Stromkosten variieren je nach Verbrauch, vertraglich vereinbarter Leistung und gewähltem Tarif. Orientierend liegt der durchschnittliche monatliche Stromverbrauch eines Haushalts in Spanien bei etwa 60 €, wobei dieser Betrag je nach Nutzungsgewohnheiten, Wohnungsgröße und Energieeffizienz der Immobilie schwanken kann.

Die Stromrechnung wird in der Regel monatlich oder zweimonatlich bezahlt, abhängig vom Anbieter.

Wasser

Die Wasserkosten hängen vom Verbrauch und den kommunalen Tarifen ab, da die Verwaltung den Gemeinden oder Konzessionsunternehmen obliegt. Im Durchschnitt liegt der monatliche Wasserverbrauch eines Haushalts bei rund 30 €, wobei der Endbetrag je nach Ort und Anzahl der Personen im Haushalt variiert.

Die Zahlung erfolgt üblicherweise zweimonatlich oder vierteljährlich.

Gas

In Wohnungen mit Gasversorgung hängt dieser Kostenpunkt insbesondere von der Nutzung für Heizung und Warmwasser ab. Die durchschnittlichen monatlichen Gaskosten liegen bei etwa 40 €, können jedoch in den Wintermonaten oder bei höherem Energieverbrauch ansteigen.

Die Gasrechnung wird in der Regel monatlich oder zweimonatlich beglichen, je nach Anbieter.

Internet

Ein Internetanschluss ist bei einer Immobilie in Spanien nicht verpflichtend, viele Eigentümer entscheiden sich jedoch für Internet bei temporären Aufenthalten oder Vermietung. Die durchschnittlichen Kosten liegen bei den meisten Anbietern zwischen 30 € und 50 € pro Monat. Wenn wir nicht längere Zeit in Spanien verbringen, können auch mobile Tarife oder tragbare Router eine Alternative sein.

Die Internetrechnung wird in der Regel monatlich bezahlt.

Benötigen wir eine Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung ist nicht in allen Fällen verpflichtend, aber sehr empfehlenswert, um die Immobilie gegen mögliche Schäden oder unvorhergesehene Ereignisse abzusichern.

Diese Versicherung deckt unter anderem:

• Schäden an der Immobilie (Brände, Wasserschäden, Wetterereignisse usw.).
• Haftpflicht gegenüber Dritten.
• Diebstahl oder Schäden am Hausrat, je nach gewähltem Versicherungsschutz.

Laut Daten von acierto.com liegt der durchschnittliche Preis einer Wohngebäudeversicherung in Spanien bei rund 250 € pro Jahr, wobei die endgültigen Kosten von Faktoren abhängen wie:

• Art der Immobilie.
• Lage.
• Umfang des Versicherungsschutzes.
• Versicherter Wert von Gebäude und Hausrat.

Bei Immobilien mit Hypothek kann die Bank den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung als Voraussetzung für die Finanzierung verlangen.

Hypothekenrate: der höchste Kostenfaktor

Wird die Immobilie finanziert, ist die Hypothek in der Regel der höchste laufende Kostenpunkt, den Eigentümer langfristig tragen.

Nach den neuesten veröffentlichten Daten des Instituto Nacional de Estadística (INE) lag der durchschnittliche Hypothekenbetrag für Wohnimmobilien im November 2025 bei 170.771 €, während der durchschnittliche Zinssatz bei 2,97 % lag.

Die Hypothekenrate ist eine Ausgabe:

• monatlich, über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

• Sie hängt vom finanzierten Kapital ab: Je höher der bei der Bank aufgenommene Betrag, desto höher ist die monatliche Rate.

Beispielsweise würde bei einer Hypothek über 170.771 € mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 2,97 % die monatliche Rate bei etwa 715 € pro Monat liegen.

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Was ist der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) und wann muss er gezahlt werden?

Der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist eine staatliche Steuer, die von Personen zu zahlen ist, die keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben, aber Eigentümer einer Immobilie im Land sind.

Diese Steuer, geregelt im Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März, wird jedes Jahr gezahlt. Ihre Anwendung unterscheidet sich je nachdem, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht.

Wenn die Immobilie NICHT vermietet ist

Auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, geht das spanische Steuerrecht davon aus, dass allein der Besitz einer städtischen Immobilie in Spanien eine renta imputada (fiktive Einkunft) erzeugt. Das bedeutet, dass die Steuerbehörde davon ausgeht, dass die Immobilie aufgrund ihrer möglichen Nutzung einen wirtschaftlichen Wert hat – auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden.

In diesem Fall:

• Der IRNR wird einmal im Jahr gezahlt
• Die Erklärung erfolgt über das Modelo 210
• Die Steuer wird nicht auf den Immobilienwert berechnet, sondern auf eine theoretische Einkunft, die aus dem valor catastral abgeleitet wird

Wenn die Immobilie vermietet IST

Ist die Immobilie vermietet, erhebt der IRNR Steuern auf die Mieteinnahmen.

In diesem Fall:

• Die Steuer wird über das Modelo 210 erklärt
• Es gelten folgende Steuersätze:
  • 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, Island oder Norwegen
  • 24 % für Steuerpflichtige aus anderen Ländern
• Eigentümer mit Wohnsitz in der EU, Island oder Norwegen können bestimmte mit der Vermietung verbundene Kosten absetzen
• Eigentümer aus Nicht-EU-Staaten können keine Abzüge geltend machen

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Ist die Zahlung des IRNR verpflichtend?

Ja. Der IRNR ist eine verpflichtende Steuer für ausländische Nichtresidenten mit Immobilienbesitz in Spanien – unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Aus diesem Grund beauftragen viele nicht ansässige Eigentümer einen steuerlichen Vertreter in Spanien, der sich um die ordnungsgemäße Abgabe der Steuererklärung kümmert.