Voraussetzungen für eine Hypothek und den Hauskauf in Spanien bei Wohnsitz im Ausland

Eine Immobilie in Spanien kaufen, während wir im Ausland leben, ist möglich (und durchaus üblich). Entscheidend ist jedoch, zwei Dinge zu verstehen: welche Anforderungen die Bank stellt, um uns eine Hypothek zu gewähren, und welche Schritte des Kaufprozesses wir aus der Ferne erledigen können.

Bei Fotocasa analysieren wir alles Schritt für Schritt, damit wir genau wissen, was wir benötigen, wann wir nach Spanien kommen müssen (oder nicht) und warum wir die Immobilie in der Regel nicht über eine Hypothek aus unserem Wohnsitzland finanzieren können.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Zunächst: Was bedeutet „im Ausland leben“ im Hinblick auf eine Hypothek?

Als Nichtresident gilt, wer sich nicht mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufgehalten hat und dort keinen steuerlichen Wohnsitz besitzt. Das bedeutet: Auch wenn wir die spanische Staatsangehörigkeit haben, gilt – wenn wir im Ausland steuerpflichtig sind – keine „traditionelle“ Hypothek, sondern wir müssen eine Hypothek für Nichtresidenten beantragen.

Ist es möglich, eine Hypothek zu beantragen und in Spanien ein Haus zu kaufen, wenn ich im Ausland lebe?

Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an Personen, die außerhalb Spaniens leben – allerdings im Rahmen einer Hypothek für Nichtresidenten.

Für Banken ist nicht die Staatsangehörigkeit entscheidend, sondern wo wir steuerlich ansässig sind. Wenn wir nicht dauerhaft in Spanien leben und dort keine Steuern zahlen, stuft uns die Bank als Nichtresidenten ein und kann entsprechende besondere Bedingungen anwenden.

Wie funktionieren Hypotheken für Nichtresidenten?

Hypotheken für Nichtresidenten haben in der Regel strengere Bedingungen als Finanzierungen für in Spanien ansässige Personen. Der Grund: Die Bank trägt ein höheres Risiko, wenn der Darlehensnehmer im Ausland lebt und dort seine Einkünfte erzielt.

Im Allgemeinen bestehen folgende wesentliche Unterschiede:

• Geringerer Finanzierungsanteil: Üblich ist, dass die Bank zwischen 50 % und 70 % des Beleihungswertes oder Kaufpreises (maßgeblich ist der niedrigere Wert) finanziert. In Einzelfällen sind bis zu 80 % möglich, dies ist jedoch nicht die Regel.
• Höherer Eigenkapitalanteil: Da ein geringerer Betrag finanziert wird, muss der Käufer über mehr eigenes Kapital verfügen.
• Höhere Zinssätze: Diese liegen meist über den Zinssätzen für Hypotheken von Residenten.
• Kürzere Laufzeiten: Auch wenn manche Banken längere Laufzeiten zulassen, liegt die maximale Dauer häufig bei etwa 20–25 Jahren.
• Geringere Flexibilität bei Zusatzprodukten: Es ist schwieriger, bessere Konditionen durch Gehaltskonto, Versicherungen oder andere Bankprodukte zu erhalten – insbesondere, wenn man nicht in Spanien lebt.

Voraussetzungen für eine Hypothek bei Wohnsitz im Ausland

Auch wenn jede Bank eigene Kriterien anwendet, gibt es eine Reihe von allgemeinen Voraussetzungen für die Beantragung einer Hypothek, die in der Regel verlangt werden.

Berufliche Stabilität und ausreichende Einkünfte

Die Bank prüft unsere Einkünfte detailliert, auch wenn diese in einem anderen Land erzielt werden. Besonders berücksichtigt werden:

• Unbefristete Arbeitsverträge oder stabile Beschäftigungsverhältnisse.
• Betriebszugehörigkeit oder – bei Selbstständigen – die Kontinuität der Einkünfte.
• Dass die monatliche Hypothekenrate in der Regel 30–35 % unseres Nettoeinkommens nicht übersteigt.

Verschuldungsgrad und Bonität

Neben den Einkünften prüft die Bank:

• Ob wir weitere laufende Kredite oder Schulden haben.
• Unsere Kreditwürdigkeit.
• Unsere Fähigkeit, die Hypothek zusammen mit den übrigen finanziellen Verpflichtungen zu tragen.

Ausreichende Ersparnisse für den Kauf

Da nur ein Teil des Kaufpreises finanziert wird, müssen wir über genügend Eigenkapital verfügen, um Folgendes zu decken:

• Den nicht finanzierten Teil des Kaufpreises.
• Die Steuern und Nebenkosten des Immobilienkaufs.

Als allgemeine Orientierung gilt: Zusätzlich zu dem Betrag, den wir für die Anzahlung benötigen, sollten wir über weitere 10–12 % des Kaufpreises verfügen, um Steuern, Notarkosten, Grundbucheintrag und sonstige Nebenkosten zu decken.

Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie für 100.000 € und einer Finanzierung von 70 % (70.000 €) durch die Bank müsste der Käufer rund 30.000 € Eigenkapital aufbringen, zuzüglich etwa 10.000–12.000 € für Steuern und Nebenkosten. Insgesamt sollten wir also über etwa 40.000–42.000 € an Ersparnissen verfügen.

Tipps für den ersten Hauskauf in Spanien

Ein Bankkonto in Spanien eröffnen

Um eine Hypothek zu beantragen und eine Immobilie in Spanien zu kaufen, während wir im Ausland leben, ist es unerlässlich, ein Bankkonto bei einer spanischen Bank zu haben. Über dieses Konto laufen sämtliche Zahlungen im Kaufprozess: Reservierungsanzahlung oder Arras, der endgültige Kaufpreis, Steuern sowie Notar- und Grundbuchkosten.

Welche Unterlagen benötigen wir für die Hypothek?

Die Unterlagen sind einer der zentralen Punkte im Prozess und in der Regel umfangreicher, wenn wir außerhalb Spaniens leben.

Persönliche Unterlagen

• DNI, gültiger Reisepass oder NIE (Número de Identificación de Extranjero), wenn wir Ausländer sind.
• Familienstand und gegebenenfalls der eheliche Güterstand.

Finanzielle Unterlagen

• Arbeitsvertrag oder Nachweis der selbstständigen Tätigkeit.
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweise.
• Steuererklärungen des Wohnsitzlandes.
• Kontoauszüge der letzten Monate.
• Angaben zu weiteren laufenden Krediten oder Schulden.

Unterlagen zur Immobilie

• Arras-Vertrag oder Vorvertrag, falls bereits unterzeichnet.
• Nota simple aus dem Grundbuch.
• Immobilienbewertung (Tasación) – in der Regel von der Bank veranlasst.

Sprache und Gültigkeit der Unterlagen

Wenn die Dokumente in einer anderen Sprache ausgestellt sind, kann die Bank eine offizielle Übersetzung ins Spanische verlangen. In manchen Fällen ist je nach Herkunftsland zusätzlich eine Legalisation oder Apostille erforderlich.

Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Muss man nach Spanien reisen, um die Hypothek zu beantragen?

Nicht immer, aber es hängt vom Zeitpunkt im Prozess und von der jeweiligen Bank ab.

Schritte, die aus der Ferne erledigt werden können

• Einreichung der Unterlagen zur Vorprüfung.
• Erstantrag der Hypothek.
• Bewertung (Tasación) der Immobilie.
• Vorbereitung des Arras-Vertrags und des Kaufvertrags mit professioneller Beratung.

Schritte, die in der Regel persönliche Anwesenheit erfordern

• Unterzeichnung der Hypothek beim Notar.
• Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, sofern keine Vollmacht erteilt wurde.

Hauskauf mittels notarieller Vollmacht

Wenn wir nicht nach Spanien reisen können, besteht die Möglichkeit, einer Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht zu erteilen, damit sie in unserem Namen unterschreibt. Die Kosten für eine Vollmacht liegen in der Regel zwischen 25 und 50 €.

Diese Vollmacht können wir beantragen:

• Bei einem spanischen Notar im Konsulat.
• Bei einem ausländischen Notar, mit entsprechender Legalisation oder Apostille.

In diesem Fall müssen wir nicht nach Spanien reisen, um die Hypothek zu unterzeichnen.

Welche Dokumente braucht man, um aus dem Ausland ein Haus zu kaufen?

Wie lange dauert der Hypotheken- und Kaufprozess?

Die Fristen können variieren, aber üblicherweise läuft der Prozess in folgenden Schritten ab:

1. Termin und Prüfung der Unterlagen.
2. Bonitäts- und Machbarkeitsprüfung durch die Bank.
3. Bewertung (Tasación) der Immobilie.
4. Endgültige Genehmigung der Hypothek.
5. Unterzeichnung beim Notar und Beurkundung.

Bei Nichtresidenten kann sich der Prozess etwas verlängern, da ausländische Dokumente geprüft und Unterschriften koordiniert werden müssen.

Warum es in der Regel nicht möglich ist, die Hypothek im Wohnsitzland zu beantragen

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesichertes Darlehen. Für die Bank muss diese Sicherheit innerhalb ihres rechtlichen und operativen Rahmens durchsetzbar sein.

Aus diesem Grund gilt in der Praxis häufig:

• Ausländische Banken akzeptieren in Spanien gelegene Immobilien meist nicht als Sicherheit.
• Die Finanzierung muss über eine Bank erfolgen, die im spanischen Rechtssystem tätig ist.

Daher ist es üblich, dass wir – wenn wir eine Immobilie in Spanien kaufen möchten – die Hypothek ebenfalls in Spanien beantragen müssen.

Was gilt, wenn wir Spanier sind und im Ausland leben?

Wenn wir die spanische Staatsangehörigkeit besitzen, aber im Ausland wohnen und eine Immobilie kaufen möchten, ist der Ablauf ähnlich wie bei jedem anderen Nichtresidenten. Einige Punkte sind besonders zu beachten:

• Ein gültiger DNI ist erforderlich (eine Verlängerung ist im Konsulat möglich).
• Eine Bankverbindung in Spanien ist notwendig.
• Die Hypothekenkonditionen hängen weiterhin vom steuerlichen Wohnsitz ab – nicht von der Staatsangehörigkeit.

Zusammenfassend gilt: Im Ausland zu leben verhindert weder den Kauf einer Immobilie in Spanien noch die Beantragung einer Hypothek, auch wenn Hypotheken für Nichtresidenten in der Regel strengere Bedingungen haben. Entscheidend ist eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen und ausreichendes Eigenkapital. Eine frühzeitige Planung und das frühzeitige Verständnis dieser Anforderungen helfen, Verzögerungen und Probleme im Kaufprozess zu vermeiden.