Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Der spanische Immobilienmarkt wird nicht nur durch nationale Käufe bestimmt. Der Anteil internationaler Käufer nimmt stetig zu. Laut dem Boletín de Transacciones Inmobiliarias des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana wurden im letzten Jahr bis zum ersten Quartal 2025 18 % der Immobilienkäufe von ausländischen Staatsbürgern getätigt.

Bevor wir jedoch den Schritt wagen, eine Immobilie als Ausländer in Spanien zu kaufen, ist es wichtig zu wissen, welche Steuern wir zahlen müssen, da diese je nach Art der Immobilie, unserem steuerlichen Wohnsitz und der Autonomen Gemeinschaft, in der der Kauf erfolgt, variieren können.

Bei Fotocasa haben wir diesen Leitfaden erstellt, um zu erklären, welche Steuern Ausländer beim Kauf einer Immobilie in Spanien zahlen, sowie weitere mit dem Kauf verbundene Kosten und mögliche steuerliche Verpflichtungen nach dem Erwerb der Immobilie.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Welche Steuern zahlen nicht in Spanien ansässige Ausländer beim Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer bedeutet die Übernahme einer Reihe von verpflichtenden Steuern und Kosten.

Wenn wir als Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen, sollten wir Folgendes beachten:

• Die Steuern beim Hauskauf in Spanien sind für Ausländer dieselben wie für spanische Staatsbürger.

• Die Höhe und Art der zu zahlenden Steuern hängt davon ab, ob es sich um eine Neubauimmobilie oder eine Bestandsimmobilie handelt.

• Die Steuersätze variieren je nach Autonomer Gemeinschaft.

• Zusätzlich zu den Steuern fallen weitere Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Kauf an.

Allgemein können beim Kauf einer Immobilie in Spanien folgende Steuern anfallen:

• Direkt mit dem Kauf verbundene Steuern. Diese Steuern machen in der Regel zusätzlich zwischen 10 % und 12 % des Kaufpreises aus.
• Nachgelagerte Steuern, abhängig von der Nutzung der Immobilie.

Welche Steuern zahlen Ausländer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien?

Unter einer Bestandsimmobilie versteht man eine Immobilie, die bereits einen oder mehrere Eigentümer hatte. Die wichtigste Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird keine IVA (Mehrwertsteuer) gezahlt.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Die ITP ist die zentrale Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie, da sie die Übertragung von Vermögenswerten zwischen Privatpersonen besteuert – in diesem Fall die gebrauchte Immobilie.

Für die Zahlung der ITP ist zu beachten, dass sie je nach Autonomer Gemeinschaft variiert und in der Regel zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises liegt. In einigen Autonomen Gemeinschaften kann sie bei Immobilien mit höherem Wert sogar bis zu 13 % betragen.

Wichtig ist außerdem, dass es in einigen Regionen Steuervergünstigungen für junge Käufer, kinderreiche Familien oder für VPO-Wohnungen (Viviendas de Protección Oficial) gibt.

Diese Steuer muss innerhalb der von der jeweiligen autonomen Gesetzgebung festgelegten Frist entrichtet werden.

In der folgenden Tabelle sehen wir ein praktisches Beispiel dafür, wie viel für diese Steuer zu zahlen ist, wenn wir eine Wohnung für 100.000 € kaufen:

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Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie, die Ausländer zahlen müssen

Wenn wir eine Neubauimmobilie kaufen, sind die wichtigsten Steuern, die wir zahlen müssen, die folgenden:

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Im Gegensatz zur Bestandsimmobilie wird hier die IVA gezahlt. Der Steuersatz beträgt 10 % des Verkaufspreises.

Beispiel: Wenn wir eine Immobilie für 100.000 Euro kaufen, müssen 10.000 Euro IVA hinzugerechnet werden.

2. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Diese Steuer wird für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie für die Eintragung im Registro de la Propiedad gezahlt.

Ihr Steuersatz ist je nach Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienpreises. Für eine Immobilie im Wert von 100.000 € zahlen wir somit zwischen 500 € und 1.500 €.

Wichtig ist, dass seit November 2018 bei Abschluss einer Hypothek die IAJD von der Bank gezahlt wird. Kaufen wir hingegen eine Neubauimmobilie bar, ohne Hypothek, muss der Käufer diese Kosten übernehmen.

In der folgenden Tabelle sehen wir, welche Beträge für beide Steuern – IVA und IAJD – beim Kauf einer Wohnung für 100.000 € zu zahlen sind.

Weitere Steuern und zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf

Neben den Steuern müssen wir beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine Reihe von zusätzlichen Kosten übernehmen, die die Gesamtkosten der Transaktion erhöhen können:

• Notarkosten, die je nach Kaufpreis der Immobilie und Anzahl der Ausfertigungen der Urkunde variieren. In der Regel betragen sie zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienwerts. Bei einer Immobilie von 100.000 € würden wir somit zwischen 200 € und 500 € zahlen.

• Registro de la Propiedad, um die Immobilie auf unseren Namen eintragen zu lassen. Diese Kosten werden staffelweise berechnet und hängen vom in der öffentlichen Urkunde angegebenen Immobilienwert ab. Bei einer Immobilie von 100.000 € betragen die Kosten 133 €.

• Bewertungskosten (Gastos de tasación), die verpflichtend sind, wenn wir eine Hypothek beantragen. Sie liegen in der Regel zwischen 250 € und 600 €.

• Kommunale Steuern, wie die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die wir als Eigentümer jährlich zahlen müssen. Jede Gemeinde legt den Steuersatz beim Zahlen der IBI selbst fest, wobei er in der Regel bei etwa 1 % des Katasterwerts der Immobilie liegt.

Gemeinschaftskosten und Instandhaltung der Immobilie

In Spanien ist es sehr üblich, dass Immobilien Teil einer Eigentümergemeinschaft oder Wohnanlage sind. Das bedeutet:

• Regelmäßige Gemeinschaftskosten, die für die Instandhaltung des Gebäudes bestimmt sind (Reinigung, Aufzug, Gemeinschaftsbereiche usw.). Sie liegen in der Regel bei etwa 100 € pro Monat.

• Mögliche außerordentliche Umlagen (derrames extraordinarias), zum Beispiel für:

  • Sanierung von Fassaden.

  • Installation oder Reparatur von Aufzügen.

  • Strukturelle Bauarbeiten oder Dachreparaturen.

Vor dem Kauf ist es empfehlenswert:

• Eine Bescheinigung über die schuldenfreie Zahlung der Gemeinschaftskosten anzufordern.

• Sich über bereits beschlossene oder geplante Sonderumlagen zu informieren, da diese kurzfristig oder mittelfristig erhebliche Kosten verursachen können.

Muss die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) gezahlt werden, wenn wir als Ausländer eine Immobilie kaufen?

Die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist keine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie gezahlt wird. Es handelt sich um eine Steuer, die nach dem Kauf verpflichtend sein kann, wenn:

• wir steuerlich nicht in Spanien ansässig sind.

• wir die Immobilie vermieten und Einkünfte erzielen.

Diese Steuer ist im Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März geregelt.

Steuersätze der IRNR

• Ansässige in der Europäischen Union, Island und Norwegen:

  • Steuersatz von 16 % auf die erzielten Einkünfte.

  • Möglichkeit, bestimmte mit der Vermietung verbundene Ausgaben gemäß Artikel 19 abzuziehen.

• Übrige Staatsangehörige:

  • Steuersatz von 24 %.

  • Ein Abzug von Ausgaben ist gemäß Artikel 25 nicht zulässig.

Internationale Doppelbesteuerung

Wenn wir diese Einkünfte bereits in unserem Wohnsitzland versteuert haben, kann eine Befreiung wegen Doppelbesteuerung gemäß den von Spanien unterzeichneten internationalen Abkommen angewendet werden.

Gibt es eine 100 % Steuer für Ausländer, die in Spanien eine Immobilie kaufen?

In den letzten Jahren gab es Berichte über die Möglichkeit einer 100 % Steuer für Ausländer, die in Spanien eine Immobilie kaufen. Es ist jedoch wichtig, zwischen vorgeschlagenen Maßnahmen und tatsächlich geltendem Recht zu unterscheiden.

Derzeit gibt es keine genehmigte und in Kraft befindliche 100 % Steuer, die den Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien allgemein besteuert. Die in den Medien erschienenen Initiativen sind Vorschläge oder Entwürfe, die erst Gesetz werden und rechtliche sowie politische Hürden überwinden müssten, um in Kraft zu treten.

Auf wen würde dieser Vorschlag wirken?

Dieser Vorschlag würde Bürger aus der EU/EEE und Nicht-EU-Bürger unterschiedlich betreffen:

1) Ausländische Staatsbürger aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR)
Wenn wir Bürger eines Mitgliedsstaats der Europäischen Union, Islands oder Norwegens sind:

• Wir haben die gleichen steuerlichen Rechte wie ein spanischer Staatsbürger.

• Wir zahlen die gleichen Grundsteuern beim Immobilienkauf in Spanien (ITP oder IVA + AJD je nach Art der Immobilie).

• In den bekannten Vorschlägen wären wir nicht von dieser zusätzlichen 100 %-Steuer betroffen.

Das betrifft zum Beispiel Käufer aus Deutschland, Frankreich, Italien oder Polen, die zwar nicht in Spanien wohnen, aber Staatsbürger eines EU/EEE-Staates sind.

2) Nicht-EU-Ausländer (z. B. Venezuela, Mexiko, Vereinigtes Königreich nach dem Brexit, Russland, USA usw.)
Wenn wir Ausländer sind, die nicht zur EU oder zum EWR gehören, wäre die diskutierte Situation eine andere:

• Die Vorschläge zur Einführung einer zusätzlichen 100 %-Steuer richten sich vor allem an Käufer, die nicht aus der EU stammen und steuerlich nicht in Spanien ansässig sind.

• Sie würde nicht auf Transaktionen angewendet werden, die der IVA unterliegen, also auf Neubauimmobilien, die direkt vom Bauträger gekauft werden.

Diese Maßnahme ist jedoch bislang nicht verabschiedet worden. Daher unterliegen Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Ausländer derzeit weiterhin den gleichen Grundsteuern wie für jeden anderen Käufer (ITP oder IVA + AJD).

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