Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?

Im Jahr 2026 bleibt der Zugang zu Wohnraum eines der größten Anliegen der spanischen Bevölkerung. Laut dem jüngsten Barometer des Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) sehen 42,6 % der Bevölkerung den Wohnungsmarkt als eines der größten Probleme des Landes – eine Zahl, die die wachsende gesellschaftliche Sorge über steigende Preise und die mangelnde Verfügbarkeit von Wohnraum widerspiegelt.

In diesem Kontext ist der Immobilienkauf durch Ausländer politisch stärker in den Fokus gerückt, auch wenn die Daten ein differenzierteres Bild zeigen. Konkret belegen die zwischen Januar und September 2025 vom Colegio de Registradores erhobenen Zahlen, dass nur 13,58 % der Immobilienkäufer in Spanien eine ausländische Staatsangehörigkeit hatten, gegenüber 86,42 % mit spanischer Staatsangehörigkeit.

Dennoch brachte die Regierung im Jahr 2025 öffentlich die Möglichkeit ins Spiel, Beschränkungen für den Immobilienkauf durch nicht in Spanien ansässige Ausländer einzuführen, was Zweifel darüber auslöste, ob Spanien solche Transaktionen künftig verbieten könnte. Doch wie ist die tatsächliche Lage aktuell? Kann Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?

Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Ist es verboten, als ausländischer Nichtresident eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Nein. Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist derzeit für ausländische Nichtresidenten nicht verboten.

Aktuell kann jede ausländische Person – unabhängig davon, ob sie Resident oder Nichtresident ist und ob sie aus der EU oder aus einem Nicht-EU-Staat stammt – eine Immobilie in Spanien erwerben, sofern die üblichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden (Identitätsnachweis, Herkunft der Mittel, Steuern usw.).

Es gibt kein geltendes Gesetz, das den Immobilienkauf durch Ausländer verbietet, und es wurde auch keine Reform verabschiedet, die dieses Recht allgemein einschränkt.

Was hat die Regierung 2025 vorgeschlagen und warum wird diese Frage diskutiert?

Im Jahr 2025 wurde über mögliche Änderungen beim Immobilienkauf durch ausländische Nichtresidenten gesprochen – als Teil eines Maßnahmenpakets, das den Zugang zu Wohnraum in Spanien erleichtern sollte, insbesondere in Regionen mit hohem Immobilienmarktdruck.

Zu den Vorschlägen, die zur Diskussion standen, gehörten:

• Den Immobilienkauf durch nicht in der EU ansässige, nicht residente Ausländer zu begrenzen.
• Steuerliche Maßnahmen einzuführen, um solche Transaktionen in bestimmten Gebieten weniger attraktiv zu machen.

Diese Vorschläge sorgten bei Käufern und Eigentümern für Unsicherheit. Es ist jedoch wichtig klarzustellen, dass sie nicht zu konkreten gesetzlichen Änderungen geführt haben. Keine dieser Maßnahmen wurde verabschiedet oder ist in Kraft getreten, und derzeit besteht kein allgemeines Verbot für den Immobilienkauf in Spanien durch Ausländer.

Die aktuelle Rechtslage erlaubt weiterhin den Immobilienerwerb durch Ausländer, einschließlich Nichtresidenten, zu denselben gesetzlichen Bedingungen wie bisher.

Bislang wurde kein allgemeines Verbot für den Immobilienkauf durch Ausländer beschlossen.

Die Kanarischen Inseln schlagen vor, den Kauf von Nicht-Hauptwohnsitzen zu begrenzen

Im Jahr 2026 beantragte die Regierung der Kanarischen Inseln bei der Europäischen Union die Möglichkeit, den Kauf von Immobilien zu begrenzen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, angesichts des starken Drucks auf den Immobilienmarkt im Archipel.

Nach Angaben der kanarischen Regierung werden rund 25 % der auf den Kanarischen Inseln gekauften Immobilien von ausländischen Nichtresidenten erworben – ein Anteil, der deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegt. Diese Situation hat zum Anstieg der Immobilienpreise und zu einem erschwerten Zugang für die lokale Bevölkerung beigetragen.

Der Vorschlag sieht kein allgemeines Kaufverbot vor, sondern eine an die Nutzung der Immobilie gebundene Beschränkung (ob sie als Wohnsitz genutzt wird oder nicht) und würde die Zustimmung der Europäischen Union erfordern. Derzeit wurde keine gesetzliche Änderung verabschiedet, und der Immobilienkauf auf den Kanarischen Inseln unterliegt weiterhin der geltenden Rechtslage.

Wäre es rechtlich zulässig, den Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien zu verbieten?

Die Antwort hängt vom Profil des Käufers ab.

Bürger der Europäischen Union

Spanien kann Bürgern anderer Mitgliedstaaten der Europäischen Union den Immobilienkauf nicht verbieten. Das EU-Recht schützt den freien Kapitalverkehr, zu dem auch Immobilieninvestitionen gehören. Ein Verbot aufgrund der Staatsangehörigkeit wäre mit dem europäischen Rechtsrahmen unvereinbar.

Nicht-EU-Ausländer

Im Fall von Nicht-EU-Ausländern ist der rechtliche Spielraum größer, dennoch wäre ein vollständiges Verbot rechtlich komplex. Experten sind sich einig, dass:

• ein allgemeines Verbot mit dem Eigentumsrecht in Konflikt geraten könnte.
• es praktikabler ist, steuerliche Maßnahmen oder gezielte Beschränkungen anzuwenden, als ein absolutes Kaufverbot zu verhängen.

Aus diesem Grund hat sich die politische Debatte stärker auf den Einsatz von Steuern oder konkreten Einschränkungen konzentriert als auf ein direktes Verbot.

Wen würden diese Maßnahmen betreffen, falls sie beschlossen würden?

Sollten künftig Maßnahmen verabschiedet werden, um den Immobilienkauf in Spanien durch ausländische Nichtresidenten zu begrenzen oder zu verbieten, würden sie nicht alle Käufer gleichermaßen betreffen.

Grundsätzlich wären nicht betroffen:

• Spanische Staatsbürger.
• Bürger der Europäischen Union.
• In Spanien ansässige Ausländer.

Mögliche Beschränkungen wurden hauptsächlich in Bezug auf folgende Gruppen diskutiert:

• Nicht-EU-Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien.
• Immobilienkäufe zu Investitionszwecken, die nicht als Hauptwohnsitz vorgesehen sind.

Ziel solcher Maßnahmen wäre es, den Druck in bestimmten Regionen zu verringern und den Preisanstieg zu bremsen – nicht jedoch ausländischen Personen, die in Spanien leben möchten, den Immobilienerwerb zu verwehren.

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Kann Spanien nach dem Brexit Nichtresidenten aus dem Vereinigten Königreich den Hauskauf verbieten?

Eine der Nationalitäten, die in Spanien am meisten Immobilien erwerben, ist die britische. Nach dem Brexit gelten Staatsbürger des Vereinigten Königreichs als Nicht-EU-Bürger. Dennoch können Briten derzeit weiterhin problemlos Immobilien in Spanien kaufen.

Derzeit gilt:

• Es besteht kein spezifisches Verbot für britische Käufer.
• Sie können Immobilien zu denselben allgemeinen Bedingungen erwerben wie andere ausländische Nichtresidenten.

Sollten künftig Maßnahmen beschlossen werden, die sich gegen nicht in der EU ansässige Nichtresidenten richten, könnten auch Staatsbürger des Vereinigten Königreichs betroffen sein. Derzeit ist jedoch keine Änderung in Kraft.

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Kanada: Zeitweiliges Verbot für ausländische Nichtresidenten beim Immobilienkauf

Kanada wird häufig als Beispiel genannt, wenn es um ein Verbot des Immobilienkaufs durch ausländische Nichtresidenten geht, da dort tatsächlich eine konkrete Maßnahme in diesem Sinne eingeführt wurde.

Seit dem 1. Januar 2023 ist der Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act in Kraft – ein Bundesgesetz, das den Kauf von Wohnimmobilien durch ausländische Nichtresidenten zeitweise untersagt. Ziel dieser Regelung ist es, den Zugang zu Wohnraum für die einheimische Bevölkerung in einem Umfeld stark steigender Preise zu erleichtern.

Diese Regelung:

• hat zeitlich befristeten Charakter (sie wurde bis 2027 verlängert).
• enthält Ausnahmen, etwa für bestimmte befristete Aufenthaltsberechtigte oder besondere Situationen.
• beruht auf einem eigenständigen rechtlichen und verfassungsrechtlichen Rahmen, der sich vom europäischen unterscheidet.

Aus diesem Grund wird der kanadische Fall zwar häufig im internationalen Diskurs als Referenz herangezogen, er lässt sich jedoch nicht ohne Weiteres auf Spanien übertragen, insbesondere aufgrund der rechtlichen Unterschiede zur Europäischen Union.

Vereinigte Staaten: Trumps Vorschlag zur Begrenzung des Immobilienkaufs durch Großinvestoren

In den Vereinigten Staaten hat sich die Debatte über den Zugang zu Wohnraum anders entwickelt als in Europa. Anfang 2026 kündigte der ehemalige Präsident Donald Trump seine Absicht an, großen Unternehmen und Investmentfonds den Kauf von Einfamilienhäusern zu verbieten, als Teil seines Vorschlags zur Eindämmung steigender Immobilienpreise.

Im Unterschied zu den in Spanien oder Kanada diskutierten Ansätzen richtet sich diese Initiative nicht gegen ausländische Nichtresidenten, sondern gegen den Käufertyp. Im Fokus steht die Begrenzung des massenhaften Erwerbs von Wohnimmobilien durch große institutionelle Investoren – unabhängig von deren Nationalität –, wenn diese Käufe zu Investitionszwecken und nicht als Hauptwohnsitz erfolgen.

Nach den Ankündigungen soll die Maßnahme darauf abzielen:

• den Wettbewerb zwischen großen Fonds und privaten Käufern zu reduzieren.
• die Anhäufung von Einfamilienhäusern als Finanzanlage zu verhindern.
• den Zugang zu Wohnraum für Familien und lokale Bewohner zu erleichtern.

Es ist hervorzuheben, dass es sich bislang um einen politischen Vorschlag und nicht um geltendes Recht handelt. Für eine Umsetzung müsste das entsprechende Gesetzgebungsverfahren in den Vereinigten Staaten durchlaufen werden.

Dieser Ansatz spiegelt eine international zunehmend verbreitete Tendenz wider: nicht so sehr den Immobilienkauf durch Ausländer zu verbieten, sondern vielmehr den Erwerb durch große Investoren zu begrenzen – eine Strategie, die sich von der in Spanien im Zusammenhang mit ausländischen Nichtresidenten geführten Debatte unterscheidet.

Was hat es mit der sogenannten „100-%-Steuer“ für ausländische Käufer auf sich?

Wenn über ein mögliches Verbot des Immobilienkaufs in Spanien durch ausländische Nichtresidenten gesprochen wird, fällt häufig auch der Begriff der sogenannten „100-%-Steuer“. Es ist jedoch wichtig, genau zu erläutern, worum es sich dabei handelt.

Dabei handelt es sich nicht um eine bereits geltende Steuer, sondern um eine vorgeschlagene steuerliche Maßnahme, die den Immobilienkauf durch nicht in der EU ansässige Nichtresidenten unattraktiver machen soll. Vorgesehen wäre ein Steueraufschlag in Höhe von 100 % des Immobilienwerts zum Zeitpunkt des Kaufs, was die Transaktion erheblich verteuern würde.

Nach dem Vorschlag würde dieser Aufschlag:

• nicht die üblichen Steuern ersetzen, wie die ITP oder die IVA und AJD, sondern zusätzlich zu ihnen erhoben werden.
• ausschließlich nicht in der EU ansässige ausländische Nichtresidenten betreffen.
• das Ziel verfolgen, den Nachfragedruck in Gebieten mit besonders angespanntem Immobilienmarkt zu verringern.

Es ist wichtig zu betonen, dass diese 100-%-Steuer weder verabschiedet wurde noch derzeit in Spanien angewendet wird. Sie ist Teil der Debatte darüber, wie der Immobilienkauf zu Investitionszwecken eingeschränkt werden könnte, wurde jedoch nicht zu einer tatsächlichen steuerlichen Verpflichtung.

Derzeit zahlen ausländische Käufer in Spanien weiterhin dieselben Steuern wie bisher, abhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt und in welcher Comunidad Autónoma sich die Immobilie befindet.

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Was man unbedingt wissen sollte

Zusammenfassend sollten wir folgende Punkte zur möglichen Einschränkung des Immobilienkaufs in Spanien durch Ausländer klar im Blick behalten:

• Es ist nicht verboten, als ausländischer Nichtresident eine Immobilie in Spanien zu kaufen.
• Die Vorschläge richten sich vor allem an nicht in der EU ansässige ausländische Nichtresidenten, nicht an alle Käufer.
• Ein allgemeines Verbot wäre rechtlich komplex; wahrscheinlicher sind steuerliche Maßnahmen.
• Andere Länder wie Kanada oder die Vereinigten Staaten haben unterschiedliche Ansätze in jeweils eigenen rechtlichen Kontexten gewählt.

Bevor wir Entscheidungen treffen, sollten wir uns stets über die zum Zeitpunkt des Kaufs geltende Rechtslage informieren und zwischen politischen Vorschlägen und tatsächlich verabschiedeten Gesetzen unterscheiden.