Welche Dokumente braucht man, um aus dem Ausland ein Haus zu kaufen?

In Spanien ist der Kauf einer Immobilie aus dem Ausland eine vollständig legale und übliche Praxis – sowohl für ausländische Staatsangehörige als auch für spanische Bürger, die im Ausland leben. Es bestehen keine Einschränkungen aufgrund der Nationalität, allerdings ist es zwingend erforderlich, eine Reihe von administrativen und rechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen – insbesondere in Bezug auf die Identifizierung des Käufers sowie den Nachweis der Herkunft der finanziellen Mittel, bevor der Immobilienkauf formal beurkundet werden kann.

Bei Fotocasa erklären wir dir alle Dokumente, die du benötigst, um aus dem Ausland ein Haus in Spanien zu kaufen.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Kann ein Ausländer in Spanien ein Haus kaufen?

Ja. In Spanien kann jede ausländische Person eine Immobilie kaufen, unabhängig davon, ob sie Resident oder Nicht-Resident ist. Die Gesetzgebung unterscheidet beim Recht auf den Erwerb einer Immobilie nicht zwischen EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern, wohl aber bei den Verfahren und der vorzulegenden Dokumentation.

Einer der wichtigsten Punkte ist der Besitz einer NIE (Número de Identidad de Extranjero), die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien sowie der Nachweis der Herkunft der finanziellen Mittel, wie es die Vorschriften zur Geldwäscheprävention verlangen.

Bevor der Kaufprozess beginnt, ist es ratsam zu prüfen, welche Unterlagen der Käufer vorlegen muss und welche vom Verkäufer bereitzustellen sind, da einige Verfahren Zeit, einen Termin vorab oder Abwicklungen aus dem Ausland erfordern können.

Welche Dokumente muss der Käufer vorlegen?

Dies sind die wichtigsten Dokumente, die wir als Käufer vorbereiten müssen, wenn wir eine Immobilie in Spanien aus dem Ausland erwerben.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) oder gültiger DNI (wenn wir Spanier sind)

Wenn wir spanische Staatsbürger sind und aus dem Ausland ein Haus kaufen möchten, benötigen wir einen gültigen DNI (Documento Nacional de Identidad).

Sind wir keine Spanier, müssen wir eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) beantragen. Die NIE ist eine zwingende Voraussetzung, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen. Es handelt sich um eine persönliche, einmalige und exklusive Identifikationsnummer, mit der sich ausländische Personen gegenüber der spanischen Verwaltung ausweisen. Sie ist erforderlich, um beim Notar zu unterschreiben, ein Bankkonto zu eröffnen, Steuern zu zahlen und den Kauf im Grundbuch eintragen zu lassen.

Die NIE kann auch dann beantragt werden, wenn wir nicht in Spanien wohnen, da es die Möglichkeit einer NIE für Nicht-Residenten gibt, die bei Immobilienkäufen aus dem Ausland sehr üblich ist.

Wo und wie beantragt man die NIE?

Die NIE kann auf zwei Arten beantragt werden:

• In Spanien, beim zuständigen Konsulat oder bei einer Polizeidienststelle, die für Ausländerangelegenheiten zuständig ist – immer mit vorheriger Terminvereinbarung.
• Im Ausland, über das spanische Konsulat, das für das jeweilige Wohnsitzland zuständig ist.

In der Regel ist ein persönliches Erscheinen erforderlich, auch wenn einige Konsulate erlauben, dass eine andere Person den Antrag mit entsprechender Vollmacht einreicht. Es ist wichtig, vorab die konkreten Bedingungen des jeweiligen Konsulats zu prüfen.

Welche Unterlagen sind für die Beantragung der NIE erforderlich?

Es kann je nach Antragsort leichte Unterschiede geben, normalerweise werden jedoch folgende Dokumente verlangt:

• Ausgefülltes Antragsformular.
• Gültiger Reisepass oder Identitätsdokument. Das Original und eine Kopie müssen vorgelegt werden.
• Nachweis des Grundes für die Beantragung der NIE (zum Beispiel die Absicht, eine Immobilie zu kaufen).
• Falls ein Vertreter handelt, muss er die Vollmacht vorlegen, die ihn zur Durchführung des Verfahrens berechtigt.
• Ausgefülltes Formular 790 sowie der Nachweis über die Zahlung der entsprechenden Verwaltungsgebühr.

Wie lange dauert es, die NIE zu erhalten?

Die Bearbeitungszeiten sind nicht sofortig und können je nach Antragsort variieren:

• In Spanien beträgt die aktuelle durchschnittliche Bearbeitungszeit etwa 20–30 Tage, sie kann jedoch auch länger sein.
• Über ein Konsulat dauert es in der Regel länger, da der Antrag über Spanien abgewickelt wird. In einigen Fällen kann es mehrere Wochen oder sogar einige Monate dauern.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, wenn wir eine Immobilie aus dem Ausland kaufen möchten, die Beantragung der NIE frühzeitig zu beginnen, sogar bevor wir die endgültige Immobilie gefunden haben.

Wie viel kostet die Beantragung der NIE in Spanien?

Derzeit beträgt die Verwaltungsgebühr für die Beantragung der NIE in Spanien 9,84 €.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien für den Immobilienkauf

Um in Spanien eine Immobilie zu kaufen, ist es unerlässlich, über ein Bankkonto bei einer spanischen Bank zu verfügen, da darüber sämtliche Zahlungen im Rahmen des Kaufprozesses abgewickelt werden: die Anzahlung oder Arras, der endgültige Kaufpreis, die Steuern sowie die Notar- und Grundbuchkosten.

Die Art der Kontoeröffnung und die erforderlichen Unterlagen hängen davon ab, ob wir Residenten oder Nicht-Residenten in Spanien sind und ob wir EU-Bürger oder Nicht-EU-Bürger sind.

Die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien ist in der Regel kostenlos, und aktuell gibt es viele gebührenfreie Kontomodelle. Allerdings sollten wir beachten, dass die Bankoptionen für Nicht-Residenten teilweise eingeschränkter sein können.

Dies sind die Voraussetzungen für die Kontoeröffnung, je nachdem, ob wir Residenten oder Nicht-Residenten sind.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien als ausländischer Nicht-Resident

Ja, es ist möglich, in Spanien ein Bankkonto ohne Wohnsitz zu eröffnen – ein sehr häufiger Schritt beim Immobilienkauf aus dem Ausland.

In diesen Fällen variieren die Anforderungen je nach Staatsangehörigkeit:

• Sind wir EU-Bürger, können wir als Nicht-Resident ein Konto in Spanien eröffnen, indem wir den Personalausweis des Herkunftslandes oder den Reisepass sowie die Bescheinigung über die Registrierung als EU-Bürger (Certificado de Registro de Ciudadano de la UE – CUE) vorlegen.
• Sind wir Nicht-EU-Bürger, können wir ebenfalls ein Konto als Nicht-Resident eröffnen, müssen jedoch einen gültigen Reisepass vorlegen.

In beiden Fällen verlangen Banken in der Regel eine Nicht-Residenten-Bescheinigung (Certificado de no residencia). Dieses Dokument bestätigt, dass wir nicht in Spanien wohnen, und ist nur zeitlich begrenzt gültig. Es kann bei den Oficinas de Extranjería oder Polizeidienststellen beantragt werden. Auch eine Beantragung im Ausland über die zuständigen spanischen Konsulate ist möglich.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien als ausländischer Resident

Wenn wir rechtmäßig in Spanien wohnen, ist die Kontoeröffnung in der Regel einfacher und mit weniger Einschränkungen verbunden.

• Sind wir EU-Bürger mit Wohnsitz in Spanien, können wir ein Konto mit der Registrierungsbescheinigung für EU-Bürger (CUE) sowie dem Personalausweis des Herkunftslandes oder dem Reisepass eröffnen.
• Sind wir Nicht-EU-Bürger mit Wohnsitz, erfolgt die Kontoeröffnung mit der Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE) zusätzlich zum Reisepass. Einige Banken ermöglichen es, den Prozess online zu starten, verlangen jedoch normalerweise eine persönliche Identitätsprüfung.

Dokumentation zum Nachweis der Herkunft der finanziellen Mittel

Die spanische Gesetzgebung verpflichtet Banken und Notare, die Herkunft der für den Immobilienkauf verwendeten Gelder zu überprüfen – im Rahmen der Vorschriften zur Geldwäscheprävention.

Aus diesem Grund müssen wir als Käufer Unterlagen vorlegen, die belegen, woher die finanziellen Mittel stammen: Ersparnisse, berufliche Einkünfte (zum Beispiel Gehaltsnachweise), der Verkauf einer anderen Immobilie, Erbschaften usw. Diese Nachweise werden insbesondere verlangt, wenn das Geld aus dem Ausland stammt.

Es handelt sich um einen üblichen und verpflichtenden Schritt, daher empfiehlt es sich, diese Unterlagen rechtzeitig vor der Beurkundung bereitzuhalten, um Verzögerungen zu vermeiden.

Notarielle Vollmacht (wenn wir nicht persönlich anwesend sein können)

Wenn wir nicht nach Spanien reisen können, um die Immobilie zu kaufen, können wir eine notarielle Vollmacht (Poder notarial) erteilen, damit eine andere Person in unserem Namen unterschreibt.

Die Vollmacht kann bei einem spanischen Konsulat oder vor einem Notar im Wohnsitzland ausgestellt werden. Im letzteren Fall ist es in der Regel erforderlich, das Dokument legalisieren oder mit einer Apostille versehen zu lassen und – falls notwendig – ins Spanische übersetzen zu lassen.

Es handelt sich um eine häufig genutzte Option bei Immobilienkäufen aus dem Ausland, da sie es ermöglicht, den gesamten Prozess zu beschleunigen, ohne reisen zu müssen.

Die Kosten für eine notarielle Vollmacht liegen in der Regel zwischen 25 € und 50 €.

Welche Dokumente muss der Verkäufer vorlegen?

Neben den Unterlagen des Käufers muss auch der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten bereitstellen, die die rechtliche und administrative Situation der Immobilie belegen:

• Nota simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad): Sie ermöglicht die Überprüfung, wer der Eigentümer ist und ob Belastungen oder Schulden bestehen.
• Energieeffizienzzertifikat (Certificado de eficiencia energética): Pflichtdokument, das über den Energieverbrauch und die Emissionen der Immobilie informiert.
• Cédula de habitabilidad: In einigen Autonomen Gemeinschaften erforderlich und notwendig, um Versorgungsverträge (Strom, Wasser usw.) abzuschließen.
• Bescheinigung über Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft (Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios): Bestätigt, dass die Immobilie mit den Hausgeldzahlungen auf dem aktuellen Stand ist.
• Nachweis über die letzte Zahlung der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): Bei Gebäuden, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, bestätigt dieses Dokument, dass das Gebäude die technische Inspektion bestanden hat, bei der Erhaltungszustand, Sicherheit und Barrierefreiheit geprüft werden. Die Verpflichtung und der Turnus hängen vom Alter des Gebäudes sowie von der jeweiligen regionalen oder kommunalen Vorschrift ab.

Diese Dokumente vor der Unterzeichnung anzufordern, ist entscheidend, um spätere Probleme zu vermeiden.

Schritt für Schritt: So verkaufst du dein Haus in Spanien als ausländischer Nichtresident

Arras-Vertrag

Abschließend besteht die Möglichkeit, einen Arras-Vertrag (Contrato de arras) abzuschließen. Dabei handelt es sich um eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die vor dem endgültigen Kaufvertrag unterzeichnet wird und der Sicherung der Reservierung dient. In diesem Vertrag werden die wichtigsten Bedingungen der Transaktion festgelegt: Kaufpreis, Fristen sowie die Folgen bei Nichterfüllung durch eine der Parteien.

Am häufigsten werden sogenannte arras penitenciales vereinbart. Diese ermöglichen es, unter bestimmten Bedingungen vom Vertrag zurückzutreten. Üblicherweise wird dabei ein Betrag in Höhe von 10 % des Kaufpreises der Immobilie geleistet.

Auch wenn der Arras-Vertrag gesetzlich nicht verpflichtend ist, ist er sehr verbreitet und bietet Sicherheit für beide Parteien. Er kann von einer Immobilienagentur, einem Rechtsanwalt oder im gegenseitigen Einvernehmen zwischen Käufer und Verkäufer aufgesetzt werden.

Ist es sinnvoll, über eine Immobilienagentur zu kaufen, wenn wir im Ausland leben?

Wenn wir eine Immobilie aus dem Ausland kaufen, kann die Unterstützung durch eine Immobilienagentur besonders hilfreich sein. Neben der Suche nach passenden Objekten und der Beratung zu Marktpreisen können sie die Dokumentation koordinieren, als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer auftreten und uns während des gesamten Prozesses bis zur Unterzeichnung beim Notar begleiten.

Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?