Schritt für Schritt: So verkaufst du dein Haus in Spanien als ausländischer Nichtresident

Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, wenn du ausländischer Nichtresident bist, ist absolut möglich, bringt jedoch einige Besonderheiten mit sich, die du von Anfang an kennen solltest. Mit der spanischen Gesetzgebung nicht vertraut zu sein, die Verkaufspreise nicht genau zu kennen oder nicht problemlos nach Spanien reisen zu können, kann Unsicherheiten verursachen – insbesondere in Bezug auf Dokumentation, Unterzeichnung des Kaufvertrags oder Steuern.

In diesem Leitfaden erklären wir dir, wie du dein Haus in Spanien als ausländischer Nichtresident verkaufst, welche Schritte wir befolgen müssen, ob eine Reise nach Spanien erforderlich ist und welche Aspekte du berücksichtigen solltest, damit der Verkauf reibungslos und ordnungsgemäß abläuft.

Wie viel kostet der Kauf eines Hauses in Spanien?

Wann gilt ein Ausländer als Nichtresident?

Nach Angaben der Agencia Tributaria (AEAT) gilt eine Person als in Spanien steuerlich ansässig, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Sie lebt gewöhnlich in Spanien und hält sich dort mehr als 183 Tage pro Jahr auf.
• Ihr familiärer Mittelpunkt befindet sich in Spanien, das heißt, der Ehepartner und die unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder leben gewöhnlich im Land.
• Sie übt in Spanien ihre Haupttätigkeit wirtschaftlicher Art aus oder konzentriert hier ihre beruflichen Interessen.

Wird keine dieser Voraussetzungen erfüllt, gilt die Person als Nichtresident. Das bedeutet, dass der Verkauf der Immobilie einer spezifischen Besteuerung unterliegt.

Welche Schritte sind erforderlich, um als Nichtresident ein Haus in Spanien zu verkaufen?

Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, wenn man nicht im Land lebt, ist grundsätzlich ein ähnlicher Prozess wie jeder andere Verkauf. Dennoch ist es wichtig, die einzelnen Schritte genau zu kennen, um Zeitplanung und Formalitäten aus dem Ausland gut zu organisieren.

Im Allgemeinen umfasst der Verkaufsprozess folgende Schritte:

• Die Verkaufsstrategie festlegen, den Markt analysieren und einen Verkaufspreis bestimmen, der zur Lage und zum Zustand der Immobilie passt.
• Die erforderlichen Unterlagen vorbereiten, sowohl die der Immobilie als auch jene, die mit der Situation des Verkäufers zusammenhängen.
• Die Immobilie inserieren und Besichtigungen organisieren, entweder direkt oder über eine Immobilienagentur.
• Den Preis und die Verkaufsbedingungen mit dem Käufer verhandeln.
• Den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen – entweder persönlich oder mittels notarieller Vollmacht, falls du nicht reisen kannst.
• Die aus dem Verkauf resultierenden Steuern ordnungsgemäß regeln, gemäß der für Nichtresidenten geltenden Besteuerung.

Im weiteren Verlauf dieses Artikels erläutern wir jeden dieser Schritte im Detail und berücksichtigen dabei die Besonderheiten, die beim Verkauf einer Immobilie aus dem Ausland zu beachten sind.

Welche Unterlagen benötigen ausländische Nichtresidenten für den Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, ist es wichtig, alle erforderlichen Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Wenn die Dokumente von Anfang an vollständig vorliegen, erleichtert das den Ablauf, vermeidet Verzögerungen und ermöglicht einen zügigeren Abschluss des Verkaufs, insbesondere wenn der Eigentümer nicht in Spanien lebt.

Unterlagen, die der Verkäufer vorlegen muss

• Eigentumsurkunde (Escritura de propiedad), die bestätigt, dass wir rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind.
• Aktueller Grundbuchauszug (Nota simple registral), der die Daten der Immobilie, die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen enthält. Er wird beim Registro de la Propiedad beantragt.
• Energieeffizienzzertifikat (Certificado de eficiencia energética), verpflichtend, um die Immobilie bewerben und verkaufen zu dürfen.
• Letzter Zahlungsnachweis der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), um zu belegen, dass diese Steuer ordnungsgemäß bezahlt wurde.
• Bescheinigung über schuldenfreie Gemeinschaftskosten, falls die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft oder Wohnanlage gehört.
• NIE (Número de Identidad de Extranjero), unerlässlich für die Unterzeichnung beim Notar und zur Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen.

Weitere Unterlagen, die erforderlich sein können

Abhängig von den Eigenschaften der Immobilie können der Notar oder die Käuferseite zusätzliche Dokumente verlangen:

• Nullschuldenbescheinigung der Hypothek, falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet war, um nachzuweisen, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde.
• Inspección Técnica del Edificio (ITE), bei älteren Gebäuden oder wenn dies gemäß kommunaler Vorschriften vorgeschrieben ist.
• Cédula de habitabilidad, in einigen autonomen Gemeinschaften erforderlich, um den Verkauf zu formalisieren oder Versorgungsverträge abzuschließen.
• Zahlungsnachweise der letzten Versorgungsrechnungen, um zu bestätigen, dass Strom, Wasser oder andere Leistungen beglichen sind. Diese können über den Kundendienst der jeweiligen Versorgungsunternehmen angefordert werden.

Wie legt man den Verkaufspreis fest, wenn man außerhalb Spaniens lebt?

Einer der häufigsten Fehler beim Verkauf deiner Immobilie als ausländischer Nichtresident besteht darin, den Preis nicht an den tatsächlichen Marktwert und die jeweilige Lage anzupassen.

Um einen angemessenen Preis festzulegen, empfiehlt es sich:

• Die durchschnittlichen Preise vergleichbarer Immobilien zu analysieren. Dabei können Faktoren wie Größe, Anzahl der Zimmer und Bäder, Alter des Gebäudes, Lage (Innen- oder Außenlage) usw. berücksichtigt werden.
• Lage, Zustand und Nachfrage in der jeweiligen Gegend genau zu bewerten.
• Auf professionelle Bewertungstools zurückzugreifen.

Eine erste Schätzung des Immobilienwerts kann mithilfe des Online-Bewertungstools von Fotocasa erfolgen.

Ist es empfehlenswert, eine Immobilienagentur zu beauftragen, wenn man als Ausländer verkauft?

Für ausländische Nichtresidenten in Spanien ist die Zusammenarbeit mit einer professionellen Immobilienagentur besonders empfehlenswert.

Eine Agentur kann sich um Folgendes kümmern:

• Eine Bewertung deiner Immobilie vornehmen und dich beim Verkaufspreis beraten, um sicherzustellen, dass er marktgerecht ist.
• Die Besichtigungen organisieren und die Preisverhandlungen führen.
• Professionelle Fotos erstellen, damit die Immobilie attraktiver präsentiert wird.
• Die erforderliche Dokumentation koordinieren.
• Dich bis zur Unterzeichnung beim Notar begleiten.

Einige Faktoren, die wir bei der Auswahl einer Immobilienagentur berücksichtigen können, sind ihre Online-Sichtbarkeit oder ihre Erfahrung im Immobiliensektor.

Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?

Ist es notwendig, nach Spanien zu reisen, um deine Wohnung zu verkaufen?

Wenn wir nicht in Spanien leben oder nicht reisen können, um den Verkauf persönlich abzuwickeln, besteht die Möglichkeit, eine notarielle Vollmacht (poder notarial) zu erteilen, damit eine andere Person den Prozess in unserem Namen übernimmt.

Die notarielle Vollmacht (poder notarial) ist ein rechtliches Dokument, mit dem der Eigentümer einen Vertreter ermächtigt, während des Verkaufsprozesses in seinem Namen zu handeln. Dank dieses Dokuments kann der Vertreter bestimmte Handlungen vornehmen, wie etwa die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde.

Dieses Instrument ist üblich, wenn der Verkäufer im Ausland lebt, und ermöglicht es, dass der Verkauf ordnungsgemäß abgewickelt wird, sofern die Vollmacht korrekt erteilt wurde.

Wo kann die notarielle Vollmacht erteilt werden?

Die Vollmacht kann vom Ausland aus auf zwei gängige Arten erteilt werden:

• Durch einen Besuch beim spanischen Konsulat.
• Bei einem örtlichen Notar im Wohnsitzland, sofern die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Wird die Vollmacht außerhalb Spaniens unterzeichnet, muss sie für ihre Gültigkeit in Spanien legalisiert oder mit einer Apostille versehen werden, um die Echtheit des Dokuments zu bestätigen. Ist sie in einer anderen Sprache als Spanisch abgefasst, muss zudem eine beeidigte Übersetzung ins Spanische durch einen in Spanien zugelassenen offiziellen Übersetzer beigefügt werden.

Welche Unterlagen benötigen wir, um eine notarielle Vollmacht für den Verkauf unserer Immobilie zu erteilen?

Der Notar informiert uns darüber, welche Dokumente für die Unterzeichnung der notariellen Vollmacht erforderlich sind. In der Regel werden verlangt:

• Ein gültiges Ausweisdokument, wie zum Beispiel der Reisepass.
• Der Entwurf der notariellen Vollmacht, die erteilt werden soll.
• In einigen Fällen die NIE (Número de Identidad de Extranjero), insbesondere wenn die Vollmacht mit Vorgängen in Spanien zusammenhängt.

Sobald die Vollmacht ordnungsgemäß legalisiert oder apostilliert ist und in Spanien vorliegt, kann sie unmittelbar verwendet werden. Die Bearbeitungszeiten können jedoch je nach Land und Versanddauer der Unterlagen variieren.

Solche Vollmachten sind bei Eigentümern, die im Ausland leben, üblich und werden unter anderem für den Verkauf von Immobilien in Spanien aus dem Ausland sowie für andere administrative oder rechtliche Angelegenheiten genutzt.

Welche Steuern zahlt ein ausländischer Nichtresident beim Verkauf einer Immobilie?

Wenn eine nicht in Spanien ansässige Person eine Immobilie verkauft, ist zu beachten, dass das Steuersystem anders funktioniert als bei Residenten. Daher ist es wichtig zu verstehen, welche Steuern beim Verkauf anfallen, wann sie zu zahlen sind und warum.

Schritt 1: Was geschieht im Moment des Verkaufs?

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag an die Hacienda abzuführen.

Dieser Betrag:

• Wird dem Verkäufer in diesem Moment nicht ausgezahlt.
• Ist keine endgültige Steuer.
• Stellt eine Vorauszahlung dar, die später steuerlich regularisiert werden muss.

Schritt 2: Wozu dient die 3 %-Einbehaltung?

Die 3 % gelten als Vorauszahlung auf die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), also die Steuer, die auf einen möglichen Veräußerungsgewinn erhoben wird.

Nach dem Verkauf muss der nicht ansässige Verkäufer die entsprechende Steuererklärung einreichen, um die Transaktion zu regularisieren.

Schritt 3: Was passiert anschließend mit den 3 %?

Nach Abgabe der IRNR-Erklärung können zwei Situationen eintreten:

• Hat der Verkauf einen Gewinn erbracht, muss der Verkäufer die entsprechende Steuer zahlen.
  In diesem Fall werden die einbehaltenen 3 % vom endgültig zu zahlenden Betrag abgezogen.
• Wurde kein Gewinn erzielt oder liegt die zu zahlende Steuer unter den einbehaltenen 3 %, kann der Verkäufer die Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragen.

Schritt 4: Die kommunale Steuer (Plusvalía)

Zusätzlich zur IRNR muss der Verkäufer die sogenannte Plusvalía municipal zahlen – eine kommunale Steuer, die anfällt, wenn der Wert des Grundstücks gestiegen ist.

Diese Steuer:

• Wird bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) am Ort der Immobilie gezahlt.
• Ist unabhängig von der IRNR und von der 3 %-Einbehaltung.

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Formalitäten nach dem Verkauf der Immobilie

Nach Abschluss des Verkaufs empfiehlt es sich:

• Die Versorgungsverträge zu kündigen oder umzuschreiben.
• Sämtliche Unterlagen der Transaktion aufzubewahren.
• Zu überprüfen, dass alle steuerlichen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt wurden.