Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Immer mehr Menschen aus Frankreich, Deutschland, dem Vereinigten Königreich, den Vereinigten Staaten oder Russland entscheiden sich für Spanien, um eine Immobilie als Zweitwohnsitz zu erwerben oder mit dem Gedanken, hierherzuziehen.

Die Preise sind in der Regel deutlich niedriger als in anderen europäischen Hauptstädten, und die Rendite liegt bereits bei rund 6 %, laut der Studie „La rentabilidad de la vivienda en España en 2025“, durchgeführt von Fotocasa Research. Das macht Spanien zu einer sehr attraktiven Option – sowohl zum Wohnen als auch als Investition.

Doch wie kauft man eine Immobilie in Spanien als Ausländer? Was wird benötigt? Bei Fotocasa erklären wir alles, was erforderlich ist, um den Prozess sicher und unkompliziert durchzuführen.

Wie viel kostet der Kauf eines Hauses in Spanien? [2026]

Kann man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ja. Jede Person kann in Spanien eine Immobilie erwerben, unabhängig davon, ob sie Bürgerin der Europäischen Union ist oder aus einem Drittstaat stammt. Es bestehen keine allgemeinen gesetzlichen Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit für den Erwerb einer Immobilie auf spanischem Staatsgebiet.

Darüber hinaus hat der Immobilienkauf durch Ausländer weiterhin ein erhebliches Gewicht auf dem spanischen Immobilienmarkt. Nach offiziellen Angaben des Colegio de Registradores de la Propiedad machten im ersten Quartal 2025 die Käufe durch Ausländer 14,1 % der insgesamt in Spanien registrierten Kaufverträge in diesem Zeitraum aus.

Diese Transaktionen konzentrieren sich insbesondere auf touristische Städte und Regionen wie die Costa del Sol, die Balearen oder die Kanaren, wo sowohl Ferienimmobilien als auch Investitionsobjekte gefragt sind.

Um den Kaufprozess zu starten, ist es zwingend erforderlich, über eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) zu verfügen. Ohne diese Nummer kann der Kauf weder formal abgeschlossen noch die erforderlichen Rechtshandlungen vor dem Notar oder gegenüber der Hacienda vorgenommen werden.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Der erste rechtliche Schritt beim Immobilienkauf in Spanien als Ausländer: die Beantragung der NIE

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist der Schlüssel für jede rechtliche Transaktion in Spanien: Ohne NIE können Sie weder den Kaufvertrag unterschreiben, noch ein Bankkonto eröffnen oder die Immobilie im Grundbuch eintragen lassen.

Für Bürger der Europäischen Union gibt es je nach persönlicher Situation zwei Arten der NIE:

• NIE für Nichtansässige oder temporäre NIE: gedacht für Ausländer, die sich nur vorübergehend in Spanien aufhalten, etwa Studierende, Personen mit einem befristeten Arbeitsvertrag oder Käufer einer Immobilie.
• NIE für Ansässige: für Personen, die dauerhaft oder langfristig in Spanien bleiben möchten. In diesem Fall gilt beim Immobilienkauf derselbe Ablauf wie für andere in Spanien Ansässige.

Für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union bestehen ebenfalls zwei Möglichkeiten:

• NIE für Ansässige: für Personen, die sich mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhalten und damit den Status eines steuerlichen Ansässigen erwerben.
• NIE für Nichtansässige: für Personen, die eine Immobilie in Spanien kaufen oder andere Vorgänge durchführen möchten, bei denen die NIE erforderlich ist (etwa die Eröffnung eines Bankkontos) ohne ihren gewöhnlichen Aufenthalt im Land zu haben

Die NIE ist das Dokument, das uns rechtlich im Land identifiziert, und sie ist für jedes offizielle Verfahren unerlässlich, einschließlich des Immobilienkaufs. Ohne sie gibt es keine Möglichkeit, sich ordnungsgemäß zu registrieren oder den Kauf rechtswirksam abzuschließen, sodass die Transaktion nicht durchgeführt werden könnte.

Mit der NIE in der Hand ist der Kaufprozess dem eines in Spanien ansässigen Käufers sehr ähnlich.

Wo erhält man die NIE?

Die NIE muss persönlich beantragt werden. Der Antrag kann entweder vom Antragsteller selbst oder von einem bevollmächtigten Vertreter mit entsprechender notarieller Vollmacht gestellt werden.

• Wenn Sie sich in Spanien befinden: Die NIE kann bei den Ausländerbehörden (Oficinas de Extranjería) oder in einigen Dienststellen der Policía Nacional beantragt werden.
• Wenn Sie sich nicht in Spanien befinden: Ausländische Personen, die sich nicht in Spanien aufhalten, können die NIE über das Konsulat Spaniens in ihrem Wohnsitzland beantragen. Die über ein Konsulat ausgestellte NIE dient zur Abwicklung von Verfahren gegenüber der öffentlichen Verwaltung, begründet jedoch keinen Wohnsitz in Spanien.

Wie kauft man als Ausländer Schritt für Schritt eine Immobilie in Spanien?

Der Kaufprozess einer Immobilie in Spanien ist für Ausländer ähnlich wie für Personen mit Wohnsitz in Spanien:

• Die entsprechende NIE (Número de Identificación de Extranjero) beantragen.
• Die Immobilie suchen und den Preis mit dem Verkäufer vereinbaren.
• Einen Vorvertrag (contrato de arras) unterzeichnen (optional, aber üblich).
• Falls eine Hypothek benötigt wird, die Finanzierung beantragen.
• Die notarielle Kaufurkunde (escritura de compraventa) unterzeichnen. Dies ist einer der wichtigsten Schritte, da der Notar prüft, ob alle erforderlichen Unterlagen ordnungsgemäß vorliegen und der spanischen Gesetzgebung entsprechen. In diesem Moment erfolgt die vollständige Zahlung des Kaufpreises und das Eigentum wird offiziell auf den Käufer übertragen.
• Abschließend muss die Immobilie im zuständigen Registro de la Propiedad eingetragen werden. Das Grundbuchamt ist für die Eintragung des Eigentums zuständig. Ohne diese Eintragung könnte der Käufer rechtlich nicht als Eigentümer anerkannt werden.

Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Welche Punkte sollten Sie beachten, bevor Sie eine Immobilie kaufen, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind?

Algunos puntos clave a la hora de comprar una casa para quienes no residen en España y quieren comprar una casa:

• Strengere Finanzierungsbedingungen: Banken stellen bei der Vergabe von Hypotheken in der Regel höhere Anforderungen an Nichtansässige, verlangen zusätzliche Sicherheiten und einen höheren Eigenkapitalanteil.
• Kauf ohne Hypothek möglich: Eine Immobilie kann selbstverständlich auch ohne Finanzierung durch eine Bank erworben werden.
• Gleiche Steuern: Nichtansässige zahlen dieselben Steuern wie spanische Staatsbürger. Die Steuersätze variieren je nachdem, ob es sich um eine Neubauimmobilie oder eine Bestandsimmobilie handelt, sowie je nach Autonomer Gemeinschaft.
• Notarkosten: Die Notargebühren hängen vom Kaufpreis der Immobilie, der Anzahl der Seiten und Kopien sowie von der Komplexität der Urkunde ab. In der Regel liegen die Kosten zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienwerts. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 € würden sich die Notarkosten beispielsweise auf etwa 200 € bis 500 € belaufen.
• Registro de la Propiedad: Die Gebühren richten sich nach dem in der öffentlichen Urkunde angegebenen Wert. Gemäß den offiziellen Tarifen des Real Decreto 1427/1989 beträgt die Mindestgebühr für die Eintragung einer Immobilie im Registro de la Propiedad 24,04 € für die ersten 6.010,12 €. Danach wird ein gestaffelter Betrag berechnet, bis zur maximalen Gebühr von 2.181,67 €, die für Immobilien mit einem Wert von mehr als 601.012,10 € gilt. Für eine Wohnung im Wert von 100.000 € lägen die Kosten bei etwa 133 €.
• Kosten für die Immobilienbewertung: Wird eine Hypothek beantragt, ist eine Bewertung erforderlich. Die Kosten hängen von verschiedenen Faktoren wie Größe und Lage der Immobilie ab und liegen in der Regel zwischen 250 € und 600 €.
• Laufende Kosten als Eigentümer: Neben den Kaufsteuern sollten auch laufende Ausgaben wie die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), kommunale Gebühren und weitere Steuern wie die Einkommensteuer berücksichtigt werden.

Berechnen Sie die Preise für den Kauf eines Hauses im Jahr 2026

Hypotheken für Nichtansässige: mehr Anforderungen und strengere Bedingungen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als nicht ansässiger Ausländer weist einige Besonderheiten auf, die insbesondere bei der Beantragung einer Hypothek berücksichtigt werden sollten.

Wenn eine Finanzierung benötigt wird, muss die Hypothek bei einer Bank in Spanien beantragt werden. Hier zeigen sich die Unterschiede zu ansässigen Käufern: Banken wenden in der Regel strengere Bedingungen auf Personen an, die nicht in Spanien leben.

Eine der wichtigsten Einschränkungen betrifft den Finanzierungsanteil, da Banken Nichtansässigen beim Immobilienkauf in Spanien üblicherweise einen geringeren Prozentsatz des Kaufpreises finanzieren.

Das bedeutet, dass mehr Eigenkapital für die Anzahlung erforderlich ist, da die Differenz mit eigenen Mitteln gedeckt werden muss.

Zudem sind die maximalen Laufzeiten der Hypothek in der Regel kürzer, was die monatliche Rate erhöhen kann.

Es ist daher ratsam, das Budget sorgfältig zu planen und sicherzustellen, dass ausreichend Ersparnisse vorhanden sind, um die Anzahlung und weitere mit dem Kauf verbundene Kosten zu decken.

Tipps für den ersten Hauskauf in Spanien

Welche Steuern müssen Nichtansässige beim Immobilienkauf zahlen?

In diesem Fall zahlen sowohl inländische als auch ausländische Käufer dieselben Steuern, wenn sie eine Immobilie in Spanien erwerben.

Die Art der zu zahlenden Steuern hängt davon ab, ob es sich um eine Neubauimmobilie oder um eine Bestandsimmobilie handelt.

Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Nach Angaben der Agencia Tributaria beträgt die Mehrwertsteuer beim Kauf einer Neubauimmobilie in der Regel 10 % des Kaufpreises. Handelt es sich um eine Vivienda de Protección Oficial (VPO), liegt der Steuersatz bei 4 %.
• IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Diese Steuer variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und liegt zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 € würde der IAJD beispielsweise 500 € im País Vasco und 1.500 € in der Comunidad Valenciana betragen.

Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Der ITP variiert ebenfalls je nach Autonomer Gemeinschaft. Er liegt zwischen 6 % und bis zu 13 % des Referenzwerts des Katasteramts (valor de referencia del catastro). Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 € würde der zu zahlende ITP in Navarra 6.000 € betragen, während er in Cataluña bei 10.000 € läge.

Zur besseren Veranschaulichung finden Sie hier ein Beispiel mit einer Immobilie im Wert von 100.000 € :

Sobald diese Steuern beim Kauf entrichtet wurden, fallen keine weiteren Steuern auf den Erwerb an, sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Wird die Immobilie jedoch vermietet und erzielt Einkünfte, ist eine weitere Steuer zu berücksichtigen: die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die die aus der Vermietung erzielten Gewinne besteuert.

Weitere Kosten, die beim Immobilienkauf zu berücksichtigen sind

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer bedeutet nicht nur, den Kaufpreis und die entsprechenden Steuern für den Erwerb zu zahlen. Es gibt auch weitere laufende Kosten, die man kennen sollte, insbesondere wenn man nicht im Land lebt.

Laufende Fixkosten der Immobilie

Mit dem Erwerb einer Immobilie entstehen als Eigentümer mehrere jährlich wiederkehrende Pflichtzahlungen :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die Höhe der IBI wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und beträgt in der Regel zwischen 0,3 % und 1,3 % des Katasterwerts der Immobilie.
• Kommunale Gebühren: Zum Beispiel die Müllabfuhrgebühr, die ebenfalls von der jeweiligen Gemeinde abhängt.
• Eigentümergemeinschaft: Wird eine Wohnung in einem Gebäude mit Gemeinschaftsflächen erworben, ist eine monatliche oder jährliche Instandhaltungsgebühr an die Comunidad de Propietarios zu zahlen.

Welche Dokumente braucht man, um aus dem Ausland ein Haus zu kaufen?

Muss man die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) zahlen, wenn man als Ausländer eine Immobilie kauft?

Es handelt sich nicht um eine Steuer beim Kauf selbst, sondern um eine mögliche Verpflichtung im Anschluss. Wenn wir nicht in Spanien leben und uns entscheiden, die Immobilie zu vermieten, müssen wir jedes Jahr eine IRNR-Erklärung bei der Hacienda einreichen. Diese Steuer ist im Real Decreto Legislativo 5/2004 vom 5. März geregelt.

• Ansässige der EU, Islands und Norwegens: Es werden 16 % auf die erzielten Einkünfte erhoben, und bestimmte mit der Vermietung verbundene Ausgaben können gemäß Artikel 19 abgezogen werden.
• Übrige Staatsangehörige: Es gilt ein Steuersatz von 24 %, und es können keine Ausgaben abgezogen werden, gemäß Artikel 25.

Wurde im Wohnsitzland bereits eine Steuer gezahlt, kann unter Umständen eine Befreiung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gemäß den geltenden internationalen Abkommen angewendet werden.

Erhält ein Nicht-EU-Ausländer automatisch eine Aufenthaltserlaubnis, wenn er in Spanien eine Immobilie kauft?

Der Besitz einer Immobilie in Spanien verleiht nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Zudem wird seit April 2025 die sogenannte Golden Visa, die an Immobilieninvestitionen gebunden war, nicht mehr erteilt.

Wie die spanische Regierung offiziell mitteilte, werden seit diesem Zeitpunkt keine Aufenthaltserlaubnisse mehr aufgrund des Erwerbs von Immobilien vergeben. Diese Maßnahme wurde eingeführt, um zusätzliche Spannungen auf dem Wohnungsmarkt zu vermeiden und den Zugang zu Wohnraum zu priorisieren. Bereits zuvor erteilte Golden Visa behalten jedoch ihre Gültigkeit ebenso wie die damit verbundenen erworbenen Rechte.

Derzeit ermöglicht der Immobilienkauf somit ausschließlich den Erwerb des Eigentums. Nicht-EU-Ausländer, die nach Spanien ziehen möchten, müssen die entsprechenden Aufenthaltsgenehmigungen beantragen, um sich legal im Land aufzuhalten.

Wie berechnet man, wie viel man für eine Immobilie in Spanien zahlen sollte?

Bevor man eine Immobilie kauft, insbesondere wenn man den Markt nicht gut kennt, is es wichtig zu prüfen, ob der verlangte Preis marktgerecht ist. Dabei sollten unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Lage der Immobilie: Der Preis variiert nicht nur je nach Stadt oder Stadtteil, sondern auch abhängig vom Zugang zu Dienstleistungen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufszonen oder Schulen.
• Zustand der Immobilie: Besteht Renovierungsbedarf, sollte sich dies im Preis widerspiegeln.
• Größe und Anzahl der Zimmer sowie die Raumaufteilung.
• Preise vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend, um eine realistische Marktgrundlage zu haben.
• Energieeffizienzklasse, da sie Einfluss auf die zukünftigen Wohnkosten haben kann.
• Baujahr des Gebäudes, da ältere Immobilien häufig höhere Instandhaltungskosten verursachen.

Um mit größerer Sicherheit zu kaufen, empfiehlt es sich außerdem, die Beratung durch einen Immobilienexperten in Anspruch zu nehmen, der den lokalen Markt kennt und bei der realistischen Bewertung des Kaufpreises helfen kann. Über die Agentursuche von Fotocasa können Sie Immobilienagenturen gezielt filtern und finden.

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