Wie viel Eigenkapital braucht man für eine 300.000-Euro-Wohnung in Spanien?

Eine Wohnung zu kaufen bedeutet mehr, als nur den Preis zu zahlen, der in der Anzeige steht. Neben dem Kaufpreis der Immobilie müssen wir auch die Anzahlung, die Steuern und weitere mit dem Kauf verbundene Kosten berücksichtigen. Deshalb ist es sinnvoll, sich vor Beginn der Suche genau zu überlegen, wie viel Geld wir angespart haben sollten.

Aktuell liegt der durchschnittliche Immobilienpreis in Spanien bei 2.897 €/m², wobei es je nach Stadt deutliche Unterschiede gibt. So erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis 6.590 €/m² in Madrid und 5.436 €/m² in Barcelona, während die Preise in Städten wie Sevilla (2.855 €/m²) oder Granada (2.932 €/m²) niedriger ausfallen.

Bei Fotocasa analysieren wir, wie viel Geld wir angespart haben sollten, um eine Wohnung für 300.000 € zu kaufen, und welche Posten wir berücksichtigen müssen, bevor wir diesen Schritt gehen.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

Welchen Teil des Kaufpreises finanziert die Bank?

In der Regel gewähren Banken bei ansässigen Käufern Hypotheken von bis zu 80 % des Immobilienwertes. Das bedeutet, dass wir mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen müssen.

Bei einer Wohnung für 300.000 €:

• 20 % Eigenkapital = 60.000 €

Dieser Betrag enthält weder Steuern noch weitere Kaufnebenkosten. Um zu berechnen, wie hoch unsere monatliche Rate je nach Kaufpreis ausfallen würde, können wir den Hypothekenraten-Rechner von Fotocasa nutzen.

Ändert sich die Hypothek, wenn wir Ausländer sind?

Wenn der Käufer nicht in Spanien ansässig ist, können sich die Bedingungen unterscheiden. Während ein Resident bis zu 80 % Finanzierung erhalten kann, bekommen Nicht-Residenten in der egel einen geringeren Anteil, üblicherweise zwischen 60 % und 70 % des Immobilienwertes.

Das bedeutet, dass die anfängliche Eigenkapitalbeteiligung höher ausfallen kann, wenn wir aus dem Ausland kaufen.

Außerdem sind die Laufzeiten meist kürzer und es ist schwieriger, besonders günstige Konditionen zu erhalten, was unsere monatliche Rate verteuern kann.

Wie viel zahlt man an Steuern und Kaufnebenkosten?

Neben dem Eigenkapital sollten wir mit etwa 10–12 % zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie für Steuern und mit dem Kauf verbundene Kosten rechnen.

Die genaue Höhe hängt davon ab, ob wir eine Neubauimmobilie oder eine Bestandsimmobilie kaufen, in welcher Autonomen Gemeinschaft sich die Immobilie befindet usw.

Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist die wichtigste Steuer die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Die ITP besteuert die Übertragung von Vermögenswerten zwischen Privatpersonen, also wenn wir eine Bestandsimmobilie von einer anderen Privatperson kaufen. Sie ist die relevanteste Steuer bei dieser Art von Transaktion.

Der anwendbare Steuersatz hängt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft ab und liegt in der Regel zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises, kann jedoch in einigen Regionen bis zu 13 % bei höherwertigen Immobilien betragen.

Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung für 300.000 €:

• Bei einem Steuersatz von 6 % würden wir 18.000 € zahlen.

• Bei einem Steuersatz von 10 % würden wir 30.000 € zahlen.

In einigen Autonomen Gemeinschaften gibt es Steuervergünstigungen für bestimmte Käufergruppen, etwa für junge Menschen, kinderreiche Familien oder Käufer von Sozialwohnungen (VPO).

Die ITP muss innerhalb der Frist entrichtet werden, die in der jeweiligen autonomen Gesetzgebung festgelegt ist.

Bei Fotocasa stellen wir einen Online-ITP-Rechner zur Verfügung, mit dem wir die endgültigen Kosten der ITP berechnen können.

Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie

Handelt es sich um einen Neubau, unterscheiden sich die Steuern von denen beim Kauf einer Bestandsimmobilie.

In diesem Fall zahlen wir IVA und die Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Im Gegensatz zur gebrauchten Immobilie wird beim Kauf einer Neubauimmobilie IVA fällig.

Der allgemeine Steuersatz beträgt 10 % des Verkaufspreises.

Kaufen wir eine Wohnung für 300.000 €, ergibt sich folgende Berechnung:

• 10 % von 300.000 € = 30.000 € IVA

Dieser Betrag wird direkt zum Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet.

2. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Die IAJD wird für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und dessen Eintragung im Registro de la Propiedad fällig.

Der Prozentsatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienpreises.

Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € bedeutet das:

• Bei einem Satz von 0,5 % → 1.500 €

• Bei einem Satz von 1,5 % → 4.500 €

Wichtig ist, dass seit November 2018 bei Beantragung einer Hypothek die IAJD von der Bank getragen wird. Kaufen wir eine Neubauimmobilie hingegen ohne Finanzierung, also bar, muss der Käufer diese Kosten selbst übernehmen.

Steuern beim Hauskauf in Spanien als Ausländer

Weitere Steuern und zusätzliche Kaufnebenkosten

Neben den Steuern (ITP, IVA oder IAJD) müssen wir beim Kauf einer Immobilie in Spanien weitere Kosten übernehmen, die den Gesamtpreis der Transaktion erhöhen.

Die wichtigsten sind:

Notarkosten

Die Notarkosten hängen vom Kaufpreis der Immobilie und von der Anzahl der Ausfertigungen der Urkunde ab.

In der Regel betragen sie zwischen 0,2 % und 0,5 % des Immobilienwertes.

Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € bedeutet das:

• 0,2 % → 600 €

• 0,5 % → 1.500 €

Registro de la Propiedad

Das Registro de la Propiedad ist die Behörde, bei der die Immobilie auf unseren Namen eingetragen wird.

Die Kosten werden nach Wertstufen berechnet und hängen vom in der öffentlichen Urkunde angegebenen Wert ab. In der Regel liegen sie zwischen 0,1 % und 0,25 % des Immobilienwertes. Als Richtwert beträgt die Gebühr bei einer Immobilie von 300.000 € 433 €. Bei höheren Beträgen steigt die Gebühr entsprechend dem angegebenen Wert.

Gutachterkosten

Eine Immobilienbewertung ist verpflichtend, wenn wir eine Hypothek beantragen, da die Bank den offiziellen Wert der Immobilie kennen muss.

Diese Kosten liegen in der Regel zwischen 250 € und 600 €.

Kommunale Steuern (IBI)

Sobald wir Eigentümer sind, müssen wir jährlich die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) zahlen.

Jede Gemeinde legt den Steuersatz selbst fest, dieser liegt jedoch in der Regel bei etwa 1 % des Katasterwertes der Immobilie.

Wichtig ist, dass die IBI nicht als einmalige Anfangskosten beim Kauf anfällt, sondern zu den laufenden Kosten als Eigentümer gehört.

Praxisbeispiel: Wie viel Geld brauchen wir für eine Wohnung für 300.000 €?

Um besser zu verstehen, wie viel Geld wir angespart haben sollten, erstellen wir eine vollständige Berechnung auf Grundlage einer Finanzierung von 80 % des Immobilienwertes.

Berechnen Sie die Preise für den Kauf eines Hauses im Jahr 2026

Weitere Kosten, die wir beim Immobilienkauf berücksichtigen sollten

Neben dem Eigenkapital und den Steuern gibt es weitere Kosten, die das Gesamtbudget beeinflussen können. Sie werden nicht immer in die erste Berechnung einbezogen, sollten jedoch berücksichtigt werden, um Überraschungen zu vermeiden.

Was kostet ein Umzug?

Die Kosten eines Umzugs hängen von Faktoren wie der Entfernung, dem Umfang der Möbel oder den beauftragten Dienstleistungen (Verpacken, Abbau, Aufbau oder Möbellift) ab.

Der Preis kann je nach Art des Umzugs erheblich variieren:

• Ein einfacher Umzug innerhalb derselben Stadt kann etwa 300 € – 600 € kosten.

• Handelt es sich um eine größere Wohnung oder ein höheres Möbelvolumen, können die Kosten zwischen 600 € und 1.200 € liegen.

• Bei Umzügen über größere Entfernungen kann der Betrag diese Werte übersteigen.

Das Budget hängt von der Größe der Wohnung und der Art des gebuchten Services ab. Daher ist es ratsam, mehrere Angebote einzuholen, bevor der Umzug organisiert wird.

Wie viel kann eine Renovierung kosten?

Eine renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen kann eine gute Möglichkeit sein, bessere Angebote zu finden. Benötigt die Wohnung jedoch Arbeiten, kann sich das deutlich auf das Budget auswirken.

Je nach Umfang der Maßnahmen unterscheiden wir:

• Teilrenovierungen, etwa die Erneuerung eines Badezimmers oder einer Küche.

• Komplettrenovierungen, wenn die gesamte Wohnung betroffen ist.

• Strukturelle Renovierungen oder vollständige Grundrissänderungen.

Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung mit 80 m², ergeben sich je nach Renovierungsart folgende ungefähre Kosten:

• Einfache Renovierung (300 € – 500 €/m²)
  Zwischen 24.000 € und 40.000 €.

• Mittlere Renovierung (500 € – 700 €/m²)
  Zwischen 40.000 € und 56.000 €.

• Komplette Kernsanierung (700 € – 1.000 €/m²)
  Zwischen 56.000 € und 80.000 €.

Wie wir sehen, kann die Art der Maßnahme das Endbudget erheblich verändern. Vor dem Kauf, insbesondere bei älteren Immobilien, kann es empfehlenswert sein, eine unverbindliche Kostenschätzung einzuholen.

Die Wohnung möblieren

Kaufen wir die Immobilie unmöbliert, sollten wir auch diese Ausgaben berücksichtigen.

Die Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:

• Ob wir bei null anfangen oder vorhandene Möbel wiederverwenden.

• Wie viele Räume wir ausstatten möchten.

• Welche Art von Möbeln und Haushaltsgeräten wir wählen.

Es ist nicht dasselbe, nur ein Schlafzimmer einzurichten oder eine komplette Wohnung mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmern und Haushaltsgeräten auszustatten. Auch wenn diese Ausgaben häufig schrittweise erfolgen, ist es ratsam, sie im Gesamtbudget zu berücksichtigen.

Der Kauf von gebrauchten Möbeln kann eine gute Option sein, wenn das Budget begrenzt ist.

Wie viel zahlen Ausländer für Immobilien in Spanien?

Der spanische Immobilienmarkt wird auch maßgeblich von internationalen Käufern geprägt. Laut Daten des Colegio de Registradores variieren die durchschnittlich von Ausländern gezahlten Preise je nach Herkunftsregion.

Im vierten Quartal 2025 wurden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise angeführt von:

• Nordamerika → 4.381 €/m²
• Ozeanien → 3.215 €/m²
• Europäische Union → 3.010 €/m²
• Übriges Europa → 2.782 €/m²
• Asien → 2.779 €/m²
• Mittelamerika und Karibik → 2.090 €/m²
• Südamerika → 2.082 €/m²
• Afrika → 1.040 €/m²

Dies zeigt, dass das Profil ausländischer Käufer und ihre Kaufkraft den durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreis beeinflussen.

Diese Daten verdeutlichen, dass der internationale Markt innerhalb des spanischen Immobiliensektors ein eigenes Verhalten aufweist.