Brecha entre oferta y demanda de vivienda en España en 2025

El mercado inmobiliario español está experimentando un ciclo expansivo en la mayoría de sus principales magnitudes, como son los precios de la vivienda en propiedad o de alquiler, el número de operaciones de compraventa, la reactivación de la financiación hipotecaria o la inversión total.

Con todo, los principales mercados a nivel regional están experimentando este boom de forma particular, a causa de la evolución de sus propias variables socioeconómicas, como se refleja en las distintas Radiografías del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2025, elaboradas por Fotocasa Research, y centradas en varias de las autonomías con un sector inmobiliario más dinámico.

Oferta y demanda de vivienda en compra o alquiler según las comunidades autónomas

Mientras en la Comunidad de Madrid la descompensación entre oferta y demanda se acrecienta en el mercado de vivienda en propiedad, en la Comunidad Valenciana este fenómeno se centra en el alquiler. Por su lado, la participación en el mercado inmobiliario catalán se desplaza del alquiler hacia la compra, mientras que en Canarias esta tendencia se da en sentido inverso.

O bien, en Baleares se está reduciendo la demanda de vivienda, tanto en compra como en alquiler, mientras que en Andalucía se resiente especialmente la oferta de inmuebles en propiedad.

«En el mercado de compraventa, la brecha entre oferta y demanda es muy acusada. Llevamos cuatro años con una demanda muy elevada que no encuentra respuesta en la oferta, lo que está generando una fuerte presión sobre los precios que suben a un ritmo del 15%. Esta misma dinámica se repite en el alquiler, donde la demanda ha crecido sustancialmente, mientras que la oferta sigue reduciéndose paulatinamente. Lo que ha llevado a que la mayoría de comunidades hayan alcanzado máximos en el precio del arrendamiento durante algún momento de 2025.»

«Este desequilibrio que se mantiene en el tiempo dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para los españoles, tanto en propiedad como en régimen de arrendamiento», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Madrid lidera la brecha entre oferta y demanda de vivienda en propiedad

Un 27% de los madrileños desearían cambiar de vivienda, pero únicamente el 6% ha puesto un inmueble residencial en el mercado en los últimos doce meses. Este notable desequilibrio del mercado inmobiliario madrileño se ha acrecentado durante el último año, puesto que la demanda ha aumentado en tres puntos porcentuales, pero la oferta se ha mantenido congelada.

Con relación al segmento de compraventa, un 18% de los madrileños desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra también se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda ha crecido en cuatro puntos (alcanzaba el 14% en febrero de 2024), mientras que la oferta se ha mantenido inalterada.

El alquiler en Madrid también muestra tensión aunque en menor grado

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, aunque algo menor que en el caso de la compraventa.

Así, un 12% de los madrileños participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, un punto menos que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se incrementa hasta el 4% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, un punto más que hace un año.

Participación de los madrileños en la compra, venta y alquiler de vivienda en los últimos doce meses

La brecha se traslada al mercado del alquiler en La Comunidad Valenciana

Un 21% de los valencianos desearían cambiar de vivienda, pero únicamente el 6% ha puesto un inmueble residencial en el mercado en los últimos doce meses. Este notable desequilibrio del mercado inmobiliario valenciano se ha acrecentado durante el último año, puesto que la demanda ha aumentado un punto porcentual, mientras la oferta se ha reducido dos puntos.

La compraventa en la Comunidad Valenciana mantiene su desequilibrio

Con relación al segmento de compraventa, un 12% de los valencianos desearían adquirir una vivienda, pero únicamente el 4% han puesto un inmueble en el mercado valenciano en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha mantenido estable durante el último año, puesto que la demanda ha bajado en un punto (alcanzaba el 13% en febrero de 2024), mientras que la oferta se ha reducido del 5% al 4% en el mismo periodo.

Total de participantes, oferta y demanda de vivienda en alquiler en la Comunidad Valenciana entre 2017 y 2025

Cataluña reduce la brecha del alquiler pero se acentúa la de compra

La participación total en el mercado inmobiliario catalán se ha desplazado parcialmente en el último año del segmento del alquiler hacia la compraventa. Concretamente, el porcentaje de particulares que ofertan y demandan vivienda en el mercado de compraventa ha pasado del 14% al 16% en los últimos doce meses (dos puntos porcentuales más), mientras que las personas activas en el segmento del alquiler se han reducido del 17% al 15% (dos puntos porcentuales menos) en el mismo periodo.

Comparativa de la participación de particulares en los mercados de compraventa y alquiler de vivienda en Cataluña desde 2017 hasta febrero de 2025

Desequilibrio en aumento entre compradores y vendedores en Cataluña

Poniendo el foco en la evolución del mercado de compraventa en Cataluña este 2025, actualmente un 14% de los catalanes desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda ha crecido un punto porcentual, pero la oferta se ha mantenido invariable.

Ayudas activas en Cataluña para el pago del alquiler en 2026

Desequilibrio entre la oferta y demanda en el alquiler en Cataluña

Asimismo, el segmento del alquiler se ha contraído en los últimos doce meses. Además, este sigue presentando un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero algo menor que en el caso de la compraventa.

Así, un 12% de los catalanes participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, dos puntos menos que hace un año. En el lado de la oferta, esta se reduce hasta el 3% de los particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, un punto menos que hace un año.

En Canarias se invierte la tendencia, sube el interés por alquilar

En sentido inverso, la demanda de vivienda en Canarias se está desplazando desde el segmento de la compraventa hacia el alquiler. Así, si en 2024 un 18% de los particulares mayores de edad en la comunidad canaria estaban buscando adquirir o habían comprado una vivienda en propiedad, este porcentaje se ha reducido al 14% un año después.

El mercado del alquiler ha absorbido parcialmente este descenso: actualmente, el 15% de los canarios demanda algún tipo de vivienda de alquiler, lo que representa un crecimiento de dos puntos en el último año.

Evolución de las acciones de compra, venta y alquiler de vivienda en Canarias entre febrero de 2024 y febrero de 2025

Menor interés en la compraventa frente a 2024 en Canarias

Como se ha mencionado, un 14% de los canarios desearía adquirir una vivienda en propiedad, pero únicamente el 2% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses, un punto menos que en 2024. Por su parte, entre los oferentes, un 1% ha vendido de forma efectiva un inmueble, mientras que otro 1% no lo ha logrado.

Ayudas y subvenciones para la vivienda en Canarias

El alquiler concentra más desequilibrio en Las Islas Canarias

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda. Así, un 15% de los canarios participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, dos puntos más que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se reduce hasta el 3% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, tres puntos menos que hace un año.

Baleares reduce su actividad inmobiliaria y da señales de saturación

La participación total en el mercado inmobiliario balear empieza a dar síntomas de saturación y ha caído ocho puntos porcentuales en 2025. Concretamente, los particulares mayores de 18 que han estado activos en el mercado de la vivienda, tanto en la demanda como en la oferta de inmuebles de compra o de alquiler, se sitúan actualmente en el 30%, mientras que hace un año este porcentaje era del 38%.

El porcentaje se encuentra aún por encima de la media nacional (26%), pero mientras en el conjunto de España este se ha mantenido estable en los últimos meses, en la comunidad insular ha sufrido un notable retroceso.

Caída de la demanda y oferta de vivienda en propiedad en Baleares entre febrero de 2024 y febrero de 2025

En compraventa se reduce la demanda más que la oferta en Las Islas Baleares

Poniendo el foco en la evolución del mercado de compraventa en Baleares este 2025, actualmente un 15% de los encuestados en esta comunidad desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses. Este desequilibrio en el lado de la compra se ha reducido durante el último año, puesto que la demanda ha bajado seis punto porcentual, mientras que la oferta se ha reducido solo un punto.

El alquiler en Las Baleares se ha reducido en el último año

Por otro lado, el segmento del alquiler también se ha contraído en los últimos doce meses. Además, este sigue presentando un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los baleares participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, seis puntos menos que hace un año.

En lo relativo a la oferta, esta se mantiene en el 6% de los particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, igual que hace un año.

Andalucía reduce a la mitad su oferta de compraventa desde 2022

Únicamente un 3% de los andaluces mayores de 18 años ofrece una vivienda en el mercado andaluz en la actualidad, un porcentaje que se ha reducido a la mitad en los últimos tres años, puesto que en el primer semestre de 2022 esta tasa se elevaba al 6%.

Esta cifra de oferta es relativamente baja en comparación con la serie histórica en Andalucía, donde se alcanzaron porcentajes del 7% de oferentes de vivienda en el mercado de compraventa en el periodo previo a la pandemia.

Solo un 3% de los andaluces ofrece vivienda en el último año

Siguiendo en segmento de compraventa y poniendo el foco en la evolución de este mercado en el último año, actualmente un 13% de los andaluces desearía adquirir una vivienda, pero únicamente el 3% ha puesto un inmueble en el mercado en los últimos doce meses.

Este desequilibrio en el lado de la compra se ha incrementado durante el último año, puesto que la demanda se ha mantenido inalterable, pero la oferta se ha contraído en un punto porcentual (los vendedores representaban el 4% en 2024).

La oferta de vivienda en Andalucía se reduce a la mitad en tres años hasta febrero de 2025

La brecha entre oferta y demanda en alquiler también se mantiene en Andalucía

Por otro lado, el segmento del alquiler también presenta un sensible desequilibrio entre la oferta y la demanda, aunque algo menor que en el caso de la compraventa. Así, un 12% de los andaluces participan actualmente de alguna forma en la demanda de vivienda de alquiler, un punto más que hace un año. En la vertiente de la oferta, esta se mantiene en un 3% de particulares que ponen un piso de alquiler en el mercado, la misma tasa que hace un año.

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