¿En qué consiste la Cláusula Berlín en los contratos de alquiler?

En septiembre de 2020, en Cataluña se puso en vigor la Ley 11/2020, la cual fijaba un tope máximo del precio de los contratos de alquiler mediante un índice de referencia. Este tope no se podía sobrepasar al alquilar un piso, por lo que si se alquilaba una vivienda a un precio que superase el que establecía la norma, se generaba el derecho de retorno a favor del inquilino y desencadenaba sanciones para el propietario.

Se trata de una ley de contención de rentas que el Tribunal Supremo ha considerado inconstitucional, declarándola nula, ya que compite con una materia reservada en exclusiva al Estado, es decir, el texto supone una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado.

A sabiendas de que esta ley podía ser declarada inconstitucional, se empezó a incluir en los contratos de arrendamiento la Cláusula Berlín. ¿En qué consiste exactamente esta cláusula?, ¿es abusiva? ¡Atento!

¿Qué es la Cláusula Berlín y porqué recibe ese nombre?

Se trata de una cláusula de previsión, ya que en Cataluña, desde septiembre de 2020 se dicta una ley que impide pactar una renta que vaya en sintonía con el mercado, ya que no se pueden sobrepasar los índices que fija la Generalitat. Tampoco se pueden superar los precios pactados en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de dicha ley. Por ese motivo, en muchos casos, pisos reformados y con buenas calidades, se deben alquilar muy por debajo de los precios que marca el mercado.

Y ahí entra en juego la cláusula berlinesa, que consiste en fijar en el contrato de alquiler dos precios pactados por las dos partes: inquilino y propietario. Está, por un lado, el precio principal, que es el que se aplica para cumplir con la ley catalana, y otro para establecer el precio que se aplicaría en el caso de que esta se considerara inconstitucional.

La Cláusula Berlín recibe este nombre por la ley de congelación de alquileres que entró en vigor en Berlín, donde se empezó a introducir esta cláusula previsiva en los contratos. La cláusula fijaba un precio de alquiler de valor de mercado por si la ley de congelación de precios se declaraba nula. Y así fue. La renta pasa a corregirse según el acuerdo que ambas partes habían firmado por contrato.

La situación en Cataluña es similar a la de Berlín, por lo que se empezó también a introducir esta «cláusula berlinesa» en los contratos de alquiler.

¿Es legal la cláusula berlinesa?

La llamada Cláusula Berlín es una práctica que las Cámaras de Propiedad han reconocido como legal. De hecho, su recomendación fue incluir esta cláusula de doble precio en los contratos con la previsión de que la Constitucionalidad les daría la razón, como ha sucedido. «La previsión de la cláusula berlinesa protege la posibilidad de que la propiedad pueda acogerse a una renta que no esté limitada por una ley que finalmente deje de tener aplicación».

Defienden que la cláusula no impide la aplicación de la normativa catalana, ya que únicamente entra en juego si se da el caso posible de nulidad de la ley. Ambas partes, arrendador y arrendatario pactan esta segunda renta en el caso de que la ley catalana fuera inconstitucional (como ha ocurrido), por lo que la negociación se hace respetando el principio de autonomía de la voluntad y libertad de contratación, indican desde la Cambra de Propietat de Mataró y el Maresme.

No obstante, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) pone en duda su legalidad. Según su parecer, incluir cláusulas con doble precio perjudica a los inquilinos, ya que se encontrarían en una situación de inseguridad a la hora de conocer lo que deberán pagar por su renta en el futuro, algo que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha intentado evitar a toda costa. Un ejemplo de ello son las subidas de las rentas según el Índice de Precios al Consumo (IPC), un mecanismo de actualización del precio que permite a los inquilinos conocer su renta aproximada en el futuro.

Por esa razón, para la ANA, dar validez a la cláusula berlinesa es infringir el mecanismo de actualización de precios que establece la LAU, una cláusula obligatoria, y el artículo 17 en cuanto a la libertad para la fijación de rentas. La LAU no acepta dos rentas distintas, ya que solo permite fijar una renta que pueda actualizarse cada año, si así se estipula en el contrato.