Cómo distinguir las cláusulas legales y correctas de las abusivas en un contrato de alquiler

El contrato de alquiler es la piedra angular en la relación entre propietario e inquilino, por eso es importante reconocer las cláusulas abusivas

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El alquiler es una de las modalidades de vivienda escogidas para muchos por diferentes motivos. Según el informe “Experiencia en el alquiler”, realizado por Fotocasa en diciembre de 2021, durante el pasado año un 16% de particulares ha alquilado una vivienda o una habitación en un piso compartido.

Teniendo en cuenta estos datos, es comprensible la importancia de la correcta redacción y lectura de un contrato de arrendamiento, ya que, si no nos damos cuentas, podemos estar firmando cláusulas abusivas.

¿Qué es una cláusula abusiva?

El contrato de alquiler es la piedra angular en el arrendamiento.

Una cláusula abusiva es una condición pactada que genera un desequilibrio en cuanto a derechos y obligaciones derivados del contrato, perjudicando al consumidor

La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler serán declaradas nulas y el inquilino no tiene por qué cumplirlas

Cláusulas abusivas en un contrato de alquiler más frecuentes

A continuación señalamos las cláusulas abusivas que con más frecuencia aparecen en un contrato de alquiler.

Renunciar a las prórrogas obligatorias

Según la LAU, el arrendador tiene la obligación de prorrogar el contrato durante un mínimo de 5 años en caso de ser una persona física, y 7 si es una persona jurídica.

Igualmente, también es nula la cláusula que indica que, tras 5 años, el contrato cesará sin preaviso: si el arrendador no avisa, está obligado a prorrogar el contrato 3 años más.

Permanencia mínima de un año

La LAU establece la permanencia mínima de 6 meses. Si el contrato tiene una cláusula que indica más tiempo (generalmente un año), se considerará nula.

Comunicar la cesión del contrato con 60 días de antelación

La ley dice que el inquilino puede rescindir el contrato pasados los 6 meses avisando con 30 días de antelación.

No obstante, dada la situación de pandemia que vivimos, algunos han comenzado a incorporar la cláusula covid para alquiler, según la cual el inquilino puede abandonar la vivienda con antelación sin ser penalizado.

Desistimiento anticipado del contrato

En el contrato se puede incluir una cláusula que indique una indemnización en caso de que el inquilino quiera abandonar la vivienda antes de lo estipulado. Esa cantidad está limitada a una mensualidad por año que quede para cumplir el contrato.

Obligar a pagar la renta antes del día 7

Según la ley, hay que pagar la renta en los primeros 7 días del mes. Si el plazo es inferior, la cláusula es nula.

Pagar por anticipado más de una mensualidad

El artículo 17 establece la prohibición de pagar por adelantado más de una mensualidad.

Actualizar la mensualidad por encima del IPC

Si hay intención por parte del propietario de subir la mensualidad, se debe especificar en el contrato.

Aunque hay otros índices de referencia, la LAU dice que no se puede actualizar por encima del IPC; es decir, si los otros índices marcan un 2% y el IPC, un 0,5%, el límite es este último.

Las cláusulas que incluyan que solo se actualizará la mensualidad si el IPC es positivo o que no se actualizará si es negativo son cláusulas nulas.

Reclamar una actualización de la renta con efecto retroactivo

La actualización de la renta puede ser comunicada por arrendador o arrendatario en el momento de cumplir 1 año. Si se comunica más tarde, no se puede reclamar la actualización de los meses previos. 

Subir la renta por reformas o mejoras

Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras a partir del quinto año de contrato.

Obligar al inquilino a hacer todas las reparaciones

Según el artículo 21 de la LAU, el inquilino solo tendrá que hacer las pequeñas reparaciones ordinarias consecuencia del mal uso o del desgaste. Las que habiliten la vivienda deberán correr a cargo del casero.

El propietario puede entrar cuando quiera

Aunque no figura en la LAU, la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio. Tu vivienda es tu domicilio y el propietario debe garantizar su uso pacífico.

¿Qué pasa con las cláusulas sobre animales?

La LAU establece que las cláusulas que prohíben tener animales en el domicilio son legales y el propietario puede solicitar al arrendatario abandonar la propiedad.

Sobre la nueva ley que declara a los animales como sintientes no hay nada formulado al respecto, por lo que se sigue entendiendo que esta cláusula en el contrato de alquiler sobre animales es legal.

Es importante que la redacción del contrato de arrendamiento sea clara y concisa y no se preste a confusión. Analiza cada una de las cláusulas y consulta con expertos aquellas que puedan generar dudas.

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