Las 10 cosas que hay que saber de un contrato de alquiler

Si estamos buscando un piso de alquiler, antes de firmar el contrato pueden surgir muchas dudas sobre el precio, la fianza, la duración o los derechos y obligaciones de inquilinos y caseros. Por eso, desde Fotocasa hemos analizado todas las normativas que afectan a los contratos de alquiler y hemos explicado las 10 partes más importantes que debes conocer para firmar un contrato de alquiler.

1 – Las leyes que regulan los contratos de alquiler

Existen diferentes tipos de alquileres y cada tipo se regula con una normativa específica.

• En los contratos de alquiler de vivienda habitual las dos leyes que lo regulan son la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley por el Derecho a la Vivienda. En estas dos leyes encontraremos la respuesta a la mayoría de nuestras dudas y son las que ambas partes (inquilinos y caseros) deben respetar.
• En los contratos de alquiler de vivienda temporal o de alquiler de habitaciones (como los alquileres a estudiantes) este tipo de contratos se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) bajo la modalidad de «uso distinto del de vivienda» (Artículos 3 y 4.3) y, de forma supletoria, por el Código Civil.

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2 – El precio del contrato de alquiler

El precio de una vivienda en alquiler se podrá acordar entre las partes de acuerdo con lo establecido en la ley. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 17, señala que «la renta será la que libremente estipulen las partes». No obstante, la misma ley indica que si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado, el precio del alquiler estará limitado.

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«En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior», indica el artículo 17.6 de la LAU.

Así que, antes de fijar la renta, debemos conocer si la Administración ha aplicado algún límite en nuestra zona.

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Para viviendas de alquiler temporal estos límites no se aplicarían, por lo que el precio del alquiler se deberá fijar de acuerdo entre inquilino y casero.

2.1 – Quién debe asumir los gastos extra

Además del precio del alquiler, existen otros gastos adicionales que podrían repercutirse al inquilino o al propietario,

• El IBI y la comunidad: por defecto estos gastos corresponden al propietario. De acuerdo con el Artículo 20.1 de la LAU, “Gastos generales y de servicios individuales”, siempre que se especifique en el contrato claramente y que se indique la cantidad a pagar este gasto podría repercutirse al inquilino.
• La tasa de basuras: también regulada por el Artículo 20.1 de la LAU, por defecto lo pagará el propietario pero si se añade al contrato podría repercutir al inquilino, con la diferencia de que NO es obligatorio que figure el importe exacto anual en el contrato para que la cláusula sea válida.
• Los honorarios de la agencia: de acuerdo con la Disposición Final Primera de la Ley por el Derecho a la Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren siempre a cargo del propietario.
  • En alquiler temporal este coste se podrá decidir quién lo paga en el contrato.
• Suministros de la vivienda: se regulan en el Artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). que dice que «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualizan mediante aparatos de contador serán en todo caso de cuenta del arrendatario.»

3 – La fianza del contrato de alquiler

La fianza del alquiler se regula en el Artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La ley fija por obligación unas cantidades máximas y mínimas según el tipo de alquiler:

• Vivienda habitual: la fianza obligatoria es de 1 mes de renta.
• Alquiler de vivienda temporal: la fianza obligatoria es de 2 meses de renta.

Aparte de la fianza legal (el mes obligatorio), el propietario te puede pedir garantías adicionales (como un depósito extra en dinero o un aval bancario) de acuerdo con el Artículo 36.5 de la LAU. Sin embargo, para viviendas habituales, la ley pone un límite estricto: las garantías adicionales no pueden superar los 2 meses de renta.

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4 – La duración del alquiler y las prórrogas del contrato

La duración de un contrato de alquiler, reculado por el Artículo 9 de la LAU, indica que la duración del contrato se pacta libremente entre el propietario y el inquilino (por ejemplo, un año). Sin embargo, la ley protege al inquilino otorgándole un derecho de prórroga obligatoria:

• Contratos de hasta 5 o 7 años: si el contrato firmado es inferior a 5 años (cuando el propietario es una persona física) o a 7 años (si el propietario es una empresa o persona jurídica), el contrato se irá prorrogando obligatoriamente año a año hasta alcanzar ese mínimo de 5 o 7 años.
• Esta prórroga es obligatoria para el casero, pero voluntaria para el inquilino.

Para no renovar el contrato: si se cumplen los 5 años obligatorios (o 7 si es empresa), el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación si no quiere renovar. Si es el inquilino quien desea irse, el plazo de preaviso es de 2 meses.

5 – Los plazos de avisos en los contratos del alquiler

• Para rescindir el contrato de alquiler dentro de los 5 o 7 años: 30 días antes.
• Para cancelar el contrato una vez finalizados los 5 o 7 años: 2 meses para el inquilino y 4 meses para el casero.
• Para actualizar el precio del alquiler de acuerdo con el IPC o el IRAV : el propietario debe avisar por escrito con 1 mes de antelación a la fecha en que se cumpla la anualidad del contrato.
• Para devolver la fianza: el propietario tiene un plazo de 30 días (un mes) para devolver el dinero de la fianza desde que se firma el documento de cancelación del contrato.

6 – Cómo cancelar el contrato del alquiler antes de tiempo

Antes de que se cumplan los 5 o 7 años: el Artículo 11 regula el derecho del inquilino a romper el contrato antes de tiempo sin tener que cumplir los 5 años completos. El mínimo obligatorio una vez hayan transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. El inquilino debe comunicárselo al propietario de forma fehaciente (por escrito o burofax) con un mínimo de 30 días de antelación.

Dentro del plazo de 5 o 7 años el inquilino puede decidir no prorrogar el plazo del alquiler hasta los 5 años avisando con 30 días de antelación al término de cualquiera de las anualidades.

¿Qué pasa cuando se cumplen los 5 o 7 años?

Si llega esa fecha de vencimiento y ninguna de las dos partes dice nada (el casero debe avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses), el contrato entra en prórroga tácita. El contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.

7 – La actualización del precio del alquiler

El precio del alquiler podrá actualizarse cada vez que se cumpla una anualidad del contrato. Esta subida que el propietario puede hacer cada año para adaptar la renta al coste de la vida. Se regula en el Artículo 18 de la LAU.
El contrato debe incluir una cláusula que diga expresamente que la renta se actualizará cada año. Si el contrato no menciona ninguna actualización, la renta se mantiene idéntica durante los 5 o 7 años que dure el alquiler y no se puede subir nada por defecto.

Si ya han pasado los 5 años obligatorios de alquiler (o 7 si el propietario es una empresa) y el contrato llega a su fin, el dueño tiene derecho a querer renovarlo pero proponiendo un precio nuevo, mucho más alto. Esto ya no es una «actualización», sino un contrato nuevo o una prórroga con nuevas condiciones.

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8 – Qué pasa con las averías en un piso de alquiler

El Artículo 21.1 de la LAU establece que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. El casero no te puede subir el alquiler por hacer estas reparaciones. En este tipo de averías encontramos averías en tuberías, la caldera, tejados, etc.

Pero el Artículo 21.4 deja claro que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«. Cambiar bombillas fundidas, la cuerda de una persiana que se rompe, el pomo de una puerta, el filtro de la campana extractora o el flexo de la ducha.

¿Quién se hace cargo de las averías en un piso de alquiler?

Como la LAU no da una cifra exacta, los tribunales de justicia han ido fijando un criterio a lo largo de los años. Hoy en día se considera una «pequeña reparación» a cargo del inquilino cuando cumple estos tres requisitos:

• Coste económico bajo: se suele fijar el límite en torno a los 100 – 150 euros. Si arreglar algo cuesta más de eso, suele considerarse obligación del casero.
• Afecta a elementos menores: grifos, bombillas, cerraduras… no a la estructura o servicios centrales de la casa.
• Causa del daño: el desperfecto se debe al uso diario del inquilino, no a que el aparato fuera viejo.

9 – Pasos para dejar el piso del alquiler

Tanto antes de que se cumpla el contrato como al finalizar los 5 o 7 años como en la prórroga, para dejar un piso de alquiler y finalizar el contrato se deben seguir los siguientes pasos:

1. Realizar el preaviso en el plazo acordado y por escrito. Este preaviso debería incluir la fecha exacta en la que se dejará la vivienda.
2. Dejar la vivienda en el mismo estado que se recibió. Esto incluye limpiar, dejar la casa pintada del mismo color, sin agujeros en la pared o devolviendo la cerradura original si se cambió la cerradura del piso de alquiler.
3. Documentar todo y dejar fotos y videos de cómo está el piso. Lo ideal es que casero e inquilino revisen la vivienda juntos junto con dos testigos para evitar posibles malentendidos futuros.
4. Firmar un documento de cancelación del contrato y un justificante de entrega de llaves para formalizar la finalización del contrato. En este documento se debería incluir que el piso se devuelve en buen estado o en mal estado.
5. Devolución de la fianza: en un plazo de 30 días deberá ser devuelta.

10 – Preguntas frecuentes sobre los contratos de alquiler

¿Qué pasa si el casero vende el piso del alquiler o fallece?

Si tu casero vende la vivienda a otra persona, el contrato de alquiler no se rompe. El nuevo comprador no puede echarte a la calle ni cambiarte las condiciones por el simple hecho de haber comprado la casa. El nuevo propietario será el nuevo casero. Antes de vendérselo a un tercero, el casero tiene la obligación de ofrecérselo a al inquilino primero. Tienes preferencia para comprarlo por el mismo precio que le ofrezcan de fuera.

En el caso de un fallecimiento, serían los herederos quienes que convertirían en los nuevos caseros.

¿Puede el casero entrar en el piso alquilado?

No. El domicilio es constitucionalmente inviolable. El arrendador no puede entrar sin el consentimiento expreso del inquilino o una autorización judicial, incluso si es el dueño de la propiedad. Hacerlo constituye un delito de allanamiento de morada.
Aunque existen situaciones específicas en las que la ley exige que el inquilino coopere y le deje entrar, pero siempre previo aviso, de mutuo acuerdo y con consentimiento en ese momento como para realizar reparaciones necesarias (Artículo 21.3 de la LAU).

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¿Cuándo se devuelve la fianza del alquiler?

De acuerdo con el Artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al finalizar el contrato, si la vivienda está en buen estado y no hay facturas pendientes:
El propietario tiene la obligación de devolver la fianza.  El plazo legal es de un mes desde que se entregan las llaves y se firma el documento de resolución de contrato.

¿Se puede usar la fianza para pagar el último mes del alquiler?

No se puede usar la fianza para pagar el último mes del alquiler. Aunque la ley no redacta textualmente la frase «está prohibido pagar el último mes con la fianza», la prohibición se deriva de la finalidad que la propia LAU le asigna a este dinero. El Artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la entrega de una fianza en efectivo es obligatoria al celebrar el contrato. La jurisprudencia civil determina que la fianza es una garantía real destinada exclusivamente a cubrir posibles desperfectos o daños materiales causados por el inquilino en la vivienda y cubrir deudas pendientes de suministros (luz, agua, gas) que lleguen después de que el inquilino se haya marchado.

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