Condicionar las ayudas a quienes inviertan en vivienda a mantenerla asequible durante décadas: la propuesta que estudia la Comisión Europea

Las ayudas, garantías y mecanismos públicos destinados a atraer inversión privada hacia la vivienda deberían exigir que los inmuebles mantengan precios asequibles durante varias décadas. Esta es una de las principales recomendaciones del estudio sobre especulación inmobiliaria encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo y presentado este lunes ante los eurodiputados por dos de sus autores, Manuel B. Aalbers, profesor de Geografía Urbana y Económica de KU Leuven, y Felix Böhmer, investigador de la misma universidad.

La Comisión Europea, a través del responsable de su Task Force de Vivienda, Matthew Baldwin, señaló que ha comenzado a analizar el informe y avanzó que sus recomendaciones pueden resultar útiles para los trabajos que mantiene abiertos sobre la evolución de los precios y la inversión en vivienda.

El documento, elaborado también por el investigador independiente Rodrigo Fernandez, plantea pasar de una política centrada únicamente en movilizar capital a otra que determine qué vivienda se financia, cuánto puede ganar el inversor y durante cuánto tiempo debe mantenerse la asequibilidad. ¿Qué condiciones propone aplicar a las inversiones que reciben apoyo público?

Los inversores con ayudas públicas deberían mantener vivienda asequible durante más de 30 años

Los inversores que reciban ayudas, garantías o financiación pública deberían mantener precios asequibles durante más de 30 años, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

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El planteamiento afecta al dinero canalizado por la Comisión Europea, el Banco Europeo de Inversiones y los fondos nacionales hacia proyectos de vivienda asequible. Los autores consideran que el apoyo público debería garantizar que la vivienda conserve su función social a largo plazo.

El informe toma como referencia modelos de alquiler a coste, en los que el precio del alquiler se fija en función de los gastos reales de construcción, financiación, gestión y mantenimiento, y no de la expectativa de que la vivienda se revalorice con el tiempo.

Condiciones propuestas para las inversiones con apoyo público

Como muestra la tabla, el apoyo público no dependería únicamente de que un proyecto se presente como vivienda asequible, sino de que mantenga esa condición durante un periodo prolongado y limite las posibilidades de obtener rentabilidades basadas en la revalorización.

Las ayudas a inversores deberían limitar la rentabilidad e impedir salidas especulativas

Las inversiones respaldadas con recursos públicos deberían aceptar una rentabilidad limitada y renunciar a estrategias de venta orientadas a obtener ganancias rápidas, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

Los autores defienden un modelo de inversión de largo plazo en el que la rentabilidad sea compatible con la permanencia de precios asequibles y no dependa de vender los activos cuando aumenta su valor.

La finalidad no sería excluir la inversión privada del mercado residencial, sino condicionar las ayudas a que el capital contribuya a crear vivienda asequible y mantenga ese objetivo durante varias décadas.

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Facilitar financiación para comprar vivienda existente puede elevar los precios sin aumentar la oferta

Abaratar el acceso al capital no garantiza la construcción de nuevas viviendas porque una parte de la inversión se dirige a adquirir inmuebles ya existentes, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

El documento advierte de que, cuando aumenta la cantidad de dinero disponible y la oferta residencial no crece al mismo ritmo, más compradores compiten por las mismas viviendas.

Los autores consideran que facilitar préstamos, garantías o ventajas regulatorias para adquirir vivienda existente puede incrementar el valor de los activos sin solucionar la falta de oferta.

Por ello, recomiendan distinguir entre la financiación que permite construir vivienda nueva y aquella que únicamente facilita la compra de inmuebles que ya forman parte del parque residencial.

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La financiación favorable debería priorizar nueva vivienda asequible y rehabilitación energética

Las mejores condiciones de financiación deberían dirigirse a la construcción de vivienda asequible para hogares con ingresos bajos y medios y a la rehabilitación que mejore la eficiencia energética, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

El informe plantea aplicar un tratamiento menos favorable al crédito utilizado para comprar inmuebles existentes como activos de inversión y reservar los incentivos para operaciones que amplíen la oferta o mejoren el parque residencial.

Entre las medidas analizadas figuran límites de financiación más bajos, mayores exigencias de capital o un tratamiento fiscal menos ventajoso para inversores y propietarios de varias viviendas.

Al mismo tiempo, los autores defienden mantener un acceso prudente al crédito para los hogares que compran una residencia habitual y facilitar la financiación destinada a crear nueva oferta asequible.

Las administraciones podrían tener prioridad para comprar las viviendas cuando termine el periodo asequible

Las administraciones que hayan apoyado una inversión podrían disponer de un derecho de adquisición preferente cuando termine el periodo obligatorio de asequibilidad, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

La propuesta busca evitar que los recursos públicos generen vivienda asequible durante varias décadas y que, al concluir ese plazo, los inmuebles puedan venderse o alquilarse a precios de mercado sin ofrecer antes su adquisición a una entidad pública.

El derecho de compra preferente permitiría mantener dentro del parque asequible parte de las viviendas creadas mediante ayudas, préstamos favorables, garantías públicas o cesiones de suelo.

El valor de los fondos de inversión residenciales se ha multiplicado por 42 y aumenta la atención sobre su papel en el mercado

Los activos de los fondos de inversión residenciales cotizados analizados aumentaron desde 4.800 millones de euros en 2004 hasta 198.700 millones en 2024, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo. Durante esas dos décadas, el valor de sus inmuebles se multiplicó por 42, mientras que los ingresos procedentes de alquileres y otros servicios aumentaron 19 veces.

Los autores consideran relevante esta diferencia porque indica que una parte creciente del valor de los fondos depende de la revalorización de las viviendas y no únicamente de los ingresos que generan mediante el alquiler.

Esta evolución puede contribuir a que la vivienda se trate cada vez más como un activo financiero y aumentar la presión sobre los precios y las rentas, especialmente en mercados con poca oferta disponible, según los autores del estudio.

El estudio pide más información sobre quién posee las viviendas y cómo se fijan los alquileres

Las instituciones europeas deberían reforzar la información disponible sobre la propiedad, las compraventas, los alquileres, las valoraciones y la concentración de viviendas, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

Los autores consideran que la falta de datos comparables dificulta conocer el número de viviendas que poseen los inversores institucionales y evaluar su influencia en ciudades, barrios o segmentos concretos.

El documento también reclama más información sobre las estructuras societarias, la composición de las carteras, las adquisiciones y las valoraciones utilizadas por los fondos y grandes propietarios.

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Las ayudas a la rehabilitación no deberían justificar subidas excesivas del alquiler

Las reformas financiadas con recursos públicos no deberían utilizarse para elevar de forma desproporcionada el alquiler ni provocar la salida de los inquilinos, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

Los autores plantean vincular cualquier aumento de la renta a mejoras demostrables en la calidad de la vivienda, la eficiencia energética o el ahorro que obtiene el inquilino.

El informe propone limitar las denominadas renovictions, reformas utilizadas para desplazar a los residentes y volver a alquilar las viviendas a precios superiores.

También recomienda garantizar que los inquilinos afectados por grandes obras puedan regresar después a la vivienda con una renta asequible.

El estudio propone ampliar la vivienda pública, social y cooperativa para mantener precios asequibles

Las políticas públicas deberían ampliar los modelos de vivienda social, pública, cooperativa y sin ánimo de lucro para reducir la dependencia de inversiones orientadas únicamente a la rentabilidad, según el estudio encargado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda del Parlamento Europeo.

En los países con un parque social consolidado, los autores recomiendan construir más vivienda, mejorar los inmuebles existentes y evitar nuevas privatizaciones.

En los Estados con poca vivienda social, proponen impulsar empresas municipales, cooperativas, entidades de beneficio limitado y otras fórmulas orientadas a garantizar precios asequibles a largo plazo.

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Las recomendaciones del estudio no son una propuesta legislativa del Parlamento Europeo

Las medidas forman parte de un estudio técnico solicitado por la Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda y no representan una posición oficial, una propuesta legislativa ni una nueva normativa del Parlamento Europeo.

Tras su presentación ante los eurodiputados, Matthew Baldwin, responsable de la Task Force de Vivienda de la Comisión Europea, acogió favorablemente el informe y señaló que sus recomendaciones pueden resultar útiles para los trabajos comunitarios sobre la evolución de los precios y la inversión en vivienda.

Baldwin explicó que la Comisión ha comenzado a analizar el documento y que trabaja en un estudio más detallado sobre la dinámica de los precios. También avanzó que espera volver a informar al Parlamento sobre estos trabajos a finales de 2026 o comienzos de 2027.

Por lo pronto, el estudio presentado este lunes ha planteado trasladar el debate desde cuánto capital movilizar hacia qué condiciones debe cumplir la inversión en vivienda. Sus recomendaciones pretenden contribuir a la discusión europea sobre la crisis de acceso, el papel de los inversores institucionales y las condiciones que deberían acompañar a la financiación pública.

La principal conclusión es que movilizar inversión privada puede ayudar a crear vivienda, pero el apoyo público debería vincularse a nueva oferta, asequibilidad a largo plazo y límites que eviten que las ayudas terminen impulsando únicamente el valor de los inmuebles.

¿Qué medidas está tomando la Unión Europea para luchar contra la crisis de la vivienda?

Y tú, ¿crees que los inversores que reciben ayudas públicas deberían mantener precios asequibles durante más de 30 años? Te leemos en comentarios.