¿Puedo vender un piso si hay alguien empadronado?

Imagina que quieres vender tu casa y que te das cuenta de que hay alguien más empadronado en ella. Puede ser un antiguo inquilino, un hijo, un amigo… ¿Puedes vender un piso si hay alguien más empadronado? En Fotocasa aclaramos esta duda, pero, antes, vamos a ver exactamente qué significa estar empadronado en una vivienda.

¿Qué implica empadronarse en una vivienda?

Cuando nos empadronamos en una vivienda le estamos diciendo a la Administración dónde tenemos fijada nuestra residencia habitual. Al empadronarnos, el ayuntamiento correspondiente pasa a considerarnos vecinos del municipio. El padrón nos permite acceder a servicios públicos como la sanidad y la educación.

Y, atención, porque empadronarse es una obligación. Según el artículo 15 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, «toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente».

¿Puede haber otras personas empadronadas en nuestra vivienda?

Lo cierto es que sí. Puede que haya antiguos residentes empadronados en la vivienda que nunca se hayan dado de baja. Por ejemplo, si en algún momento hemos puesto nuestra vivienda en alquiler, puede que los antiguos inquilinos sigan empadronados.

¿Es posible empadronarse sin contrato de alquiler?

¿Podemos vender un piso si hay personas empadronadas que no viven allí?

Sí, podemos vender un piso aunque haya otras personas empadronadas en casa que ya no viven ahí. El padrón municipal es un registro administrativo y no implica derecho alguno sobre el inmueble. El empadronamiento no impide la venta, porque el padrón solo certifica dónde vive una persona, pero no es un título de propiedad.

Estar empadronado solo le indica al ayuntamiento dónde reside una persona. No convierte a esa persona en propietaria ni le da derecho automático a quedarse en la vivienda, por lo que el propietario puede vender la vivienda igualmente.

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¿Podemos vender un piso si tiene inquilinos empadronados?

Si las personas empadronadas tienen un contrato de alquiler y residen en la vivienda, tenemos que atender a lo dictado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Realmente, lo importante no es si están empadronadas, sino si residen en la vivienda.

El artículo 14 de esta norma señala que «el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

Es decir, podemos vender un piso con inquilinos empadronados, pero no podemos echarlos, ni nosotros ni el nuevo propietario. El comprador debe respetar el contrato de arrendamiento vigente. Si queremos que el piso quede libre, tenemos que esperar a la finalización del contrato o llegar a un acuerdo con el inquilino.

Derecho de tanteo del inquilino

Además, el inquilino suele tener derecho preferente a comprar la vivienda antes que un tercero. Lo especifica el artículo 25 de la LAU: «En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».

Una vez le notifiquemos al inquilino nuestra intención de vender la vivienda, este tiene 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo.

En cualquier caso, tal y como señala el artículo citado anteriormente, «las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente«. Además, en el caso de que el propietario venda conjuntamente el resto de las viviendas y locales de su propiedad de la finca, el derecho de tanteo desaparece.

¿Podemos vender una vivienda si alguien tiene derecho de habitación?

Quizá el derecho de habitación no sea muy conocido, pero existe y está regulado por los artículos 523 a 529 del Código Civil. La norma dice que «la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia».

Si constituimos un derecho de habitación en nuestra vivienda a favor de nuestros padres, de un amigo o de cualquier otra persona, los titulares del derecho están habilitados a usar las habitaciones que necesiten para vivir. Al residir en la vivienda, pueden empadronarse, lo que no pueden hacer es vender el inmueble.

Si este es nuestro caso y queremos vender un piso, debemos saber que podemos traspasarlo, pero que difícilmente vamos a poder venderlo al precio de mercado, ya que el comprador va a tener que respetar el derecho de habitación existente hasta que este desaparezca.

¿Cómo saber si hay personas empadronadas en nuestra vivienda?

Si queremos saber quién está empadronado en nuestra vivienda, podemos acudir al ayuntamiento de nuestro municipio y solicitar un volante o un certificado del padrón del inmueble.

Si nos encontramos con que alguien que no vive allí está empadronado, podemos pedirle que se dé de baja. Si no lo hace o, directamente, no podemos ponernos en contacto con esa persona porque no la conocemos, podemos solicitar la baja del padrón municipal.

El ayuntamiento de Sevilla lo explica en su página web: «Cualquier persona, en cumplimiento o no de una obligación legal, puede poner en conocimiento de este Ayuntamiento la existencia de una inscripción indebida en el Padrón Municipal que pudiera justificar la iniciación de oficio de un procedimiento administrativo».

La institución añade que «cuando un ciudadano presenta un escrito comunicando que alguien ya no vive en su domicilio, su escrito sirve de aviso para que el Ayuntamiento, de oficio y en defensa de la legalidad, inicie una investigación».

No es un procedimiento instantáneo, por eso, el propio ayuntamiento hispalense señala que si necesitamos un certificado del padrón sin personas que no vivan en nuestro domicilio, lo más rápido es que la persona que no vive ahí cumpla la ley y se desempadrone. Cuando la persona se empadrone en su domicilio, desaparecerá del padrón de nuestra vivienda.