¿Qué es el derecho de tanteo y retracto y cuándo se aplican?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino de adquirir el inmueble que está alquilando, mientras que el derecho de retracto permite al inquilino adquirirlo con las mismas condiciones y precio al que ha sido vendida a un tercero. Ambos están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la que regula todo lo relativo al alquiler de viviendas. Pero ¿cuándo pueden aplicarse? Lo detallamos en Fotocasa.

¿Qué es el derecho de tanteo según la LAU?

El derecho de tanteo es el derecho del inquilino a comprar la vivienda que alquila antes que cualquier otra persona, en caso de que el propietario estuviera interesado en vender su piso alquilado.

«El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión». Artículo 25.2 Derecho de adquisición preferente de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por lo tanto, el casero debe informar al inquilino su intención de vender con suficiente antelación, y si este estuviera interesado en comprarlo, dispondría de treinta días naturales para ejercer su derecho.

¿Cómo debe constar la renuncia al derecho de tanteo?

En el caso de que el inquilino no quiera comprar la vivienda, puede renunciar al derecho de tanteo pactando la renuncia con el propietario del inmueble.

Así, el propietario tendrá vía libre para vender su inmueble a un tercero, aunque el inquilino tendrá pleno derecho de permanecer en la vivienda hasta que termine su contrato de alquiler.

«En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.» Artículo 25.8 Derecho de adquisición preferente.

¿Qué es el derecho de retracto y cuándo se aplica?

A diferencia del anterior, el derecho de retracto se ejerce cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda. Este derecho permite al inquilino comprarla con las mismas condiciones y precio al que ha sido vendida a un tercero.

«Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto […] cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación». Artículo 25.3 Derecho de adquisición preferente.

El derecho de retracto, como hemos dicho, es el derecho a subrogarse, ocupando el puesto del que realizó la compra con las mismas condiciones y precio. Esta facultad se recoge en el Código Civil y también se conoce como “derecho de subrogación”. Se puede llevar a cabo siempre que se den estas dos situaciones:

1. El precio de venta del inmueble sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
2. El propietario del inmueble hubiera omitido información sobre la venta o no hubiera avisado al inquilino acerca de ella.

¿Puedo poner un piso alquilado en venta antes de hacer el tanteo y retracto con el inquilino?

Al igual que con el derecho de tanteo, el de retracto también vence a los treinta días naturales, desde que el inquilino es informado, mediante las escrituras de compra, de las condiciones y el precio al que se ha realizado la venta de la vivienda.

Si este ejerce su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la propiedad.

Excepciones para el uso del derecho de retracto

Sin embargo, existen también dos excepciones por las que el inquilino no puede hacer uso del derecho de retracto:

• Si la vivienda alquilada se vende junto con otras propiedades que conforman parte del mismo inmueble.
• Si se venden de forma conjunta todas las propiedades a un mismo comprador, aunque estas pertenezcan a distintos dueños.

¿Qué pasa si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda?

Antes de firmar un contrato de arrendamiento, hay que tener en cuenta los derechos legales del inquilino, que se recogen en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entre los que destacan: el derecho a la privacidad (el casero no puede entrar en la vivienda sin permiso), el derecho a permanecer en la vivienda durante el plazo mínimo estipulado por la LAU o el derecho a recibir la fianza íntegra si se devuelve la vivienda sin daños y sin impagos.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

Si tienes más preguntas sobre el derecho de tanteo y retracto o cualquier duda sobre el contrato de tu piso en alquiler, puedes consultarlas a la IA de Fotocasa.