¿Se puede vender un piso alquilado sin respetar el derecho de tanteo y retracto del inquilino?

Entre los numerosos derechos que tienen los inquilinos, se encuentran el derecho de tanteo y retracto, que dan la facultad de adquirir la vivienda de forma preferente antes que otra persona, en el caso de que el propietario la quiera poner en venta. Pero ¿es posible vender un piso sin hacer tanteo y retracto? Desde Fotocasa aclaramos en qué consisten estos derechos, incluidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cuándo el inquilino tiene derecho a ejercerlos.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? Lo que dice la LAU

Estos derechos vienen regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el artículo 1521 del Código Civil. Si bien se conoce como “derecho de tanteo y retracto” son dos facultades distintas de las personas que viven de alquiler. Veamos en qué consiste cada una.

¿Cuándo se aplica el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino para comprar la casa en la que vive de alquiler antes que otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio.

Es decir, es el derecho que tiene un inquilino de comprar la vivienda que alquila de manera preferente, antes que un tercero. Por ello, el propietario debería informar con antelación y por escrito (preferiblemente mediante burofax) al inquilino de su intención de vender el piso alquilado.

Tal y como establece el artículo 25.2, el inquilino tendría de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra, desde que el propietario de la vivienda alquilada le notifique por escrito su intención de vender la vivienda.

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¿Cuándo se aplica el derecho de retracto?

A diferencia del derecho de tanteo, el derecho de retracto se ejerce cuando la vivienda alquilada ya se ha vendido a un tercero sin avisar al inquilino. El derecho de retracto está regulado por el Código Civil que, en su artículo 1521:

La Ley de Arrendamientos Urbanos, basándose en el Código Civil, establece que:

Para que el inquilino pudiera ejercer el derecho de retracto se deberían dar las siguientes condiciones:

• Que el propietario no haya informado debidamente al inquilino sobre su intención de vender el inmueble, o bien haya omitido información al respecto
• Que el precio al que el propietario haya vendido su vivienda sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para ejercer su derecho de tanteo

Como el derecho de tanteo, el derecho de retracto también caduca a los 30 días desde que el inquilino es informado, mediante las escrituras de compra, de las condiciones y precio al que se ha vendido la vivienda. Así, si finalmente el inquilino ejerciera su derecho de retracto, pasaría a ocupar la posición del comprador y se mantiendría la compraventa de la vivienda.

Entonces, ¿se puede vender un piso alquilado sin hacer tanteo y retracto?

Por lo general, no. El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto desde el momento en el que se firma el contrato de alquiler y durante todo el periodo en el que está vigente. Por lo tanto, a no ser que renuncie específicamente a dichos derechos y que esta renuncia conste en el contrato de alquiler el propietario no podría vender el piso a un tercero.

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Si el inquilino renunciara a su derecho de tanteo, el propietario sí podría poner su inmueble a la venta. Eso sí, el nuevo propietario tendría que respetar la duración del contrato de alquiler.

En este supuesto, además, debería avisar al inquilino de su intención de vender la propiedad así como a los futuros compradores, que no podrían entrar a vivir en ella hasta que terminara el contrato. Eso sí, la propia LAU contempla excepciones. Por ejemplo:

• Venta conjunta de todas las viviendas o locales del inmueble.
• Venta conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador.

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