Qué debes tener en cuenta si resides fuera y quieres alquilar tu vivienda en España.
Muchos propietarios extranjeros compran una vivienda en España y, con el tiempo, regresan a su país de residencia. En ese momento surge una duda frecuente: ¿puedo alquilar mi casa aunque ya no viva en España?
La respuesta es sí, pero es importante conocer bien la normativa, el tipo de contrato que se puede firmar y las obligaciones fiscales que conlleva. Desde Fotocasa repasamos qué debes tener en cuenta si quieres alquilar tu vivienda en España viviendo en el extranjero.
Sí. Vivir fuera de España no impide alquilar una vivienda situada en territorio español.
Lo que sí es obligatorio es cumplir la normativa vigente.
Estas son las principales leyes que debemos conocer si estamos pensando en poner nuestra vivienda en alquiler:
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula los contratos de alquiler de vivienda habitual, alquiler temporal, alquiler turístico y alquiler con opción a compra.
Ley de Vivienda (Ley 12/2023): introduce novedades como la regulación de precios en determinadas zonas tensionadas y el pago de los honorarios de la inmobiliaria.
Código Civil: regula los contratos de alquiler por habitaciones.
Cuando queremos alquilar una vivienda en España viviendo en el extranjero, lo más habitual es elegir entre dos opciones: alquiler de vivienda habitual (larga duración) o alquiler temporal (por necesidad concreta y limitada). La diferencia es importante: cambia la duración, las prórrogas y cómo se protege el inquilino.
Este es el contrato típico cuando el inquilino va a vivir en la casa como residencia principal y alquilar la vivienda completa.
En España, aunque propietario e inquilino pacten una duración inicial corta (por ejemplo, un año), la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un mínimo legal al que el inquilino puede acogerse mediante prórrogas:
Hasta 5 años si el propietario es persona física (un particular).
Hasta 7 años si el propietario es persona jurídica (empresa/sociedad).
Es decir: aunque firmemos por menos tiempo, si se trata de vivienda habitual, el inquilino puede tener derecho a continuar hasta esos mínimos.
Además, una vez alcanzados esos 5 o 7 años, puede existir prórroga (según lo previsto en la LAU y lo que ocurra al finalizar el contrato).
El alquiler de corta duración está pensado para situaciones en las que el inquilino necesita la vivienda por una causa concreta y limitada en el tiempo. Por ejemplo, por estudios o por trabajo temporal.
Aquí hay una idea clave que conviene entender bien:
La clave del alquiler temporal es la finalidad, no solo la duración. Un contrato puede durar 6 meses y, aun así, si el uso real es residencial (vivir “como si fuera su casa de siempre”), puede considerarse vivienda habitual.
Esto importa porque en algunas zonas se está intentando evitar el uso del contrato temporal como “atajo” para esquivar las reglas del alquiler de vivienda habitual (por ejemplo, límites de precio o prórrogas).
También existen otras modalidades:
Alquiler turístico: Es el arrendamiento de una vivienda con fines vacacionales y por estancias cortas. Este tipo de alquiler suele estar sujeto a normativa específica y, en muchos municipios, requiere cumplir requisitos adicionales o contar con licencia.
Alquiler con opción a compra: En este caso, el inquilino alquila la vivienda durante un periodo determinado, pero con la posibilidad de comprarla al finalizar el contrato. Lo habitual es que parte de las mensualidades pagadas se descuenten del precio final de compra si el inquilino ejerce esa opción. Es una fórmula que combina alquiler y compraventa, y debe regularse expresamente en el contrato.
Alquiler por habitaciones: Consiste en alquilar únicamente una habitación dentro de la vivienda, en lugar del inmueble completo. Este tipo de contratos de alquiler por habitaciones se rige por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a vivienda habitual. Es una fórmula habitual en grandes ciudades o zonas universitarias.
Aunque vivamos fuera, seguimos siendo responsable de la vivienda. Antes de alquilarla, debemos tener claros varios aspectos.
Necesitamos determinados documentos para alquilar una vivienda:
El título de propiedad.
El certificado energético.
De acuerdo con la LAU:
Es obligatorio solicitar una fianza equivalente a una mensualidad.
Se puede pedir una garantía adicional de hasta dos mensualidades.
La fianza debe depositarse en el organismo correspondiente según la comunidad autónoma.
La Ley de Vivienda establece que el pago debe realizarse por medios electrónicos.
Excepcionalmente, si alguna de las partes no dispone de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, puede pagarse en metálico en la vivienda arrendada.
Según el artículo 21 de la LAU, el propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Por ejemplo:
Reparación o sustitución de la caldera.
Reparación del aire acondicionado.
Mantenimiento de tuberías y cableado.
Reparación de humedades.
El inquilino, por su parte, será responsable de hacer pequeñas reparaciones provocadas por el uso de la casa y también reparaciones de daños provocados por un mal uso o uso negligente.
En el momento en el que nos convertimos en propietarios de una vivienda en España, asumimos una serie de gastos recurrentes al comprar una vivienda, incluso aunque la tengamos alquilada y vivamos en el extranjero.
Es importante tenerlos en cuenta porque forman parte del coste real de mantener la vivienda.
Entre los principales gastos se encuentran:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es un impuesto municipal que deben pagar los propietarios de una vivienda. Su importe depende del municipio y del valor catastral del inmueble, Supone entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral. Para una vivienda de 100.000 €, pagaríamos entre 400 € y 1.300 € al año.
Gastos de comunidad: Si la vivienda forma parte de un edificio o urbanización con zonas comunes, existe una cuota de comunidad. La cuota se suele pagar de forma mensual y se suele situar en torno a los 100 €/mes, aunque dependerá de varios factores (número de vecinos, si hay ascensor, portero, piscina, etc.).
Seguros (hogar o impago): El seguro de hogar no siempre es obligatorio, pero sí es recomendable para cubrir posibles daños en la vivienda. El coste medio de tener un seguro del hogar es de 250 € al año. Además, si estamos alquilando nuestra vivienda, podemos contratar un seguro adicional de impagos para protegernos ante la posibilidad de que un inquilino no pague la cuota.
Honorarios de inmobiliaria, si la gestionamos a través de una agencia.
Sí. Además de los gastos recurrentes al comprar una vivienda e impuestos como el IBI, si no residimos fiscalmente en España y obtenemos ingresos por el alquiler de tu vivienda, debemos pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este impuesto afecta a las personas que:
No son residentes fiscales en España.
Son propietarias de una vivienda situada en España.
Obtienen rentas en territorio español (por ejemplo, por alquiler).
O tienen una vivienda a su nombre, aunque no la alquilen.
Es decir, aunque vivamos en otro país, si tenemos una casa en España debemos declarar aquí las rentas que generemos.
El tipo impositivo depende del país de residencia del propietario.
Cuando la vivienda está alquilada:
Se paga el 19% si se reside en un país de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
Se paga el 24% si se reside fuera de esos territorios.
El impuesto se aplica sobre la base correspondiente en cada caso.
La declaración se realiza mediante el modelo 210. El plazo depende del tipo de renta que se declare.
Si la vivienda está alquilada, la declaración es trimestral.
Los plazos son:
Cada trimestre natural se declara por separado.
Gestionar un alquiler desde el extranjero puede resultar más complejo, sobre todo en un contexto en el que las normativas cambian de forma habitual. Por eso, es recomendable contratar a expertos inmobiliarios que nos puedan asesorar y facilitar el trabajo.
Una inmobiliaria puede encargarse de cosas como:
Estos servicios conllevan el pago de los honorarios que previamente acordemos con la agencia.
En resumen: sí, puedes alquilar tu casa en España aunque vivas en el extranjero.
Sin embargo, es necesario cumplir la normativa vigente, elegir el tipo de contrato adecuado, asumir las obligaciones como propietario y declarar las rentas a través del IRNR.
Desde Fotocasa recordamos que informarse bien antes de iniciar el alquiler es fundamental para evitar problemas legales o fiscales y gestionar la vivienda con seguridad, incluso desde fuera de España.
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