¿Pagan más impuestos los extranjeros por comprar casa en España?

Si estamos pensando en comprar una vivienda en España y no somos españoles, es normal que nos hagamos esta pregunta: ¿vamos a pagar más impuestos por ser extranjeros?

En los últimos meses, además, se ha hablado de posibles nuevas medidas fiscales dirigidas a compradores no residentes, lo que ha generado aún más dudas.

Lo primero que debemos tener claro es que la nacionalidad no determina los impuestos que pagamos al comprar una vivienda en España. Lo que sí puede influir es nuestra residencia fiscal y el uso que vayamos a dar al inmueble.

Desde Fotocasa repasamos qué cambia y qué no cambia cuando compramos casa en España siendo extranjeros, y qué gastos debemos prever antes y después de la compra.

Impuestos al comprar una casa en España siendo extranjero

¿Pagan más impuestos los extranjeros al comprar casa en España?

La respuesta general es no.

Los impuestos de compraventa son los mismos para extranjeros y para ciudadanos españoles.

Si compramos una vivienda en España, tendremos que pagar los tributos correspondientes al tipo de inmueble, igual que cualquier otro comprador. De forma general, los impuestos vinculados directamente a la operación suelen suponer entre un 10 % y un 12 % adicional sobre el precio de compra.

La diferencia no está en la nacionalidad, sino en si somos o no residentes fiscales en España, algo que puede tener implicaciones después de la compra, ya que tendremos que pagar algunos impuestos adicionales.

Además, si queremos comprar nuestra vivienda desde el extranjero sin venir a España, tendremos que añadir algunos gastos adicionales como firmar un poder notarial o hacer traducciones juradas.

¿Qué impuestos pagamos al comprar una vivienda?

El impuesto depende del tipo de vivienda que compremos (si es de obra nueva o de segunda mano).

Impuestos si compramos una vivienda de segunda mano

En una vivienda usada no se paga IVA. El impuesto principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que grava la transmisión entre particulares.

El ITP cambia en función de la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6 % y el 10 % del precio de compra, aunque en algunas comunidades puede llegar hasta el 13 % en viviendas de mayor valor. Además, en determinadas situaciones pueden existir bonificaciones.

Si compramos una vivienda de 100.000 €, pagaríamos:

• 6 % → 6.000 €

• 10 % → 10.000 €

Es decir, el ITP puede suponer varios miles de euros adicionales sobre el precio pactado.

Calcular ITP de una vivienda para comprar

Si compramos una vivienda de obra nueva

Si queremos comprar una vivienda de obra nueva, en este caso sí se paga IVA. El tipo general es del 10 % sobre el precio de venta.

Por ejemplo, si adquirimos una vivienda por 100.000 €, deberemos abonar 10.000 € de IVA.

Además, se paga el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) por la formalización de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Este impuesto suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio del inmueble.

Para una vivienda de 100.000 €, esto supondría entre 500 € y 1.500 € adicionales.

Es importante tener en cuenta que, si solicitamos hipoteca, el IAJD lo asume el banco. Si compramos al contado, lo pagaremos nosotros.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

¿Qué otros gastos debemos prever al comprar?

Además de los impuestos, la compraventa implica una serie de gastos necesarios para formalizar la operación.

• Los gastos de notaría: dependen del valor de la vivienda y del número de copias de la escritura. Suelen suponer entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio del inmueble. Si compramos por 100.000 €, pagaríamos aproximadamente entre 200 € y 500 €.
• El Registro de la Propiedad:  es el coste que debemos asumir para inscribir la vivienda a nuestro nombre. Se calcula por tramos en función del valor declarado en la escritura pública. En el caso de una vivienda de 100.000 €, el coste sería de 133 €, aunque cambia si el valor es superior.
• Los gastos de tasación: si solicitamos financiación, será obligatoria una tasación oficial del inmueble, cuyo coste suele oscilar entre 250 € y 600 €.

Estos importes no dependen de que seamos extranjeros o no, sino del valor de la vivienda y de si necesitamos hipoteca.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

¿Y si no podemos viajar a España para firmar?

En el caso de compradores extranjeros pueden darse circunstancias en las que no podamos desplazarnos a España para firmar la escritura. En ese supuesto, tendremos que otorgar un poder notarial.

Un poder notarial es un documento público autorizado ante notario mediante el cual autorizamos a otra persona a actuar en nuestro nombre. En una operación de compraventa puede utilizarse para firmar la escritura ante notario, realizar gestiones ante el Registro de la Propiedad o llevar a cabo trámites directamente vinculados con la operación.

El coste de un poder notarial no es fijo, pero de forma orientativa suele situarse entre 25 € y 100 €, dependiendo de su contenido.

Además, si necesitamos realizar traducciones juradas de documentación, este será otro gasto adicional que deberemos prever antes de cerrar la operación.

¿Existe realmente un impuesto del 100 % para extranjeros?

En los últimos años se ha hablado de la posibilidad de aplicar un impuesto complementario del 100 % a determinados compradores extranjeros no residentes.

Sin embargo, es importante aclarar que a día de hoy no existe ningún impuesto del 100 % aprobado y vigente en España.

Las propuestas que han aparecido en el debate público se han centrado principalmente en compradores no comunitarios que no residan fiscalmente en España. Además, no se aplicaría a las viviendas nuevas sujetas a IVA.

Para que una medida así entrara en vigor, tendría que aprobarse formalmente y superar distintos trámites legales. En este momento, las compras realizadas por extranjeros siguen sujetas a los mismos impuestos básicos (ITP o IVA + AJD) que cualquier otra operación. En el caso de que se aprobara, sí que habría diferencias entre pagan los extranjeros a la hora de comprar una casa y lo que pagan los residentes.

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¿Qué gastos tendremos cada año como propietarios?

Una vez comprada la vivienda, ser propietarios implica asumir una serie de gastos recurrentes, independientemente de nuestra nacionalidad.

• El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal obligatorio que se paga cada año por ser propietarios. Su importe depende del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento, y suele situarse entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral. En una vivienda de 100.000 €, podríamos pagar entre 400 € y 1.300 € al año, según el municipio.
• La tasa de basuras financia el servicio de recogida de residuos. El coste medio anual ronda los 116 € por hogar, aunque puede variar según la localidad y, en algunos municipios, está incluida en el recibo del IBI.
• Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, tendremos que abonar gastos de comunidad, que suelen rondar los 100 € mensuales, destinados al mantenimiento de zonas comunes, ascensor o limpieza. Además, pueden aprobarse derrames extraordinarias para obras puntuales, como rehabilitación de fachadas o instalación de ascensores.
• También debemos contar con los suministros básicos (electricidad, agua, gas e Internet), que pueden suponer entre 130 € y 250 € al mes, en función del consumo y la vivienda.
• El seguro del hogar no es obligatorio en todos los casos, pero sí recomendable para proteger la vivienda frente a daños o imprevistos. El precio medio ronda los 250 € al año, aunque varía según la cobertura y el tipo de inmueble.

Los costes a tener en cuenta para mantener una casa si compro en España siendo extranjero no residente

¿Y si no somos residentes fiscales en España?

Si no residimos fiscalmente en España, además de los gastos anteriores deberemos tener en cuenta el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Este impuesto no se paga al comprar, sino cada año por el hecho de ser propietarios sin residencia fiscal en España.

Si la vivienda está alquilada, el IRNR grava las rentas obtenidas:

• 19 % para residentes en la Unión Europea, Islandia o Noruega.

• 24 % para el resto de países.

Si la vivienda no está alquilada, la normativa considera que existe una renta imputada, calculada a partir del valor catastral del inmueble. Esta renta teórica suele ser del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, según los casos, y sobre ella se aplica el tipo impositivo correspondiente.

En ambos supuestos, el impuesto se declara mediante el modelo 210 y es obligatorio para los propietarios no residentes.

Este sería, a día de hoy, el gasto adicional al que tendríamos que hacer frente si compramos una vivienda en España siendo extranjeros no residentes.

El modelo 210: El impuesto que todo propietario no residente debe conocer