Qué tener en cuenta si vamos a comprar una vivienda que está alquilada

¿Sabías que es posible comprar una vivienda para alquilar que ya tenga inquilinos? Se trata de una estrategia que te ofrece muchas ventajas, ya que te permite rentabilizar tu inversión desde el primer mes. Sin embargo, antes de lanzarte a comprar una vivienda que está alquilada, debes saber que también hay algún que otro aspecto que debes tener en cuenta.

Es algo más común de lo que crees, y es que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite comprar inmuebles en rentabilidad con inquilinos dentro. Los compradores que adquieren este tipo de viviendas están interesados en invertir, con intención de hacer negocio con la vivienda. Desde Fotocasa, te presentamos a continuación los 7 aspectos que debes conocer antes comprar vivienda alquilada.

¿Es un buen momento para invertir en viviendas en España?

7 cosas que debes saber antes de comprar una vivienda alquilada

1- El contrato de alquiler se mantiene hasta su finalización

El contrato de alquiler se mantendrá cuando compres la vivienda. Como nuevo propietario debes respetar el periodo que se pactó en el contrato, por lo que no podrás echar al inquilino de la vivienda hasta que el plazo finalice. Por lo tanto, no podrás vivir en esa casa hasta que no finalice el contrato a no ser que negocies la salida con el inquilino.

Lo que suele hacerse en la práctica es recurrir a la negociación para que el inquilino abandone la vivienda a cambio de una compensación económica.

¿Cuándo informar a los inquilinos de la venta del piso de alquiler?

2- Las condiciones del contrato de alquiler no pueden modificarse

Además de esperar a que termine el contrato previo, deberás respetar también todo lo que esté previsto en él. Por ejemplo, las condiciones de pago (el precio del alquiler y las revisiones). Por ley, no podrás, entonces, subir el precio de la renta si decides comprar la vivienda alquilada.

Por esa razón, es muy importante que antes de adquirir una vivienda con inquilinos, revises detenidamente cuáles son las condiciones del contrato: el precio, el plazo, las actualizaciones anuales de la renta…

3- El inquilino tiene derecho de tanteo sobre la vivienda

El artículo 25 de la LAU, que regula el derecho de tanteo, expresa el derecho de adquisición preferente por parte del inquilino actual, es decir, este tiene prioridad a la hora de adquirir la vivienda y el propietario está legalmente obligado a comunicarle la intención de vender el inmueble. El inquilino, una vez cierre el acuerdo de venta, tiene 30 días para decidir si compra o no la vivienda.

4- No requiere inversión inicial en reformas

No tendrás que dar una capa de pintura ni reformar la vivienda para que sea más atractiva de cara al alquiler. Los inquilinos ya residen en ella, por lo que también evitas tener que invertir en anuncios, publicidad o agencias inmobiliarias. El riesgo de inversión también disminuye, ya que cuentas con un inquilino que paga cada mes su alquiler.

El hecho de poder o no visitar el inmueble para conocer su estado dependerá del acuerdo al que hayan llegado propietario e inquilino, ya que por ley, este no está obligado a dejar que se realicen visitas en el inmueble. El propietario solo podrá entrar en la vivienda con la autorización del inquilino, de acuerdo con el artículo 18 de la Constitución Española, que expresa que «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».

¿Es posible hacer visitas para vender un piso alquilado?

El no poder visitar la vivienda o el precio de la renta mensual (si se encontrara fuera de mercado) suele implicar una rebaja en el precio de venta.

5- Rentabilidad inmobiliaria desde el primer mes

Comprando una vivienda con inquilinos acortarás el plazo para comenzar a rentabilizar tu inversión inmobiliaria. No será necesario destinar tiempo y esfuerzos en buscar un inquilino, por lo que se trata de una fórmula con la que obtendrás ingresos asegurados desde el inicio de la inversión.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

6- Revisar el inventario antes de comprar piso alquilado

Como es lógico, ahora que pasarás a ser el nuevo propietario, debes conocer cuáles son las condiciones del contrato que el inquilino firmó. Pero no solo eso. También deberás estar al corriente del inventario de la vivienda, es decir, el detalle de cada uno de los elementos de la propiedad y su estado en el momento de ser alquilada. Este documento anexo al contrato debe dejar constancia de los muebles, electrodomésticos u otros elementos de la vivienda.

7- Asegurar la solvencia del inquilino

Es muy importante conocer quién será tu inquilino antes de invertir en una vivienda alquilada. En principio, comprando una vivienda con inquilinos reduces el riesgo de morosidad, no obstante, no significa que no debas revisar su solvencia.

Se recomienda solicitar al actual propietario el historial de pago del inquilino. Pregunta sobre las condiciones, la fianza o los posibles retrasos que este haya podido tener en el pago de la renta a lo largo de la vigencia del contrato. Antes de decidirte, lee cada apartado del contrato de alquiler para conocer todas sus cláusulas.

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