¿Vas a alquilar un piso? Desde Fotocasa te explicamos todas las cláusulas del contrato para que puedas firmar con total tranquilidad
Si vas a alquilar un piso, es normal que te surjan millones de dudas: cláusulas, plazos, documentos, gastos… Para orientarte sobre tus derechos y deberes al alquilar una vivienda, desde Fotocasa, te contamos en detalle todo lo que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler.
Lo más habitual es que el contrato incorpore en las primeras páginas del documento la siguiente información de ambas partes:
También, debe señalar la fecha de formalización del contrato e información sobre la vivienda.
El contrato debe incluir de forma clara la siguiente información sobre el inmueble alquilado:
La duración puede pactarse libremente entre las partes. No obstante, acostumbran a ser de un año, renovable hasta cinco años, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No obstante, si el propietario es una persona jurídica, la duración del contrato de alquiler es de hasta siete años.
El contrato debe incluir la siguiente información relativa a la duración:
El contrato debe prever cuáles son las penalizaciones en el caso de impago. Habitualmente, este supuesto conlleva la rescisión del contrato y el alta automática de los datos de los inquilinos a un fichero de morosidad.
En este punto debe aclararse la forma de pago de la renta, definiendo cuánto deberás pagar de forma mensual, cuándo y cómo. Por ejemplo:
El importe de la fianza debe quedar reflejado en el contrato. Se devolverá al inquilino en el momento en el que finalice el contrato de alquiler si se ha cumplido con lo acordado.
Esta cláusula no es obligatoria, aunque es conveniente. Esta debe recoger las reparaciones que correrán a cargo del propietario y las que deberán pagar los inquilinos de la vivienda alquilada, una forma de evitar inconvenientes y malos entendidos.
El propietario indicará cuáles son las condiciones del piso alquilado, así como señalar que no se pueden hacer obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario o si es posible la tenencia de mascotas.
El precio de la renta se puede actualizar cuando se cumpla un año de la firma del contrato, siempre que exista la cláusula en el acuerdo. Los contratos firmados después de la aprobación de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023), irán ligados al Índice de Referencia del Arrendamiento de Viviendas (IRAV).
Para que el contrato sea válido, debe cumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, siempre conviene demostrar lo pactado en el contrato por escrito. Antes de acudir a la firma podrás solicitar el borrador del contrato de alquiler para leerlo con calma.
Según el artículo 9 de la LAU, los contratos de arrendamiento son de duración libre. No obstante, salvo que se manifieste lo contrario por alguna de las partes, este se podrá prorrogar hasta alcanzar los cinco o siete años en función de si el propietario es persona física o jurídica:
Si llegado el quinto año (o séptimo en caso de que el propietario sea persona jurídica) y ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorroga por un año más, con un máximo de tres, según el artículo 10 de la LAU.
El artículo 36 de la LAU indica que se deberá pagar en concepto de fianza el importe equivalente a un mes de renta, aunque pueden pedir que abones una garantía adicional, que no podrá exceder las dos mensualidades de renta.
El artículo 18 de la LAU establece que, cumplido el año, el precio que pagas por tu alquiler puede subir o bajar. Para calcular la actualización de la renta, se acostumbraba a usar el Índice de Precios al Consumo (IPC), pero con la nueva ley de vivienda el índice que se utiliza es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) en todos los contratos firmados a partir de mayo de 2023.
El contrato debe incluir las cláusulas obligatorias, así como los datos de ambas partes, los de la vivienda y las características (dimensiones, zonas comunes…), el precio de la renta, la duración del contrato y las condiciones de extinción del contrato.
Cuando un piso se alquila con muebles o electrodomésticos, el inventario fotográfico es clave para acreditar el estado previo del mobiliario a la firma del contrato. De esta forma, el propietario podrá justificar los posibles desperfectos ante la finalización del contrato.
Algunas condiciones que aparecen en ciertos contratos pueden limitar derechos del inquilino o imponer obligaciones que no corresponden:
Lo habitual es que la parte propietaria se encargue de los gastos de la comunidad y los impuestos de la vivienda. No obstante, se debe estipular de forma clara en el contrato quién deberá hacerse cargo. El artículo 20.1 de la LAU establece que las partes podrán pactar qué gastos pagará el inquilino.
En la mayoría de los casos, el inquilino abona únicamente los suministros y las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario de la vivienda. Si el contrato no indica lo contrario, es el propietario el que deberá pagar el IBI o la cuota de la comunidad.
Se debe especificar cuál será la vía de contacto entre propietario e inquilino, incluyendo el número de teléfono e email.
Si vives con tu mascota, es altamente prioritario que revises si es viable la tenencia de animales en el piso a la hora de firmar tu contrato de alquiler, ya que si el documento indica que no se permiten animales, podrías incumplirlo si te mudas con tu mascota.
Casi siempre se dice que el piso se entrega en buenas condiciones, pero no siempre es así. Por esa razón, es interesante que el inquilino revise el estado de la vivienda que está a punto de alquilar.
Lo más habitual es que el contrato establezca que el inquilino no puede hacer obras, pintar, cambiar muebles o hacer agujeros en la pared libremente sin antes comunicárselo por escrito a la parte propietaria, tal y como indica la LAU en el artículo 23.
El artículo 20.3 de la LAU dice que, como inquilino, serás el responsable de dar de alta o cambiar la titularidad de los suministros en los días posteriores a la firma del contrato (agua, luz, gas, Internet…).
En los supuestos contemplados en los artículos 21 y 22 de la LAU, el inquilino debe facilitar al propietario el acceso a la vivienda si deben realizarse obras de mejora para conservar su habitabilidad. «El arrendatario […] deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda».
En caso de que el inmueble no tenga servicio de portería o limpieza, es habitual que el contrato contemple si el inquilino, como un vecino más, debe encargarse de la limpieza de la escalera y otros elementos comunes.
El artículo 9.3 de la LAU indica que el propietario particular, transcurrido el año, podría finalizar el contrato si expresa la necesidad de usar la vivienda como residencia para él o sus familiares de primer grado.
Según el artículo 27.2 de la LAU, la falta de pago de la renta conlleva la finalización del contrato de alquiler. Si el inquilino sobrepasa el periodo de pago pactado, ya se considera situación de impago, por lo que el propietario puede interponer una demanda de desahucio.
Si no incluye una penalización expresa, como inquilino podrás desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que se lo comuniques al propietario con una antelación mínima de 30 días.
Lee detenidamente el contrato, las veces que hagan falta. Si no entiendes algo pide que te lo expliquen. Nunca firmes algo con lo que no estás de acuerdo o no entiendas.
Para que andes con ojo a la hora de alquilar una vivienda, desde Fotocasa te damos algunos trucos para que puedas identificar alquileres fraudulentos o no reales.
Si el precio del alquiler está muy por debajo del precio en la zona, desconfía. Si el precio medio es de 800 euros, no te fíes de los anuncios que presentan pisos luminosos, amueblados, en perfectas condiciones y en las mejores zonas, por ejemplo, por 400 euros.
Si al contactar con el inmueble, te indican que para poder reservar la vivienda tienes que enviar una adelanto por transferencia, nunca lo hagas, es muy probable que se trate de una estafa.
Es habitual contactar con la vivienda que te interesa para agendar una visita y recibir un mensaje del propietario explicando que se encuentra fuera del país. Para enviarte las llaves de la vivienda, suelen pedirte la siguiente documentación:
En estos casos, no solo pierdes el importe del primer mes. Podrías ser víctima de phishing en alquiler.
El problema no es solo perder dinero, sino que, al compartir tus datos, los estafadores pueden usarlos para solicitar préstamos a tu nombre o realizar compras suplantando tu identidad.
La normativa que regula los contratos de alquiler de las viviendas en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece los aspectos de los contratos, como su duración, el precio de la renta, los gastos o las obras que se requieren en una vivienda.
Para que se considere legal, necesitas el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda. Esta posibilidad deberá estar plasmada en el contrato de alquiler.
El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato en el que el inquilino tiene la posibilidad de comprar la vivienda al finalizar el plazo de arrendamiento. La ventaja es que lo pagado durante la vigencia del contrato de alquiler se descuenta del precio de compra del inmueble.
Pasados seis meses desde que firmaste el contrato, podrás desistir sin penalización, aunque deberás avisar al propietario de tu intención de finalizar el contrato con una antelación mínima de 30 días.
Si como inquilino incumples lo que estipula el contrato (impago de la renta, realización de obras no permitidas, tenencia de mascotas cuando no se admiten…), el arrendador tendrá derecho a finalizar el contrato, pudiéndose quedar la devolución de la fianza por incumplimiento de contrato.
Al alquilar una vivienda, te pedirán que entregues:
Si eres trabajador autónomo, en lugar de las tres nóminas y el contrato laboral, te solicitarán la presentación de los siguientes documentos:
El propietario de la vivienda no está obligado a pagar todas las reparaciones o desperfectos en el piso alquilado. Tan solo tendrá que encargarse de las que resulten imprescindibles para conservar las condiciones de habitabilidad de la vivienda:
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