Analizamos qué pasos tomar cuando se agotan todas las prórrogas legales de un contrato de arrendamiento y qué derechos y deberes tenemos en ese momento
Al alquilar una vivienda, muchas veces damos por hecho que el contrato podrá renovarse sin problema. Pero llega un momento en el que todas las prórrogas del contrato de alquiler se agotan, y es ahí cuando empiezan las dudas: ¿tenemos que dejar la vivienda?, ¿podemos renovar el contrato de alquiler?, ¿puede el casero echarnos?
Desde Fotocasa, despejamos las dudas más frecuentes de forma clara y práctica para saber cómo proceder si la prórroga del contrato de alquiler llegan a su fin.
Antes de entrar en lo que sucede al final del contrato, es clave entender qué tipos de prórrogas del contrato de alquiler existen en un contrato de arrendamiento y cómo se aplican cuando nos van a alquilar una vivienda.
Todo esto viene regulado en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamiento Urbano.
Es la que aplica durante los primeros cinco años de contrato si el arrendador es persona física (siete si es una empresa). Si firmamos un contrato por un año, pero nadie dice nada, se renueva automáticamente año a año hasta cumplir esos cinco.
Como afirma la LAU en su Artículo 9.1: «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica (…)».
Una vez terminada la prórroga de 5 o 7 años, si el inquilino no quiere renovar el contrato, deberá dar un preaviso de dos meses de antelación. En caso de no respetar el periodo de preaviso, el contrato se renovará automáticamente.
Una vez finalizado el periodo obligatorio, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato de alquiler con antelación suficiente, el contrato se prorroga de manera tácita por un año más y hasta 3 años máximo, con las mismas condiciones.
Esto podemos verlo ya en el preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (punto 2) en el que se introduce «un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años» Algo que se confirma si volvemos al Artículo 10: «Podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento (…)»
Es una prórroga adicional y excepcional, debe solicitarse e ir acompañada por motivos como la pandemia o situaciones sociales que requieren medidas de protección. No siempre se aplica, y suele tener carácter temporal.
El Artículo 10 de la LAU nos informa del plazo y de los requisitos necesarios: «podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año (…). Requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico»
Cabe destacar que esta prórroga solo podrá solicitarla el inquilino cuando el propietario sea gran tenedor de vivienda (más de 10 inmuebles en propiedad), ya sea persona física o jurídica.
Aquí empieza la cuestión de nuestro artículo de hoy. Cuando todas las prórrogas han finalizado, ¿qué opciones tenemos? Dependerá de lo que negocien ambas partes. Vamos a verlo con distintos escenarios:
Si el propietario no avisa de la finalización del contrato ni nosotros (como inquilinos) comunicamos nada al respecto, el contrato no se renueva automáticamente, pero tampoco desaparece sin más.
Si no se firma un nuevo contrato, en muchos casos se inicia una situación de tácita reconducción, regulada por el Código Civil. Se trata de la continuación del contrato una vez finalizado, sin que las partes realicen una renovación formal.
La LAU también nos dice, en el artículo 10 que si el contrato ya ha durado los 5 años (o 7 si el dueño es una empresa) y estamos en la fase de prórroga, el propietario puede decidir no renovarlo. Pero en ese caso debe avisarnos con al menos 4 meses de antelación a la fecha en la que finaliza el contrato. Si lo hace correctamente, debemos dejar la vivienda en la fecha que nos indique el casero.
Si no nos avisa con tiempo, el contrato se renueva automáticamente por un año más, y así hasta un máximo de 3 años. En cada una de esas prórrogas, tú también puedes decidir no seguir y marcharte, pero en ese caso debes avisar con al menos 1 mes de antelación.
Importante: No se puede cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo. Si intenta hacerlo de forma unilateral y sin respetar plazos, estaríamos ante un posible desahucio improcedente.
Si por nuestra parte deseamos poner fin al contrato de alquiler después de todas las prórrogas del contrato de alquiler, debemos avisar con un mínimo de 30 días de antelación. Esto es clave incluso en contratos reconducidos, ya que sigue existiendo una relación jurídica vigente.
Aquí entra en juego el concepto de desistimiento de contrato de alquiler en la prórroga, que nos permite marcharnos sin penalización siempre que hayamos cumplido la duración mínima y avisemos con tiempo.
Alquilar una vivienda es una decisión importante, y entender bien cómo funcionan estas extensiones de contrato puede evitarnos más de un susto.
Llegado el momento en que tengamos un contrato de alquiler sin prórroga, lo mejor que podemos hacer es actuar con previsión, conocer nuestros derechos y cumplir con los plazos.
¿Qué pasa si se termina la prórroga del contrato de alquiler?
El contrato puede finalizar, renovarse o entrar en tácita reconducción.
¿Cuántas prórrogas tiene un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler puede tener:
¿Puedo quedarme en el piso si termina la prórroga del contrato de alquiler?
Solo si hay un acuerdo con el propietario para renovar el contrato o se inicia tácita reconducción.
¿Qué es el desistimiento del contrato de alquiler en la prórroga?
Es la decisión del inquilino de marcharse tras la prórroga, con un aviso previo de al menos 30 días.
¿Qué plazo hay para avisar que no se quiere renovar el contrato?
El propietario debe avisar con 4 meses de antelación como mínimo y el inquilino con al menos 30 días por adelantado.
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Buena información. Gracias
Gracias por la información. Yo soy arrendador particular de un piso cuyo contrato de alquiler va a entrar en el séptimo año de prórroga.
Lo he mantenido durante todos los años con la misma renta, sin aplicar incrementos del IPC.
Lo tendré en cuenta para decidir que me conviene hacer, si seguir con prórrogas automáticas anuales o ponerlo en venta al finalizar la próxima anualidad.
Después de agotados los 8 años (5 + 3), se puede prorrogar cada año indefinidamente, hasta que una de las partes decida poner fin a la estancia avisando con 4 meses la propiedad y 30 días el inquilino/a?
Buenas.
yo llevo 8 años de alquiler.
el propietario me aviso 3 meses antes con un burofax de que cuando se acabara el contrato tenía que dejar la casa.
pero yo nó he encontrado donde irme con mi hijo menor
esta todo carísimo
nó tengo nómina,cobro ayuda mínima vital y él lo único que me dice que deje la casa que él la quiere vender,pero nó m voy a ir con mi hijo a la calle.
Le ingrese el alquiler este mes y me lo a devuelto
estoy en situación de vulnerabilidad.
Que puedo hacer?
esta situación me tiene mal,nó viví tranquila tengo ansiedad.
diganme que puedo hacer o decirle.
por qué ya nó se que hacer.
ojala pudiera irme y darle su casa.
El dueño podría vender el piso aunque usted esté dentro. Hay muchos inversores que lo aceptarían. Sea como sea, aunque le devuelva los recibos, no deje de pagarlos, de esta forma demostrará buena fé por su parte ante un juez.
Si no te avisó con 3 meses tienes un año mas. Y si tu ultimo contrato es posterior a la nueva ley de vivienda creo que 2019 entonces tienes 3 años mas y que se acuerde de avisarte con al menos 4 meses. Suerte amigo esto es un drama.
Si en mi contrato de arrendamiento hay una cláusula por la que en caso de venta debere abandonar el piso en cuatro meses, la misma es de obligado cumplimiento ❓
Me gustaría conocer la opinión de un experto sobre los siguientes aspectos:En general se comenta que el plazo en los contratos de alquiler de vivienda habitual es un año aunque se puede prorrogar varios años más.La ley dice que el plazo es libre pacto entre las partes. Esto es muy importante al aplicar el derecho de desistimiento pues si se desiste en los segundos seis mes la indemnización no cubre ni la limpieza de la vivienda para un nuevo inquilino más la pérdida de tiempo e ingresos por la búsqueda de otro inquilino. Puesto que el plazo obligatorio para el propietario es de hasta cinco años parece razonable que el plazo acodado sea de dos o tres años. De ese modo si cumple el primero o segundo años la indemnización ya es razonable por los ingresos ya obtenidos.
El otro tema es el del abono a una inmobiliaria de su minuta cuando interviene en el proceso de contratación sin que el propietario la haya contratado ni intervenido en la negociación de sus honorarios.Esto incita a rechazar la participación de dichas inmobiliarias como haría yp.