El Experto Responde: ¿El contrato de alquiler se prorroga y quieres actualizar la renta a tu inquilino?

Para poder actualizar la renta a tu inquilino, debe aparecer expresamente en el contrato que las partes quieran actualizar las rentas, ya que, si no apareciese, la renta de ese contrato de arrendamiento no se podría actualizar hasta el final del contrato. Además, desde que se aprobó el real Decreto-ley 6/2022, el 29 de marzo, y habiéndose prorrogado esta medida el 25/06 hasta el 31/12/2022, salvo nueva prórroga, toda actualización de renta se limitará al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), siendo como máximo el importe a actualizar un 2%. Eso sí, hay que tener en cuenta que este real decreto distingue entre gran tenedor y pequeño propietario:

• Si eres un pequeño propietario, es decir, una persona física o jurídica con menos de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de menos de 1500m2, tendrás que llegar a un acuerdo con tu inquilino para poder incrementar la renta por encima de lo que marque el IGC, si no se llegase a ningún acuerdo, solo podrás subir como máximo el 2% que marca este índice.
• En cambio, si eres un gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1500m2), en ningún caso podrás actualizar la renta por encima del IGC.

¿Qué es el Índice de Garantía de Competitividad? 

Este índice muestra la media de todos los Índices de Precios de Consumo (IPC) de los países europeos, pero adaptado a la pérdida de competitividad que lleva acumulando España desde 1999. A la hora de aplicarlo a un contrato de arrendamiento tiene como valor mínimo un 0% y como valor máximo un 2%, por lo que todos los contratos que se hubiesen firmado con este índice, solo podrán actualizarse dentro de ese rango de valores. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), según el artículo 18.1, obliga a que se aplique el IGC siempre que en el contrato aparezca que la renta se actualizará, pero no se especifique sobre que Índice.

Es importante tener en cuenta, si este Real Decreto-ley se sigue prorrogando, que, si el IGC fuese inferior al 2%, los pequeños propietarios que no lleguen a un acuerdo con sus inquilinos, así como, los grandes tenedores de viviendas, no podrán aplicar un importe superior al que marque el IGC en el momento en que al contrato de arrendamiento le toque aplicar la actualización de la renta.

Esta actualización de la renta a través del IGC, que afecta a todo contrato al que le toque renovación (se realiza a la finalización de cualquiera de los años, hasta el cuarto año, así como al vencimiento del año 5 y 6), no tiene nada que ver cuando el contrato llega al quinto año o al octavo, ya que, en esos periodos, el propietario puede decidir entre varias alternativas como recuperar la vivienda, mantener la vivienda en el mismo precio o subir la renta en la cuantía que considere, por ejemplo, aplicando el IPC, el IGC o cualquier otra cantidad que le parezca. En estos últimos casos, el propietario tiene que informar de manera fehaciente a sus inquilinos con 4 meses de antelación de la decisión que va a adoptar si el contrato se ha firmado a partir del 06/03/2019 y con un mes de antelación para el resto de contratos.

Si por alguna razón, a algún propietario, se le ha olvidado realizar la actualización de la renta en su contrato de arrendamiento cuando tocaba, no podrá realizar dicha actualización con carácter retroactivo. Eso sí, los propietarios e inquilinos sí podrán aplicar un índice acumulado siempre y cuando en los años anteriores, con un límite de 5 años, no lo hubiesen aplicado.