¿Cómo ha evolucionado el mercado del alquiler de vivienda en España este año?

La pandemia de COVID-19 desató una crisis sanitaria que sufrimos, principalmente, durante el 2020 y el 2021. Las expectativas eran mucho más optimistas para este año, pero la invasión rusa de Ucrania y el continuo incremento de la inflación han influido negativamente en las condiciones socioeconómicas de casi todos los países. Especialmente los europeos, que han visto agravada la situación por su gran dependencia de Rusia en materia energética. A pesar de todo, el 2022 ha sido un año lleno de novedades en el sector inmobiliario en España.

Hablamos del mejor año, en lo que al número de compraventas se refiere, desde el 2007. Las fuertes subidas de los tipos de interés por parte del BCE en este último semestre, han impulsado las ventas para sortear sus consecuencias. Esta fuerte demanda y una caída en la oferta han impulsado los precios y, por primera vez desde el 2012, se ha superado la barrera de los 2.000 euros el metro cuadrado. Sin embargo, la situación actual y el inevitable encarecimiento de las hipotecas ha disparado la demanda de vivienda en alquiler que, seguramente, seguirá creciendo durante el próximo año.

El precio de la vivienda en alquiler a lo largo de 2022

Según el índice Inmobiliario Fotocasa, el precio del alquiler en España se sitúa al alza por el incremento notable de la demanda en los últimos meses y la escasez de la oferta.

María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, señala que el mercado de alquiler de viviendas se encuentra en una situación complicada, al registrar precios máximos históricos como consecuencia de una reducción notable, de entre el 30 y el 35%, de la oferta de viviendas en alquiler. Una situación que ha afectado, especialmente, a las principales ciudades y capitales de provincia. El parque de arrendamiento se ha visto ampliamente reducido este año, ante la preferencia de venta por parte de los propietarios, el regreso de los pisos turísticos al mercado vacacional y la sobrerregulación del mercado del alquiler.

Durante el último semestre de 2022, la demanda del alquiler se ha intensificado, mientras que la oferta sigue cayendo. Este desequilibrio ha impulsado el alza de los precios y supone que muchos ciudadanos en búsqueda de una vivienda en alquiler no vean satisfecha su necesidad. El incremento del precio de las rentas afecta a todas las comunidades autónomas, pero sobre todo a Cataluña. Por su parte, la oferta en Madrid se desploma, cayendo un 3% en solo tres meses. La demanda en Andalucía y Comunidad Valenciana ha aumentado un 5% y un 4% respectivamente. Datos que ponen de manifiesto que la accesibilidad a la vivienda de alquiler se está complicando en esta recta final de 2022.

Límite del 2% en el mercado del alquiler

En abril, el Gobierno estableció una serie de medidas para frenar el impacto de la inflación, entre las que se incluye una limitación para la actualización de los alquileres con respecto al IPC, a un máximo del 2%. Una medida que aporta cierta seguridad, lo que otorga cierta estabilidad al mercado y supone un freno ante una posible escalada en el precio de las rentas.

Muchos se han preguntado qué pasará cuando la limitación finalice, ya que algunos contratos recogen una actualización anual de la renta, pero recientemente se ha anunciado que esta medida se prolongará a lo largo del año 2023.

Cambio de tendencia: la demanda de alquiler supera al interés por la compra

Aunque este ha sido un buen año para la compraventa de vivienda, con cifras similares previas a la crisis inmobiliaria de 2008, parece que esta tendencia comienza a frenarse. La demanda de compra está empezando a moderarse, mientras que el interés en viviendas de alquiler coge el impulso que había perdido tras la pandemia. Durante el confinamiento, dejamos de hacer muchos planes, lo que permitió a muchas personas incrementar sus ahorros, facilitando así su acceso a la compra durante estos años.

Sin embargo, según un estudio de Fotocasa Research, “Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2022”, el mercado del alquiler vuelve a ganar terreno y su demanda (46%), se sitúa de nuevo por delante del interés en la compra (44%). El cambio de tendencia es visible desde el pasado mes de febrero, cuando la demanda de alquiler representaba un 38% y la de compra un 50%.

¿Qué pasa con los jóvenes?

Los menores de 35 años han sido los más activos en el mercado inmobiliario en este 2022. Su situación es la más complicada para acceder a una vivienda, ya que suelen contar con unas condiciones laborales de inestabilidad, temporalidad y desempleo. Cuestiones que suponen un obstáculo a la hora de solicitar una hipoteca. Por esta razón, muchos viven de alquiler por obligación y el precio de la renta lastra su capacidad de ahorro para dar el salto hacia la compra.

En este contexto, resulta curioso que no pierdan la esperanza, pero así es. Mantienen su interés en tener una casa en propiedad y así lo demuestra su elevado porcentaje de participación. La volatilidad del mercado de alquiler y el incremento del precio de las rentas, los anima a perseguir el sueño de adquirir una vivienda, ya que sienten que podrían invertir el dinero de la renta en pagar una hipoteca para ser propietarios en el futuro.

En resumen, la demanda de viviendas en alquiler se ha incrementado mucho en los últimos meses, al mismo tiempo que el interés en la compra se reduce ligeramente. Sin embargo, la escasez de inmuebles para alquilar supone que el precio medio de la renta se mantenga al alza. En este sentido, entre los retos del sector inmobiliario para el 2023, destaca la necesidad de ampliar la oferta del parque de arrendamiento.