Tratar bien a tus inquilinos y llevarte bien con ellos puede ayudarte a aumentar la rentabilidad y a evitar sorpresas desagradables en un futuro. Te presentamos los diez puntos que debe cumplir un buen casero.
Contrato de alquiler sin cláusulas abusivas
Aunque los seguros de alquiler ayudan a minimizarlos, si no se está dispuesto a asumir ningún riesgo y ninguna responsabilidad, lo mejor es no alquilar.
Garantías del impago del alquiler legales
Para asegurar el pago, el propietario tiene el deber de exigir el abono de una fianza correspondiente a una mensualidad de la renta. Además, puede solicitar también garantías adicionales como un depósito, un fiador o un aval bancario. Contratar un seguro de alquiler o pedir información al Fichero de Inquilinos Morosos evita posibles riesgos, pero interrogar al inquilino o meterse en la vida privada de este no es de recibo.
Entregar el piso de alquiler en unas condiciones habitables
Aunque la LAU no obliga a que la instalación de los suministros la realice el arrendador, hay que pensar que es algo que beneficia a su vivienda. Lo mismo sucede con alquilar el inmueble pintado y limpio. No es obligatorio, pero será de agradecer para el inquilino y facilitará mucho las cosas a la hora de arrendar la vivienda. Eso sí, el arrendatario también tendrá la obligación de dejarla tal y como la encontró.
No entrar en la vivienda bajo ningún concepto
Los derechos de uso y disfrute del inmueble tras la firma del contrato pertenecen al inquilino, por lo que está terminantemente prohibido acceder a la vivienda arrendada suceda lo que suceda (incluso si este se encuentra en una situación de impago de la renta del alquiler).
Hacerse cargo de los gastos que se habían acordado en el contrato de alquiler
Aunque puede ser negociable en el contrato, lo normal es que el inquilino se haga cargo del gasto de los suministros, mientras que el arrendador se encarga de pagar el IBI y los gastos de la comunidad de propietarios.
Devolver la fianza cuando toca
Lo primero que hay que señalar en este punto es que la fianza siempre debe ser depositada en el organismo correspondiente de la comunidad (nunca se la puede quedar el casero). Llegado el momento, este debe ordenar la devolución de la misma al inquilino, siempre y cuando no haya desperfectos en la vivienda. De haberlos, el arrendador debe comunicarlo (con pruebas fehacientes) en el juzgado y será el juez el que dictamine si el propietario puede quedarse con la fianza y en qué porcentaje.
Actualizar el precio de renta como corresponde
Para aquellos contratos anteriores a junio de 2013, la ley establece que la actualización de la renta se marca en función del IPC general, a no ser que en el contrato se haya establecido otro sistema. Esto significa que si el IPC sube, el alquiler sube. De la misma forma, si el IPC baja, la renta mensual también debe bajar. La LAU de 2013 establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta del alquiler. Así, en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta se actualizará en los términos pactados por arrendador y arrendatario, dejando el IPC General como referencia para la revisión cuando no exista pacto expreso al respecto.
Hacerse cargo de los desperfectos causados por antigüedad
Si bien los inquilinos tienen que hacerse cargo de la reparación de los daños causados por un mal uso de los objetos o aparatos que haya en la vivienda, los desperfectos generados por la antigüedad de los mismo corren a cargo del propietario del inmueble.
Estar abierto a obras de mejora del inquilino
La LAU 2013 permite que, siempre que el propietario esté de acuerdo, el inquilino haga obras de mejora en la vivienda y que el importe de estas pueda descontarse de la renta del alquiler. Algunos propietarios se niegan a que se realicen las obras, sin embargo, merece la pena valorarlo, ya que estas pueden suponer una . Sea como sea, el arrendador tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. En este caso, estas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este, y, finalizado el contrato, el propietario puede exigir que el inmueble quede como estaba antes.
Cuidar del inquilino
Una forma de evitar problemas con el inquilino es ser amable y comprensivo (que no ingenuo) con él. Intentar llevarse bien, acudir cuando tenga una emergencia y ser responsable cuando toca, ayuda a tener una buena relación con el arrendatario. Y, al final, «más vale buen inquilino en mano, que ciento volando».
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Conocer al futuro inquilino es siempre tema peliagudo y dificil, porque ni siquiera un amigo o un amigo del amigo es garantía y un familiar, menos. Pedir información a un archivo de morosos requiere, según creo, la información y el consentimiento del investigado, lo cual es otro escollo a salvar. Tampoco indagar en la vida privada me parece bonito como tampoco lo es, conocer su salario ni donde trabaja, pero algo tendrá que ofrecer el inquilino.
Pensando en no traspasar este límite y puesto que los contratos de alquiler deben ser válidos a terceros, sí me parecería conveniente y útil conocer y pedir información al anterior arrendador sobre la solvencia y cumplimiento del inquilino en cuestión. Para lo cual se hace necesario tener un contrato anterior firmado y de paso, la comunidad de arrendadores se vería reforzada con una relación más directa y sin intermediarios. Además, con esto, se eliminarian gastos de avales y seguros y la relación entre arrendador e inquilino sería de mayor confianza. Tambien de esta manera, los inquilinos se preocuparán de cumplir el contrato con vistas al siguiente.
En un club privado siempre se ha entrado por presentación de un socio y esto no es muy distinto.
Yo contraté un seguro de impagos, y la aseguradora me pidió que le entregase el DNI, contrato y últimas nóminas del futuro inquilino. De esa manera rechazó a uno, pero admitió a otro. Me consta que consultaron si estaba en base de datos por moroso. De eso hace ya 7 años y sigo con el mismo inquilino y sin ningún problema.
Si alquila la vivienda a una persona, para subarrendarla a otros por habitaciones ¿he de cobrar IVA y hacer retención?
Soy inquilina y llevo mis pagos al día pero la propietaria no deja ya no se como decirlo pero es acoso llama a iberdrola a preguntar si tengo facturas pendientes y si es así me atiborra a wasaup, se me presenta en el trabajo para comprobar q sigo trabajando, y tiene a la vecina de abajo en nómina por q no puedo ni poner un clavo q ya me esta llamando para preguntar q estoy haciendo lo mismo q me pregunta cuanta gente sube a mi casa, la verdad me siento vigilada acosada y no se q puedo hacer en este momento no me puedo permitir cambiarme ahí algo q yo pueda hacer desde ya muchas gracias.
Alquilar es tarea difícil. Que el inquilino tenga nómina no significa que vaya a usarla para pagar la renta. Hay montones de morosos por ahí dejando pufos a montones. Aunque pidas un mes de fianza, los impagos de suministros (cuyos recibos pueden llegar dos meses después de que el inquilino haya dejado el piso) y los numerosos desperfectos pueden sumar el equivalente a dos y tres meses de renta. Yo tuve un pisoofertado para alquiler y opté por dejarlo vacío ya que el último inquilino se largó a los 6 meses habiendo firmado contrato por dos años y dejó entre pitos y flautas más de 800 euros de deuda.