Al entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013, surgieron muchas preguntas relativas a los nuevos contratos del alquiler. Ahora con la Ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019 seguimos aclarando dudas. Una de estas cuestiones suele ser la actualización de la renta. Vamos a revisar las actualizaciones y como se procede para cada tipo de contrato según el momento en el que se formalizó. 

 

Actualización de la renta en contratos de alquiler antiguos

Actualizar renta en contratos realizados entre enero de 1995 y junio de 2013

Para aquellos contratos de alquiler realizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, que se rigen por la LAU de 1994, la revisión de la renta está marcada por el Índice de Precios al Consumo (IPC general, no el del subgrupo del alquiler, el IPC a Impuestos Contantes, ni el Índice de Vivienda Rúbrica), a no ser que por contrato se estableciese otro sistema de actualización.

Así, cumplido el primer año de contrato, el arrendador debe coger el último dato del IPC aportado por el INE e incrementar la renta en función de la variación que este índice hubiese registrado en los 12 meses anteriores.

Los años siguientes de contrato, las revisiones se harán en función del IPC del mes de referencia tomado en la primera actualización y se aplicarán sobre la última renta actualizada.

Procedimiento de revisión

El proceso de revisión es sencillo:

  • Una vez se cumpla un año desde la firma del contrato (nunca cuando finalice el año natural o antes), el arrendador debe que consultar en la página del INE las tasas de variación interanual o el BOE el último dato del IPC.
  • El arrendador debe avisar por escrito al inquilino de la revisión del alquiler, informando del porcentaje a aplicar. Si el inquilino así lo solicitase, el propietario debe justificar este porcentaje, bien mediante un certificado del propio INE o bien citando el BOE en el que se haya publicado ese dato del IPC.
  • La ley establece que el arrendador puede exigir el pago de la nueva renta a partir del mes siguiente de que el inquilino haya recibido el aviso. Este debe realizarse de forma tal que quede constancia que el inquilino ha sido informado del cambio. Esto es, mediante una notificación por escrito con el porcentaje de variación aplicado o a través de una nota en el recibo de la mensualidad precedente.
  • La revisión afecta tanto para cuando la variación del IPC es positiva como para cuando es negativa. Así, la renta del alquiler puede experimentar una subida o una bajada. Si el casero se negase a aplicar la rebaja del alquiler, el inquilino podrá recurrir a la vía judicial. Lo más fácil es realizar el cálculo mediante la calculadora que ofrece la propia página del INE.

Una vez transcurridos los 5 primeros años de contrato de arrendamiento, arrendador y arrendatario pueden llegar a un acuerdo sobre el método de actualización de la renta. Así, se podrán aplicar otros índices como el Índice de Vivienda Rúbrica o cualquier otro sistema que ambas partes estimen oportuno.

Actualizar renta de la vivienda

 

Actualización de la renta en contratos de alquiler entre junio de 2013 y marzo de 2019

La LAU de 2013 establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta del alquiler. Así, en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por arrendador y arrendatario, dejando el IPC General como referencia para la revisión cuando no exista pacto expreso al respecto.

En este último supuesto, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por IPC durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización y en las sucesivas el último índice publicado en la fecha de celebración del contrato. Es decir, tomamos la renta del año pasado y le aplicamos la variación porcentual que el IPC ha sufrido en esos doce meses anteriores. En caso de duda, la referencia es el índice que estaba publicado cuando firmamos (ni el anterior, ni el que se publicara más tarde, es el del mismo día)

Como sucedía con la LAU del 94, la renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes posterior a la notificación por escrito del arrendador, bien sea mediante una nota en el recibo de la mensualidad anterior a la actualización, o bien mediante notificación por escrito.

 

Actualizar el precio de renta para contratos de alquiler en 2021

Si tu contrato es reciente o estás planteándote firmarlo todavía, te ceñirás a la Ley de Arrendamientos Urbanos según su última actualización. Veamos las fórmulas de actualización:

Actualizar la renta en base al Índice de precios de consumo (IPC)

Lo más frecuente es aplicar el IPC interanual a la cuantía mensual, la variación anual se puede consultar en la página del INE. Como inquilino, un IPC positivo te perjudicará, puesto que la renta sube. Por el contrario, un IPC negativo se traducirá en una bajada. Debido a esto, suele surgir una duda: ¿tengo que esperar a que publiquen el IPC del mes? La respuesta es no, el IPC se publica a mitad de mes y si tu contrato cumple la anualidad antes del día 15, entonces utilizaremos el del mes anterior. 

Revisión de la renta en base al índice de garantía de competitividad (IGC)

Una alternativa al IPC es el IGC, un índice que establece límites para la actualización de la renta: mientras el IGC sea negativo la renta se mantendrá, mientras que si fuera positivo tan solo se aplicaría un aumento de la renta de hasta un 2%. Es decir, solo puede subir pero hasta un límite fijado por el Banco Central Europeo. 

¿Qué pasa si no hemos especificado cómo actualizar la renta en el contrato?

Puede darse el caso de que no se haya especificado ninguna cláusula de actualización. Para los nuevos contratos de alquiler, la LAU de 2019 establece que la ausencia de pacto expreso entre las partes implica que no se actualiza la renta. 

En el caso de que sí se haya elegido un índice, pero el contenido sea difuso (por ejemplo, que no detalle la metodología de referencia) entonces se aplicará el IGC por defecto.

Alternativas al IPC e IGC en el contrato de alquiler

La libertad de pacto te permite escoger otro índice o porcentaje para basar la actualización de la renta, aunque no podrá superar al IPC. Si quisieran, las partes podrían pactar de mutuo acuerdo que la renta se duplique al cabo de un año o que suba un 6% anual.