Cómo formalizar un alquiler por habitaciones, qué novedades existen en las distintas comunidades autónomas y la aplicación de la Ventanilla Única
El alquiler de habitaciones es una opción cada vez más habitual en las grandes ciudades, tanto para quienes buscan una alternativa más económica (estudiantes, jóvenes, trabajadores temporales, etc.) como para propietarios que desean rentabilizar su vivienda.
Desde Fotocasa, hablamos sobre la ley del alquiler por habitaciones y lo qué debes tener en cuenta si eres inquilino o propietario.
El alquiler de habitaciones consiste en alquilar la vivienda por partes (una habitación de uso privado), mientras se comparten zonas comunes como la cocina, el salón o el baño con otras personas que residen en la misma casa.
En estos casos, el propietario puede alquilar distintas habitaciones a diferentes inquilinos, estableciendo acuerdos individuales con cada uno de ellos.
A día de hoy, el alquiler por habitaciones no cuenta con una normativa específica dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su lugar, este tipo de contratos se rige por el Código Civil, concretamente por los artículos que regulan los contratos de arrendamiento en general, artículos 1.543 y siguientes.
Esto significa que las condiciones del alquiler, como su duración, renta, fianza o uso de espacios comunes, deben pactarse libremente entre las partes y reflejarse por escrito para mayor seguridad.
Aunque no hay una regulación del alquiler de habitaciones como tal, recientemente se han producido algunas novedades y medidas. Una de ellas es el Real Decreto 1312/2024, que regula el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, como más adelante veremos.
En general, el alquiler de habitaciones no está sujeto a topes de renta. Al regirse por el Código Civil y no por la LAU, no se aplican límites del precio del alquiler como ocurre en los contratos de alquiler de vivienda habitual de ciertas comunidades.
Esto significa que el precio se acuerda libremente entre el propietario y el inquilino y puede variar según la zona, el tamaño de la habitación, si está amueblada o no y los servicios incluidos (agua, luz, internet, limpieza, etc.).
Una de las primeras en actuar fue Cataluña, donde la Generalitat aprobó el Decreto Ley 6/2024, para evitar que se eludan las restricciones de la Ley de Vivienda, convirtiendo contratos de vivienda habitual en estas modalidades no reguladas.
Otras comunidades se han sumado con medidas específicas, sobre todo en zonas declaradas como «tensionadas» por los altos costes de acceso a la vivienda.
Por ejemplo, Madrid no impone limitaciones específicas de precio ni de duración para estos contratos. No obstante, los alquileres turísticos están sujetos al Decreto 79/2014, que exige el cumplimiento de requisitos de habitabilidad y una declaración responsable.
En Baleares, Canarias y Murcia se han firmado acuerdos con plataformas como Airbnb para reforzar el control sobre los anuncios de alquiler de corta duración, exigiendo en muchos casos un número de registro obligatorio. En Baleares, por ejemplo, a partir del 23 de junio de 2025, todos los anuncios en plataformas deberán incluir ese número identificativo.
Si bien no existe la obligación legal de formalizar por escrito un contrato de alquiler por habitaciones, es muy recomendable hacerlo y debería incluir los siguientes aspectos:
Sí, desde el 1 de julio de 2025 entra en vigor en España la normativa que obliga a registrar todos los contratos de alquiler de corta duración en la nueva Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Se trata de una plataforma nacional impulsada por el Ministerio de Vivienda, un registro único de arrendamientos temporales que tiene como objetivo regular el mercado del alquiler de corta duración, frenar los fraudes y mejorar la transparencia.
Todo tipo de contrato de alquiler temporal deberá obtener un código de registro único (CRU) para poder ser publicitado legalmente, especialmente en plataformas digitales. Este código tendrá una vigencia de 12 meses y deberá renovarse anualmente.
Esta obligación afecta a cualquier propietario que alquile su vivienda o habitación por un tiempo limitado y no como residencia habitual del inquilino. Incluye:
Se trata de una plataforma nacional impulsada por el Ministerio de Vivienda, un registro único de arrendamientos temporales que tiene como objetivo regular el mercado del alquiler de corta duración, frenar los fraudes y mejorar la transparencia.
Todo tipo de contrato de alquiler temporal deberá obtener un código de registro único (CRU) para poder ser publicitado legalmente, especialmente en plataformas digitales. Este código tendrá una vigencia de 12 meses y deberá renovarse anualmente.
Esta obligación afecta a cualquier propietario que alquile su vivienda o habitación por un tiempo limitado y no como residencia habitual del inquilino. Incluye:
¿Qué ley regula el alquiler de habitaciones?
Estos contratos vienen regulados por el Código Civil y ahora además los pisos que cuenten con alquiler de habitación deben registrarse en la nueva Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler de habitación en la Ventanilla Única Digital?
Sí, a partir del 1 de julio de 2025, es obligatorio el registro por el que se obtiene un código de registro único para poder publicitar la habitación legalmente.
¿Existen límites de precio para el alquiler de habitaciones?
No está limitado por ley, sin embargo, en zonas tensionadas o si el propietario es gran tenedor, pueden aplicarse límites específicos según la normativa de cada comunidad autónoma
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler por habitaciones para que sea válido?
Aunque no es obligatorio hacerlo ni incluir todos los conceptos, es recomendable que se fijen detalles como la identidad, descripción de la habitación, zonas comunes, así como duración y pago de las rentas.
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Buenas tardes. Quiero saber cuánto me cobrarían por la gestión de registrar en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, un piso de mi propiedad que quiero alquilar por habitaciones