¿Qué se le puede prohibir a un inquilino al alquilarle un piso?

Cuando se pone una vivienda en alquiler, se debe realizar siempre un contrato de arrendamiento en el que figuren los derechos y obligaciones tanto de propietario como de inquilino.

Para evitar comportamientos indeseados en el interior de la vivienda y garantizar que esta sea devuelta en el mismo estado, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los propietarios pueden incluir en el contrato una serie de cláusulas con reglas para el inquilino, prohibiéndole o restringiéndole ciertas prácticas o comportamientos.

¿Qué se le puede prohibir a un inquilino?

La LAU da potestad al propietario para que establezca las restricciones que crea convenientes. Es requisito indispensable que estas prohibiciones queden reflejadas en el contrato de alquiler, ya que lo contrario (que no figuren o, en su defecto, sean verbalizadas y no queden reflejadas por escrito) implica que el inquilino no tiene por qué cumplirlas. Es decir, si en el contrato no se indica que se prohíben mascotas, el arrendatario puede tener un perro o un gato o el animal que prefiera en el piso.

A continuación veremos algunas de las normas de conducta para inquilinos más comunes.

Prohibición de fumar: ¿sí o no?

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, nos indica que «se puede pactar perfectamente». Sin embargo, aclara, es que este tipo de clausulas tienen el problema de la comprobación, ya que es muy difícil (por no decir imposible). Además, de acuerdo con el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, «estas cláusulas tienen poco contenido resolutorio, sobre todo si el inquilino cumpliera el resto de las condiciones en el contrato».

En este vídeo de El Experto Responde de Fotocasa, José Ramón Zurdo nos explica cómo funcionaría esta cláusula.

¿Se puede prohibir tener mascota?

Aunque la nueva ley de protección animal considera a los animales un miembro más de la familia, la LAU sigue manteniendo que el propietario es quien decide si las mascotas pueden o no estar en el piso.

En el caso de que permita la presencia de animales en la vivienda, puede determinar que cumpla una serie condiciones: por ejemplo, que no sea muy grande suele ser la más frecuente.

Se pueden hacer determinadas obras

Vivir de alquiler implica devolver el piso en el mismo estado en el que se entró, por eso muchos propietarios ponen como cláusula no realizar obras en la vivienda. Incumplir con esta norma implicaría la pérdida de la fianza.

No obstante, para velar por la habitabilidad de la vivienda, sí se pueden realizar pequeñas obras de mantenimiento y mejora en caso de que sea necesario, y siempre y cuando cuenten con la aprobación por escrito del casero. Este tipo de modificaciones se pueden dividir en dos:

• Las necesarias para que la vivienda sea habitable y tienen un precio superior a 150. Estas correrán a cargo del propietario.
• Aquellas que sean resultado del uso diario de la vivienda y tengan un coste menor de 150 euros. De estas será el inquilino quien se haga cargo.

Si el propietario está de acuerdo con la reforma, se puede negociar cambiarla por una mensualidad del alquiler. No obstante, es primordial comentar con el casero cualquier tipo de mejora que se quiera realizar en la vivienda para evitar malentendidos y posibles conflictos.

¿Puedo pintar las paredes?

Una de las grandes preguntas que se suelen hacer los inquilinos es “¿Puedo pintar?”, puesto que es una acción que no implica una modificación en la estructura, sino en la apariencia.

Dado que la vivienda se debe entregar en el mismo estado en el que fue encontrada, durante su estancia el inquilino puede cambiar el color de las paredes sin ningún tipo de problema. Aunque lo más aconsejable es que lo comente previamente con el propietario.

Uso de las zonas comunes

Algunas urbanizaciones cuentan con servicios comunitarios (piscina, gimnasio, pistas deportivas…) que se mantienen con el abono de una cuota. En estos casos, la LAU dice que es el propietario quien debe elegir quién tendrá el derecho de uso de esos lugares, ya que ambas partes no pueden disfrutarlas al mismo tiempo.

Esta limitación debe quedar también reflejada en el contrato de alquiler, puesto que, en caso de que no se especifique, habrá que recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal, que indica que los pisos alquilados tendrán derecho de copropiedad sobre los servicios comunes.

Realizar actividades ilegales o molestas

Es de sentido común que el arrendatario no puede realizar actividades nocivas, ilegales, peligrosas o que resulten molestas para el resto de vecinos, como puede ser superar cierto nivel de ruido. Sin embargo, es conveniente reflejar las normas de convivencia para inquilinos por escrito.

Si el inquilino no cumple las normas de la comunidad, el propietario lo puede echar.

Subarrendar habitaciones o la vivienda entera

Otra de las reglas para inquilinos más comunes es la prohibición de subarrendar habitaciones o la vivienda entera. No obstante, la ausencia de esta cláusula deja libertad al inquilino para hacerlo.

Límite entre prohibiciones y cláusulas abusivas

Estas son las prohibiciones más comunes en un contrato de alquiler, pero es conveniente diferenciarlas de las cláusulas abusivas, que son aquellas que producen un desequilibrio en los derechos y obligaciones perjudicando al consumidor (el inquilino en este caso).

¿Qué pasa si incumple las normas?

El incumplimiento de las obligaciones del contrato de alquiler está recogido en el Artículo 27 de la LAU y complementado con el Artículo 1124 del Código Civil.

En caso de que no se cumpla con las reglas para inquilinos, el propietario tiene derecho a resolver, rescindir o finalizar el contrato, pudiendo quedarse con la fianza.