Venden el piso donde estoy de alquiler: ¿qué pasa con el contrato?

Poner en venta una vivienda que se encuentra alquilada es algo más común de lo que pensamos. Los motivos que responden a este cambio pueden ser muy variados para el propietario: necesidad de liquidez, cambio de estrategia de inversión, herencias o cambios familiares…

Sin embargo, el inquilino se encuentra en una tesitura compleja que puede generarle ciertas dudas: ¿podré seguir viviendo en la vivienda alquilada?, ¿en qué situaciones me pueden echar del piso de alquiler? ¿cuándo tengo que dejar la vivienda? Desde Fotocasa, te contamos cuáles son los requisitos para poner en venta una vivienda alquilada, cuáles son los posibles escenarios que pueden darse y qué derechos tiene el inquilino sobre el piso de alquiler.

Derecho de tanteo y derecho de retracto: qué son y cómo ejercerlos

¿Se puede vender un piso alquilado?

Sí, es posible. El propietario de una vivienda puede decidir poner en venta la vivienda que tiene alquilada en cualquier momento, a pesar de que haya un contrato de arrendamiento vigente y un inquilino esté viviendo en ella.

Cuando esto ocurre, el inquilino se ve en una tesitura un poco tensa, ya que le surgen dudas de si podrá seguir viviendo en ella, si debe abandonarla o si la decisión corresponde a quienes vayan a comprar la vivienda alquilada.

¿Qué dice la LAU sobre la venta de una vivienda alquilada?

De acuerdo con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato». Es decir, el nuevo propietario debe mantener el contrato hasta que finalice el plazo mínimo (5 años en el caso de los propietarios particulares).

Requisitos para poner en venta un piso alquilado

Los inquilinos tienen derechos sobre la compraventa del inmueble en alquiler. Veamos cuáles son los pasos que, según la LAU, deben seguir los propietarios para cumplir con la ley al vender un piso alquilado:

1. Notificar al inquilino sobre la puesta a la venta

Si el propietario ha decidido vender la casa, debe notificárselo al inquilino, quien tendrá un plazo de 30 días para ejercer o no el derecho de compra preferente (art. 25 de la LAU). La notificación se debe realizar por escrito y en ella debe constar la intención de vender, el precio de venta, la fecha en la que se prevé poner en venta, y otras informaciones y condiciones relacionadas. Es lo que se conoce como “derecho de tanteo”.

El inquilino podría comprar la vivienda de forma preferente frente al resto de interesados, siempre y cuando iguale las condiciones acordadas con el vendedor. Por otro lado, el contrato de arrendamiento podría contener una cláusula en la que se especifique que el inquilino renuncia a su derecho de preferencia.

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2. Comunicar que el piso en venta está en alquiler a los compradores

Además de informar al inquilino, el propietario también debe comunicar a los posibles candidatos la existencia de un contrato de alquiler vigente y el estado del mismo para que tenga toda la información en su mano.

Además de informarle del contrato, también es conveniente contarle cómo va la relación de arrendamiento: si el inquilino cumple con los plazos, respeta la vivienda, quién se hace cargo de la comunidad, el IBI, etc. De esta manera, el interesado posee toda la información acerca de la vivienda y podrá decidir si quiere seguir adelante con la operación o no.

Después, propietario e inquilino deberán negociar las visitas al piso alquilado, ya que, sin el consentimiento del inquilino, el propietario no podrá acceder a la vivienda para enseñarla a los posibles compradores.

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4 posibles escenarios en la venta de un piso alquilado

Puede que el inquilino no quiera o no pueda comprar la vivienda y prefiera mantener el alquiler. Pero ¿puede seguir vigente el contrato aunque la vivienda cambie de propietarios? En estos casos, hay varios supuestos que conviene conocer.

1. La vivienda y contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad

Si tanto la vivienda como el contrato están inscritos en el Registro de la Propiedad, el comprador que adquiera el piso alquilado deberá subrogarse, es decir, asumir obligatoriamente el contrato de alquiler vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta que finalice. Mientras dure, el nuevo propietario no podrá mudarse a la vivienda.

2. Vivienda está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, pero el contrato no

Si el piso está inscrito, pero el contrato no, al producirse la venta, el comprador de la vivienda quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato de alquiler si se trata de una persona física (y de los siete primeros si se trata de una persona jurídica).

Si la duración supera los cinco años, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento el tiempo restante hasta los cinco años.

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3. Ni vivienda ni contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad

Aunque no es lo más frecuente, es posible que ni piso ni contrato estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Para resolver esta situación, la LAU se sirve del artículo 1571 del Código Civil que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”.

Es decir, el nuevo propietario tendrá derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler, salvo que decida respetarlo voluntariamente. En estos casos, el inquilino deberá abandonar la vivienda en cuanto se le notifique en un plazo de tres meses.

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4. Vivienda sujeta a una hipoteca

Si la vivienda en alquiler está sujeta a una hipoteca y el propietario no puede hacerle frente, la casa pasará a ser propiedad de la entidad bancaria. Sin embargo, el contrato de alquiler seguirá en vigor hasta el cumplimiento de los cinco años si el propietario es persona física o de siete si es persona jurídica.

A modo resumen, cuando el propietario de una vivienda en alquiler decide poner el inmueble a la venta, por lo general, ocurre lo siguiente:

1. El propietario avisa de la intención de venta y las condiciones al inquilino.
2. El inquilino tiene 30 días para decidir si compra o no el inmueble, ejerciendo su derecho de tanteo (art. 25 de la LAU).
3. En caso de querer comprar, se acuerdan las condiciones entre las partes.
4. En caso de no querer adquirir la vivienda, pero sí mantener su contrato de alquiler, tendrá derecho a finalizar el plazo del contrato.
5. Al venderlo a un tercero, el propietario está obligado a comunicarle al comprador la situación del inmueble y las condiciones del contrato de alquiler.