Desde que el Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto de la nueva ley de vivienda de España, el mercado inmobiliario, especialmente el del alquiler, se enfrenta a un paradigma totalmente distinto y, por qué no decirlo, incierto.
Como hemos analizado en las últimas semanas en el portal inmobiliario Fotocasa, y después de varios meses de discrepancias, PSOE y Unidas Podemos han llegado a un acuerdo para regular el precio del alquiler de los inmuebles.
El punto de partida de la nueva ley de vivienda es, como apuntábamos, regular el alquiler de los inmuebles que pertenezcan a grandes propietarios en base al índice de referencia de las zonas de mercado consideradas tensionadas. Sin embargo, esta renta dependerá de una serie de estadísticas que el Gobierno todavía no ha determinado y que tardará 18 meses en aplicarse una vez haya entrado en vigor. Por lo tanto habrá que esperar a ver cómo quedan definidas las regulaciones del precio del alquiler.
Sin embargo, en Cataluña, donde hace ya más de un año que entró en vigor la ley catalana del alquiler, sí que hay la obligación de mantener o bajar el precio de los arrendamientos en zonas residenciales tensionadas. Una situación que, sin duda, preocupa a la mayoría de propietarios que tienen viviendas en alquiler.
A pesar de ello, existen algunas fórmulas para incrementar las rentas de manera totalmente legal. Te contamos cuáles son y cómo pueden aplicarse.
¿En qué consisten las limitaciones de la ley catalana del alquiler?
Entre las principales medidas que contempla la ley destaca la obligación de mantener o bajar el precio de los alquileres en zonas residenciales tensionadas, es decir, donde hay escasez de vivienda asequible y siempre que en dicha localidad vivan más de 20.000 habitantes. Se trata, en total, de sesenta municipios, las cuatro capitales de provincia y el grueso del área metropolitana de Barcelona.
La ley también prohíbe que los propietarios suban el precio del alquiler de su vivienda, aún cuando este sea inferior al que establece el índice. Si incumplen la normativa pueden llegar a pagar desde 9.000 euros, como ha ocurrido recientemente, donde el Ayuntamiento ha impuesto una multa en Barcelona a un propietario por alquilar un piso por encima de lo que permite la ley, hasta 90.000 euros de sanción.
Quedan exentos de cumplir este decreto los arrendadores cuyos ingresos mensuales sean inferiores a 2.000 euros, es decir, los considerados vulnerables, y en viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares.
¿Cómo calcular el precio de alquiler que se debe aplicar en cada vivienda?
Para saber cuál es el precio que se debe pagar por un determinado inmueble en alquiler en Catalunya hay que consultar el índice de rentas de l’ Agència de l’ Habitatge de Catalunya. El importe no podrá superar el precio por metro cuadrado que establece este índice, que se basa en varios aspectos.
La dirección y el barrio en la que se encuentra la vivienda, la superficie útil, su estado de mantenimiento, el año de construcción, el tipo de calificación energética, entre otros, determinarán un baremo de precios, que será el que marcará el importe definitivo del alquiler.
Sin embargo, existen algunas fórmulas para incrementar las rentas de manera totalmente legal, que muchos propietarios desconocen y que te contamos a continuación.
Fórmulas para subir el alquiler de manera legal
Para mitigar los efectos que causados por la limitación de precios del alquiler, los propietarios pueden recurrir a ciertas fórmulas que les permitan incrementarlos ligeramente, sin saltarse la normativa.
1. El precio de alquiler puede incrementar si la vivienda dispone de elementos extras
El índice establece tres tipos de precio: mínimo, medio y máximo. Hay que tener presente que, como norma general, siempre se tiene que aplicar el precio medio. Sin embargo, a este se le puede incrementar entre el 5% y el 10%, siempre que disponga, como mínimo, de tres de los siguientes elementos:
- Ascensor
- Plaza de garaje
- Sistema de calefacción y refrigeración
- Mobiliario
- Zonas comunitarias de uso común
- Piscina comunitaria
- Servicio de conserjería
Hay que destacar que, en caso de poder incrementar este 5% o 10%, deberá multiplicarse sobre el precio de la superficie útil de la vivienda, no de la superficie construida.
Si el propietario ha hecho obras de mejora en la vivienda, para mejorar su eficiencia energética, su habitabilidad, su seguridad y su confort, y a diferencia de lo que algunos afirman, este no podrá incrementar el precio del alquiler establecido por el índice de rentas. Sin embargo, sí que puede beneficiarse de las ayudas del gobierno para la rehabilitación de viviendas, así como repercutir parte del capital invertido en la renta según la normativa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
2. Firmar un contrato de arrendamiento temporal permite incrementar la renta del alquiler
Firmar un contrato de arrendamiento de temporada o de alquiler vacacional en lugar de uno de vivienda habitual también permite incrementar el precio del alquiler, dado que este tipo de contrato no está sujeto al índice de precios. Sin embargo, hay que tener en cuenta que habrá que pagar tasas de gestoría y notaría cada vez que se vuelva a alquilar la vivienda, que posiblemente, será a menudo, al tratarse de un contrato temporal.
3. Añadir al arrendamiento impuestos y servicios para incrementar la renta
Además de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al propietario cobrar ciertos gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura o los gastos de la comunidad.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que, la nueva legislación, solo permite añadir dichos gastos si en el anterior contrato de alquiler ya figuraban; es decir, si el inquilino anterior los pagaba. En caso contrario, el propietario tendrá que abonarlos.
Cabe recordar que anualmente tendremos que actualizar la renta del alquiler en función del valor del IPC. Este incremento debe constar, también, en el contrato de arrendamiento.
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