¿Se puede vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia en 2026? Ojo con la letra pequeña

¿Quieres vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia? Antes de aceptar una oferta, hay una letra pequeña que conviene conocer. ¿Qué ocurre si se vende por 180.000 euros y su valor de referencia es de 220.000? ¿Es legal? ¿Y quién tributa por qué cantidad? En Fotocasa te explicamos qué implica esta diferencia y cómo puede afectar a comprador y vendedor.

¿Se puede vender una propiedad por debajo del valor de referencia en 2026?

Sí. El valor de referencia no es un precio mínimo de venta ni obliga al propietario a transmitir su vivienda por ese importe. Comprador y vendedor pueden pactar libremente el precio de la operación. Por ejemplo, una vivienda puede tener un valor de referencia de 220.000 euros y venderse finalmente por 190.000 euros.

La cuestión aparece al calcular determinados impuestos. En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), cuando se trata de un inmueble que tiene asignado un valor de referencia, la normativa establece que la base imponible será ese valor de referencia, salvo que el valor declarado o el precio o contraprestación pactada sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes. Así lo recoge el artículo 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD.

En resumen, sí puedes vender la vivienda por debajo de su valor de referencia, pero el comprador puede tener que pagar el ITP tomando como base una cantidad superior al precio que ha pagado.

Por eso, antes de cerrar la operación, conviene conocer ambas cifras y saber cómo afecta cada una a la compraventa. En la práctica, que el precio de venta sea inferior no significa que el impuesto vaya a calcularse sobre ese precio.

Valor catastral y valor de referencia: ¿qué diferencia hay?

Aquí está una de las claves para entender por qué vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia no significa necesariamente estar vendiendo “por debajo de un precio oficial”.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es un valor administrativo individualizado que forma parte de la información catastral del inmueble. Entre otros usos, sirve como base para determinados impuestos, como el IBI. No debe confundirse con el precio de mercado de la vivienda ni con el precio al que finalmente se vende.

¿Qué es el valor de referencia?

El valor de referencia es diferente. La Dirección General del Catastro lo determina anualmente para los inmuebles que corresponda, a partir de los datos del mercado y de las características de los inmuebles. Para 2026, los elementos necesarios para su determinación fueron aprobados mediante resoluciones de la Dirección General del Catastro de octubre de 2025. El Catastro establece, además, que el valor de referencia no puede superar el valor de mercado y que no afecta al valor catastral ni al IBI.

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Su importancia está especialmente relacionada con determinados impuestos: en las transmisiones de inmuebles sujetas al ITP y AJD, el valor de referencia funciona como regla general para determinar la base imponible cuando existe. También tiene efectos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por eso conviene pensar en cuatro cifras diferentes:

• Valor catastral: dato administrativo utilizado, entre otros fines, para el IBI.
• Valor de referencia: valor determinado por el Catastro con efectos fiscales concretos.
• Valor de mercado: precio más probable de una vivienda en condiciones normales de mercado.
• Precio de venta: cantidad que comprador y vendedor acuerdan en la operación.

Estos valores no tienen por qué coincidir.

¿Qué pasa si vendo mi casa por debajo del valor de referencia?

Aquí está la parte que más interesa a quien está pensando en vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia. Si la vivienda tiene un valor de referencia superior al precio pactado, el hecho de vender por debajo de esa cifra no invalida la compraventa. Sin embargo, el comprador puede verse obligado a liquidar el ITP tomando como base el valor de referencia.

La regulación actual parte de esta fórmula y el Tribunal Constitucional la ha avalado. En su Sentencia 13/2026, de 12 de febrero, el tribunal desestimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada contra el sistema y consideró legítimo utilizar el valor de referencia para determinar objetivamente la base imponible del ITP. La sentencia también confirma que el contribuyente puede discutir ese valor cuando considere que perjudica sus intereses.

¿Se puede reclamar un valor de referencia demasiado alto?

Sí. Y este punto es especialmente relevante si el valor de referencia está muy alejado de las circunstancias reales del inmueble. La normativa permite impugnar el valor de referencia cuando se recurre la liquidación tributaria o al solicitar la rectificación de la autoliquidación, siempre que el obligado tributario considere que su determinación ha perjudicado sus intereses legítimos. En ese procedimiento, la Administración Tributaria debe contar con un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro que ratifique o corrija el valor.

El Catastro también contempla la posibilidad de impugnar el valor de referencia individualizado cuando este tiene efectos fiscales.

¿Cómo afecta al vendedor vender por debajo del valor de referencia?

Que el comprador tenga que utilizar el valor de referencia para calcular el ITP no significa que el vendedor tenga que considerar automáticamente esa misma cantidad como precio de venta.

Son dos cuestiones fiscales diferentes. Para el vendedor, una de las cuestiones que habrá que analizar es la posible ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que tiene sus propias reglas de cálculo. Por eso no conviene trasladar directamente al vendedor la regla fiscal que afecta al comprador.

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Además, si existe una diferencia considerable entre el precio de venta y el valor de referencia, es recomendable conservar documentación que permita explicar por qué se ha pactado ese importe. Una vivienda puede venderse por debajo de otra similar de la misma zona por circunstancias muy concretas:

• Necesita una reforma integral.
• Tiene problemas de conservación.
• Cuenta con características menos atractivas.
• Tiene limitaciones de uso o comercialización.
• El propietario necesita vender con rapidez y acepta una oferta inferior.

El valor de referencia se calcula mediante un procedimiento objetivo; no equivale a una negociación individual entre comprador y vendedor ni sustituye necesariamente a una valoración comercial del inmueble.

¿Cómo saber cuánto vale una vivienda antes de venderla?

Si estás pensando en vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia, conocer el precio de mercado es especialmente importante. De poco sirve comparar únicamente el precio de venta con el valor de referencia si no sabemos cuánto están pagando los compradores por viviendas similares.

Aquí puede resultar útil la tasación online de Fotocasa. La herramienta permite introducir la dirección o la referencia catastral del inmueble, añadir sus características y obtener un precio estimado de venta y alquiler basado en datos de mercado. Esta valoración es una estimación y no sustituye a la tasación oficial que puede solicitar un banco para conceder una hipoteca.

¿Puedo pedir la tasación de una vivienda fuera del banco en el que pido la hipoteca?

¿Qué conviene comprobar antes de vender por debajo del valor de referencia?

Antes de firmar, lo recomendable es poner las cifras en contexto:

1. Consultar el valor de referencia vigente en 2026.
2. Analizar el precio de mercado de viviendas comparables.
3. Determinar el precio que realmente se está dispuesto a aceptar.
4. Conocer las consecuencias fiscales para comprador y vendedor.
5. Si existe una diferencia importante, guardar documentación que permita justificar las circunstancias de la operación.

En definitiva, vender una propiedad por debajo del valor catastral de referencia es posible. El valor de referencia no funciona como un precio mínimo obligatorio, pero sí puede tener consecuencias fiscales para el comprador cuando es superior al precio pactado.

La clave está, por tanto, en no confundir lo que vale una vivienda a efectos del Catastro, lo que puede valer en el mercado y lo que finalmente acuerdan comprador y vendedor. Tres cifras que pueden parecer similares, pero que en una compraventa pueden contar historias muy diferentes.