¿Qué pasa con la hipoteca si decidimos vender una casa a los dos años? La hipoteca deberá cancelarse durante la compraventa

Vender una casa dos años después de comprarla es totalmente posible, incluso si la vivienda está hipotecada. En principio, si podemos cancelar la hipoteca con el dinero de la compraventa, el banco no se opondrá a la operación. En ese caso, tendremos que amortizar el préstamo anticipadamente y cancelarlo. No obstante, si el dinero de la venta no da para cancelar la hipoteca y no tenemos los ahorros suficientes para hacerlo, lo más probable es que el banco no apruebe la transacción. Además, seguramente, el comprador no querrá comprar una vivienda con un préstamo inscrito sobre ella.

En Fotocasa analizamos qué ocurre con nuestra hipoteca si decidimos vender nuestra vivienda solo dos años después de haberla comprado.

¿Qué ocurre con la hipoteca al vender una casa?

Si vendemos una casa hipotecada, lo habitual es que, con el dinero que nos pague el comprador, cancelemos nuestra deuda y esta se extinga.

Cuando vayamos a firmar la escritura de compraventa, el comprador le entregará un cheque a nuestro banco con el importe pendiente del préstamo hipotecario. Una vez liquidado, tendremos que llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite conlleva una serie de gastos que debemos tener presentes (honorarios del registrador, del notario y del gestor).

Si vendemos la vivienda por un importe superior al capital pendiente del préstamo, el comprador nos entregará otro cheque a nosotros con el dinero restante. Así, por ejemplo, si vendemos el inmueble por 250.000 euros y la deuda con el banco asciende a 200.000 euros, el comprador nos dará 50.000 euros a nosotros y el resto a la entidad.

Si el precio de venta no cubre la deuda pendiente, tendríamos que aportar la diferencia o negociar otra solución con el banco.

¿Debemos pagar una penalización por amortizar la hipoteca antes de tiempo?

Depende del contrato de nuestra hipoteca, pero es probable que, si cancelamos el préstamo dos años después de su constitución, tengamos que abonar una comisión por amortización anticipada. Esta penalización está regulada por el artículo 23 de la Ley 5/2019.

Si tenemos una hipoteca variable, la comisión por amortización anticipada podrá ser, como máximo, del 0,25 %. Concretamente, nuestro contrato podrá incorporar una de estas dos opciones, que son excluyentes entre sí:

• Comisión de hasta el 0,15 % sobre el capital amortizado durante los primeros cinco años de vida del contrato.
• Comisión de hasta el 0,25 % sobre el capital amortizado durante los primeros tres años de vida del contrato.

En el caso de que nuestra hipoteca tenga un tipo de interés fijo, el banco puede cobrarnos una comisión de hasta el 2 % sobre el importe reembolsado durante los primeros 10 años y de hasta el 1,5 % después.

¿Cuántas hipotecas se contratan en España? [Julio 2026]

En la siguiente tabla podemos comprobar cuál es el importe máximo que podría cobrarnos nuestro banco por amortizar anticipadamente nuestra hipoteca dos años después de haberla contratado:

¿Qué pasa si el dinero de la venta no es suficiente para cancelar la hipoteca?

Cabe la posibilidad de que tengamos que vender nuestra vivienda por un importe inferior al capital pendiente de la hipoteca. ¿Qué ocurre en esos casos? Si nos encontramos en esta situación, deberíamos «explicar al banco los detalles de la operación de compraventa, ya que tendrá que autorizarla«, indica Banco Sabadell en su página web.

Una forma de convencer a la entidad es pagar la parte restante con nuestros propios ahorros. De esta manera, podremos cancelar el préstamo cuando vendamos la vivienda. Otra opción es contratar un préstamo personal por el capital pendiente y usar el dinero para liquidar la hipoteca.

«Habitualmente, si la diferencia no es muy relevante y la situación crediticia del vendedor es buena, suele proponerse un préstamo personal para poder abonar el capital restante«, explica Banco Sabadell.

Sin embargo, si el dinero de la venta no es suficiente para cancelar la hipoteca y tampoco contamos con fondos propios ni podemos conseguir un préstamo personal, lo más probable es que el banco no apruebe la operación. Además, si no podemos cancelarla, probablemente el comprador no quiera adquirir la vivienda. Si la persona interesada en comprar nuestra vivienda necesita pedir una hipoteca para comprarla, el nuevo préstamo normalmente solo se formalizará una vez cancelada la carga anterior.

Más allá de la hipoteca: ¿qué impuestos tenemos que pagar?

La venta de una vivienda puede generarnos una ganancia patrimonial, en cuyo caso tendremos que pagar impuestos, salvo que podamos beneficiarnos de alguna exención recogida en la normativa fiscal.

Además del IRPF, tendremos que abonar la plusvalía municipal.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

¿Debemos devolver alguna ayuda al vender una casa dos años después de comprarla?

Si no recibimos ninguna ayuda para comprarla, la respuesta es no, pero si fuimos beneficiarios de algún tipo de beneficio por la compra de una vivienda habitual, podría ser necesario devolver total o parcialmente la ayuda, según la normativa que la regule. ¿Por qué? Porque para que una vivienda tenga la consideración de vivienda habitual, normalmente debemos haber residido en ella durante al menos tres años. Si la vendemos antes, la casa que hubiésemos comprado con la ayuda perdería esa condición.

Sin embargo, vender antes de ese plazo no implica automáticamente perder la ayuda. La normativa contempla excepciones cuando existen circunstancias que justifican el cambio de domicilio, como por ejemplo matrimonio o separación, traslado laboral u obtención de un nuevo empleo.

¿Quieres vender tu vivienda? Descubre todo lo que tienes que saber para vender una casa.