¿Se puede alquilar un local como vivienda en 2026?

Alquilar un local comercial como vivienda es una práctica cada vez más habitual, pero eso no significa que siempre sea legal. Para poner una vivienda en alquiler, esta tiene que ser habitable, según el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, por lo general, los locales comerciales no suelen cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por las normativas autonómicas y municipales. Además, en varias comunidades autónomas es obligatorio que la vivienda tenga una cédula de habitabilidad.

En este artículo de Fotocasa te contamos por qué no se puede alquilar un local como vivienda y cómo se puede transformar un local o una oficina en un lugar para vivir.

¿Por qué no se puede alquilar un local como vivienda?

Un local comercial no está pensado para vivir, ya que, por lo general, no cumple con los estándares de habitabilidad requeridos para considerar un inmueble como una vivienda.

¿Qué tiene que tener un local para servir de vivienda? Para que podamos firmar un contrato de alquiler para ceder un local como vivienda, este debería cumplir con los planteamientos urbanísticos de la localidad y disponer de las condiciones de habitabilidad (ventilación, luz natural, altura, etc.) requeridas.

¿Qué dice la ley sobre el alquiler de locales comerciales para uso residencial?

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que «se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Por lo general, los locales comerciales no cumplen los requisitos mínimos de habitabilidad.

Además, al no ser habitables, no tienen certificado o cédula de habitabilidad. Y no tenerlo es un problema porque en algunas zonas, como, por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poner un inmueble en alquiler.

La cédula de habitabilidad en Cataluña o la licencia de primera ocupación en Madrid garantizan que el espacio está habilitado para vivir en él y que cumple con la normativa municipal y autonómica.

En Cataluña, el Decreto 141/2012 de 30 de octubre es el encargado de establecer los requisitos mínimos de habitabilidad que deben tener todas las viviendas en dicho territorio.

¿Un local comercial nunca puede ser alquilado como vivienda?

Sí podría llegar a alquilarse para uso residencial, pero para alquilar un local como vivienda debemos habilitarlo y solicitar el cambio de uso del inmueble de local a vivienda. Y eso no significa simplemente pintarlo, instalar una cocina y poner una cama, sino cumplir con la normativa autonómica o municipal y solicitar el cambio de uso del local.

El proceso puede variar en cada municipio, pero, a grandes, rasgos es similar a este:

1. Comprobar la viabilidad del proyecto, es decir, que el ayuntamiento permite convertir el local en una vivienda.
2. Realizar un estudio técnico del inmueble para comprobar si cumple los requisitos mínimos de habitabilidad.
3. Solicitar la licencia de obras.
4. Ejecutar las obras de reforma.
5. Solicitar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.

¿Qué problemas conlleva alquilar un local como vivienda? Podemos recibir una multa

Si somos inquilinos, las desventajas que vamos a sufrir si vivimos en un local comercial no habilitado como vivienda son varias:

• Podríamos tener problemas para dar de alta los suministros.
• Podríamos tener dificultades para empadronarnos (el casero podría no querer que lo hiciésemos).

Calcular qué alquiler me puedo permitir

Si, por el contrario, somos los propietarios de un local y decidimos alquilarlo para que alguien viva en él sin haber solicitado previamente la licencia de cambio de uso, podemos enfrentarnos a una multa.

Ejemplo de las multas que podemos recibir en Cataluña

En Cataluña, por ejemplo, de acuerdo con la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, las multas pueden ser las siguientes:

¿Podemos empadronarnos en un local?

En principio, el padrón municipal debe reflejar el domicilio habitual de los vecinos. El artículo 15 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local señala que «toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente».

No obstante, la norma que realmente aporta luz a esta cuestión es la Resolución de 29 de abril de 2020 que, en su artículo 3.3, indica lo siguiente: «Las infraviviendas (chabolas, caravanas, cuevas, etc. e incluso ausencia total de techo) pueden y deben figurar como domicilios válidos en el Padrón».

En este sentido, la normativa señala que el criterio que se debe adoptar para proceder o no a empadronar a alguien en «las situaciones más extremas» es si existe la posibilidad o no de hacerle llegar una carta al empadronado al domicilio que ha indicado. «En el caso de que sea razonable esperar que esa comunicación llegue a conocimiento del destinatario, se le debe empadronar en esa dirección», señala la Resolución de 29 de abril de 2020.

Varios ayuntamientos, como el de Valencia o el de Huelva, señalan que el domicilio del empadronado debe tener la condición de vivienda y que la inscripción en locales comerciales solo es posible si se acredita que también pueden usarse como vivienda. Si no es así, antes de aprobar la inscripción, el ayuntamiento tiene que verificar que el solicitante reside ahí.

En cualquier caso, empadronarse en un local no convierte el inmueble en una vivienda.

Si quieres saber más sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este artículo puedes descubrir los 5 puntos clave de la LAU.