¿Se puede vender la nuda propiedad a un hijo?

Si alguna vez te has preguntado si se puede vender la nuda propiedad a un hijo y seguir viviendo en la vivienda, la respuesta es sí. Aunque no es una práctica muy habitual, algunas personas deciden vender la nuda propiedad de su vivienda a un tercero. En 2024, hubo 1.817 compraventas de nuda propiedad de viviendas en España, según el Colegio de Registradores.

¿Qué ventajas tiene esta operación? Con el traspaso de la nuda propiedad, los vendedores pueden ganar dinero sin dejar de vivir en el inmueble y los compradores pueden conseguir una vivienda más barata o, en el caso de los hijos, ayudar económicamente a sus padres.

En Fotocasa analizamos qué es la nuda propiedad y qué impuestos tenemos que pagar en comparación con una donación o una herencia.

¿Qué es la nuda propiedad de una vivienda?

La nuda propiedad es un concepto jurídico que se refiere a la titularidad de un bien, pero sin el derecho a usarlo. Ostentar la nuda propiedad de una vivienda nos convierte en su propietario, pero no nos da derecho ni a usarla ni a alquilarla. Ese derecho es del usufructuario.

Cuando poseemos ambos derechos, que es lo habitual, tenemos el pleno dominio de la vivienda. Es lo que ocurre, por ejemplo, al comprar una casa y vivir en ella. Somos los dueños de la vivienda y, al mismo tiempo, tenemos derecho a usarla, a alquilarla o a venderla.

Sin embargo, existe la posibilidad de que la nuda propiedad y el usufructo recaigan en personas distintas. Es lo que ocurriría si, por ejemplo, decidiésemos vender nuestra vivienda a nuestro hijo, pero mantuviésemos el derecho a seguir usándola.

¿Qué significa vender la nuda propiedad de una casa?

Cuando una vivienda se divide en nuda propiedad y usufructo, se separan dos derechos sobre el mismo inmueble: el dominio del bien, que recae en el nudo propietario, y el derecho a usarlo y a percibir las rentas que genere, que recae en el usufructuario.

Podemos vender la nuda propiedad de nuestra casa a nuestros hijos, mientras nosotros mantenemos el derecho de usufructo. De esta manera, podemos seguir viviendo en el inmueble aunque los nuevos propietarios sean nuestros hijos.

El usufructo puede ser vitalicio si queremos conservar el derecho a disfrutar de nuestra vivienda mientras vivamos o temporal si, por ejemplo, tenemos previsto mudarnos. Cuando venza el usufructo, cuando fallezcamos en el caso de que sea vitalicio, el hijo comprador pasaría a tener el pleno dominio de la vivienda y el inmueble no formaría parte de la herencia.

¿Es legal vender la nuda propiedad a un hijo?

Sí. En España es legal vender la nuda propiedad a los hijos. Podemos establecer el derecho de usufructo vitalicio a nuestro favor (también podemos establecer un plazo de tiempo concreto, como, por ejemplo, 15 años) y vender la nuda propiedad a nuestros descendientes.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad de una vivienda?

Depende del tipo de usufructo y de la edad del usufructuario. Cuanto mayor sea el usufructuario, más cara va a ser la nuda propiedad.

La normativa fiscal puede ayudarnos a determinar el valor de la nuda propiedad. El artículo 49 del Real Decreto 1629/1991 señala que si el usufructo es temporal, este tendrá un valor del 2 % sobre el total por cada año, sin superar el 70 %.

Si el usufructo es vitalicio, «se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100», según se lee en la citada norma.

El valor de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de la vivienda.

¿Cómo vender la nuda propiedad?

La venta de la nuda propiedad a un hijo u otra persona se formaliza con un contrato de compraventa.

En cuanto al pago del importe de la compraventa, podemos acordar con el comprador, nuestro hijo en este caso, uno de los siguientes métodos:

• Pago total: recibiremos el importe total de la venta en el momento de la transacción. Como es lógico, al mantener nosotros la nuda propiedad, nuestro hijo comprará la vivienda por un precio inferior al de mercado.
• Renta vitalicia: recibiremos una renta durante el resto de nuestra vida.
• Renta temporal: recibiremos una renta durante un período de tiempo concreto.

Los pasos para vender la nuda propiedad a un hijo son estos:

1. Negociación de los términos de la compraventa, es decir, del precio, la forma de pago y la duración del usufructo.
2. Firma del contrato ante un notario.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. Pago de los impuestos correspondientes.

¿Qué impuestos tenemos que pagar?

Aquí tenemos que diferenciar los impuestos que debe pagar el vendedor (nosotros) y los que tiene que pagar el comprador (nuestro hijo). Por un lado, si vendemos la nuda propiedad de nuestra vivienda, tenemos que tributar por la ganancia patrimonial de la venta en el IRPF, es decir, por la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta. No obstante, si tenemos más de 65 años y esta es nuestra vivienda habitual, estamos exentos del pago del IRPF. El vendedor también tiene que pagar la plusvalía municipal.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

En cuanto al comprador, este tiene que liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

A continuación, podemos comparar la diferencia de impuestos que tenemos que pagar con la venta de una nuda propiedad, la donación del inmueble o la transmisión vía herencia a los hijos: